樓市有兩個熱議話題：一是剛落地的二手房增值稅新政，二是呼之欲出的房地產(chǎn)稅。

這兩項(xiàng)政策看似獨(dú)立，實(shí)則共同指向一個目標(biāo)——推動房價軟著陸。

我們不妨從無房者的視角，看看房價的下跌的行情里，藏著怎樣的信號。

一、 稅費(fèi)新政。

剛出臺的二手房增值稅新規(guī)，變化很明確：滿2年的二手房免征增值稅，未滿2年的稅率從5%降至3%。

這不是簡單的降稅，是要打通樓市的堵點(diǎn)。

過去，5%的增值稅像一道門檻，把部分想“賣舊換新”的改善型購房者攔在門外。持

有未滿2年的房子，賣一套就要承擔(dān)高額稅費(fèi)，很多人寧愿捂著不賣，也不愿虧本變現(xiàn)。這一定程度導(dǎo)致二手房市場流通性變差，陷入“有價無市”的僵局。

新政落地后，局面變了。急售的房東不用再硬扛高額稅費(fèi)，改善置換的成本大幅降低，次新房的掛牌量明顯增加。

二手房流通起來，市場才有活力，房價才不會因?yàn)闆]人接盤而出現(xiàn)斷崖式下跌。

這就是軟著陸的第一步：先促交易，再穩(wěn)價格。

讓房價以可控的幅度緩慢調(diào)整，而不是讓泡沫一次性破裂，把損失集中甩給某一波購房者。

對于沒買房的人來說，這意味著選房空間變大了，議價權(quán)回到了買方手里。

二、 租售比。

樓市繞不開的指標(biāo)——租售比。

國際上公認(rèn)的健康租售比區(qū)間是1:200到1:300，意味著一套房子靠租金200-300個月就能回本，換算成年回報(bào)率大概是3.3%-5%。

但反觀我們的市場，不管是一線還是多數(shù)二線城市，租售比普遍在1:350以上，部分熱門城市甚至達(dá)到1:500，年回報(bào)率僅有1.5%-2%。

這個數(shù)字背后，是買房的持有成本遠(yuǎn)高于租金收益。

比如，一二線城市一套500萬的房子，月租金可能只有6000元，年租金收益7.2萬，回報(bào)率僅1.44%；

如果貸款買房，每年的利息支出就高達(dá)10幾萬。算下來，買房每年凈虧十幾萬，租房反而更靈活、更省錢。

三四線城市的情況更糟，人口持續(xù)向核心大城市流入，房子的投資屬性歸零。對于沒房的人來說，與其高價接盤一套難賣的房子，不如拿著現(xiàn)金等更合適的時機(jī)。

三、 房地產(chǎn)稅。

如果說稅費(fèi)新政是疏通，那房地產(chǎn)稅就是調(diào)節(jié)的終極手段。

為什么房地產(chǎn)稅一定會來？

主要原因是土地財(cái)政的可持續(xù)性正在減弱。過去，地方財(cái)政收入高度依賴賣地，但如今土地出讓金大幅下滑，尋找新的穩(wěn)定稅源迫在眉睫。

房地產(chǎn)稅落實(shí)，既能填補(bǔ)財(cái)政缺口，又能精準(zhǔn)打擊囤房行為，是樓市長效機(jī)制的重要一環(huán)。

關(guān)鍵的問題來了：對于現(xiàn)在無房或者需要置換的家庭來說，房地產(chǎn)稅出臺時，是入場良機(jī)嗎？

答案是：不是。

現(xiàn)在沒有房地產(chǎn)稅，持有多套房的成本幾乎為零，物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)只是小錢，全款買房的人甚至可以完全不在乎。但房地產(chǎn)稅落地后，持有成本會陡增，手里握著三五套房的人，必然會集中拋盤。尤其是那些流通性差的老破小、郊區(qū)盤，會被扎堆甩賣，進(jìn)一步壓低房價。

真正的入場好時機(jī)，會出現(xiàn)在政策落地后1-2年，當(dāng)多套房的拋盤基本出清，房價跌到租售比合理區(qū)間，月供和租金基本持平的時候。

四、 軟著陸的本質(zhì)。

很多人對房價軟著陸有誤解，認(rèn)為是政策托住房價不跌。但事實(shí)恰恰相反，軟著陸的核心是慢跌，把泡沫破裂的損失，分?jǐn)偟讲煌瑫r期的購房者身上。

它不是讓一套100萬的房子，兩年內(nèi)跌到60萬，讓房主血虧；而是讓房價以每年幾個點(diǎn)的幅度緩慢下降，用5-10年，甚至更長時間的，把租售比、房價收入比調(diào)整到合理區(qū)間。

對于不著急買房的人來說，這種慢跌行情不是煎熬，而是機(jī)會。

當(dāng)這兩個信號出現(xiàn)時，就是軟著陸周期里，最適合無房者入場的時刻。

最后，對于著急買房結(jié)婚的、小孩馬上要上學(xué)的、不差錢的等另當(dāng)別論。