1月5日，龍湖集團完成今年第一筆債務兌付，涉及10.38億元，為新一年的降負債開了個好頭。

自2022年中以來，龍湖三年累計壓降有息負債超過400億元，債務壓力已有所減輕。

穩(wěn)健的財務策略下，龍湖正逐步卸下歷史包袱，在行業(yè)新周期中持續(xù)創(chuàng)造價值。它的表現(xiàn)，或能成為觀察行業(yè)轉(zhuǎn)型的一個窗口。

還債從容有序，筑牢安全邊際

龍湖集團此次償還的公司債“21龍湖02”，回售資金兌付日為1月7日，兌付包含行權(quán)到期本金9.94億元以及利息0.44億元。

在“法定”付款日到期前，龍湖就劃款了，可見它對自身的資金狀況有著清晰的掌控力。

實際上，這并非龍湖第一次從容還債。它一直把握著穩(wěn)健的還債節(jié)奏，2025年多次提前還、如期還，面對銀團貸款時更是體現(xiàn)了這點。

2025年12月21日，龍湖有筆總額約85億元的債務到期，但它并不是等到最終期限才行動，而是從第三季度開始分階段提前還，并于12月初全部結(jié)清。

這種做法，避免了到期日臨近資金集中調(diào)度的壓力，展現(xiàn)龍湖的合理規(guī)劃和預見性，最終平穩(wěn)度過償債高峰期。新加坡星展銀行表示，在償還完這筆海外貸款后，龍湖將償清其近期的境外債務。

截至2025年6月，龍湖剩余有息負債1698億元。按照規(guī)劃，它自2026年起每年還將凈減少約100億。

Wind顯示，龍湖的公開市場債券還剩17筆未兌付，境內(nèi)有66.73億元，境外有111.55億元。它一年內(nèi)面臨的公開債券到期的規(guī)模可控且兌付時間分散，擁有一個相對安全的基本盤實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

截至2026年1月7日統(tǒng)計， 來源Wind

業(yè)務結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，構(gòu)筑壓艙石

近年來，壓降負債成為房企的頭等大事。房企或以資抵債，處置資產(chǎn)回籠資金，積極尋求債務重組，融創(chuàng)、奧園、富力、旭輝等房企排隊上岸，松了一口氣。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至2025年，已有約21家出險房企的債務重組或重整方案獲得批準或完成，累計化債總規(guī)模約1.2萬億元。

與多數(shù)房企變賣資產(chǎn)或強行削債不同，龍湖負債規(guī)模的壓降，是通過其自身創(chuàng)造的正向經(jīng)營性現(xiàn)金流實現(xiàn)的。這得益于其業(yè)務模式已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，從依賴外部“輸血”轉(zhuǎn)向依靠內(nèi)部“造血”，盈利結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。

這其中，龍湖的運營及服務業(yè)務起到了關(guān)鍵作用。這兩大業(yè)務板塊旗下的四個航道上半年貢獻收入132.7億元，創(chuàng)歷史新高，占總營業(yè)收入22.6%。尤其它貢獻約40億元凈利，彌補了開發(fā)業(yè)務的下行。

龍湖各項業(yè)務齊頭并進，運營業(yè)務涉及商業(yè)投資、資產(chǎn)管理，這部分半年收入可超70億元?，F(xiàn)在龍湖運營商場已超百座，覆蓋26個城市，出租率保持97%高位，龍湖天街活動也頻繁出圈。

服務業(yè)務涉及物業(yè)管理、智慧營造，依托數(shù)字科技能力，服務做得“又快又好”，代建項目累計超過270個，在行業(yè)中領先。

基于對龍湖“第二增長曲線”的樂觀預期，華泰證券2025年底維持對其“買入”評級，給予目標價15.21港元/股，遠高于龍湖目前不到10元的股價。

多元化的收入來源是基本，疊加對現(xiàn)金流的精準掌控，龍湖才有了繼續(xù)增長的基礎。

自2023年起，龍湖堅持用正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流驅(qū)動業(yè)務增長，也就是要靠自己賺錢養(yǎng)活自己。

而截至2025年上半年，龍湖集團已連續(xù)實現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。這比經(jīng)營性現(xiàn)金流為正還要難一點，靠核心業(yè)務賺的錢不僅滿足當前運營的需要，還覆蓋未來擴張的投資，且有剩余。

可見，龍湖在行業(yè)的下半場發(fā)展中，擁有充足的底氣。

一個龍湖生態(tài)，探索新增長

行業(yè)進入存量時代，競爭核心也從賣房子轉(zhuǎn)向運營空間和服務用戶。越來越多的房企謀劃業(yè)務轉(zhuǎn)型。

保利發(fā)展宣布從“造房子”到“造生活”，金地繼續(xù)探索輕資產(chǎn)模式，憑借“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的新城控股，更是成為沒有暴雷的民營房企之一。

龍湖穩(wěn)住財務基本盤，繼續(xù)探索未來的增長引擎，以“一個龍湖直達用戶”的生態(tài)價值及AI智能化賦能，打造出“智創(chuàng)空間、智享服務”戰(zhàn)略。

它在2022年便提出“一個龍湖”的概念，整合住宅、商業(yè)、租賃等全場景服務。2025年，龍湖推出集成各航道產(chǎn)品及服務于一體的龍湖APP，形成用戶數(shù)據(jù)的閉環(huán)運營。

用戶只需要在一個入口，就可以實現(xiàn)購物、繳費、看房等服務。而且玩法多樣，他們在商場消費的瓏珠積分可抵扣物業(yè)費、停車費。用戶的使用偏好，還反向指導商業(yè)業(yè)態(tài)布局，讓龍湖各個板塊產(chǎn)生強大的“協(xié)同網(wǎng)絡效應”，實現(xiàn)1+1>2的效果。

用科技這把利刃，龍湖將重資產(chǎn)雕琢成能夠高效運營的“智能資產(chǎn)”，創(chuàng)新輕資產(chǎn)運營模式，繼續(xù)深化護城河。

結(jié)語

2025年是房地產(chǎn)行業(yè)償債高峰，全年到期債務超5300億元。作為少有的穿越債務周期的房企之一，龍湖的平穩(wěn)與從容，體現(xiàn)了它嚴苛的財務自律。

在充滿不確定性的市場環(huán)境中，龍湖憑借超過三十年的能力積淀與前瞻性的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，贏得了稀缺的“確定性”。而這份穩(wěn)健，終極目的并非止步于安全，而是向更可持續(xù)、更高質(zhì)量的發(fā)展。龍湖的實踐，驗證其穿越周期的深厚內(nèi)力。