（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

劉建國(guó)與劉建民系親兄弟。2010年，劉建民所在單位甲單位的平房宿舍拆遷，政府為其員工配售定向安置用保障性住房，即一號(hào)房屋所在小區(qū)。

劉建民擁有購(gòu)房資格（認(rèn)購(gòu)指標(biāo)），但無意購(gòu)房。經(jīng)協(xié)商，雙方達(dá)成口頭借名買房協(xié)議：

劉建國(guó)向劉建民支付20萬元借名報(bào)酬；

由劉建國(guó)以劉建民名義購(gòu)買一號(hào)房屋；

房屋全部款項(xiàng)由劉建國(guó)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸其所有。

協(xié)議達(dá)成后，劉建國(guó)實(shí)際履行：

向開發(fā)商乙公司支付全部購(gòu)房款及面積補(bǔ)差款；

繳納契稅、維修基金、登記費(fèi)等全部稅費(fèi)；

2011年9月收房后，出資裝修并全家入住至今；

持有購(gòu)房合同、發(fā)票、完稅證明、入住通知等全部原始文件；

長(zhǎng)期繳納物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、供暖費(fèi)、有線電視費(fèi)等。

2013年，房屋登記至劉建民名下。此后十余年，劉建民從未對(duì)劉建國(guó)占有使用提出異議。

2021年，劉建民反悔，起訴要求劉建國(guó)騰房，主張雙方僅為“房屋借用”關(guān)系。A號(hào)判決駁回其訴求，并明確認(rèn)定：“雙方存在事實(shí)上的借名買房合同關(guān)系”。

劉建國(guó)遂提起本案訴訟，請(qǐng)求：

確認(rèn)雙方就一號(hào)房屋存在借名買房關(guān)系；

判令劉建民協(xié)助將房屋過戶至其名下。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

一、確認(rèn)劉建國(guó)與劉建民就一號(hào)房屋存在借名買房法律關(guān)系；

二、劉建民于判決生效后30日內(nèi)協(xié)助將一號(hào)房屋過戶至劉建國(guó)名下。

三、法院說理要點(diǎn)

“名實(shí)不符”特征明顯，借名關(guān)系成立

購(gòu)房款、稅費(fèi)、裝修、居住、繳費(fèi)均由劉建國(guó)承擔(dān)；

劉建民十余年未主張權(quán)利，不合常理；

關(guān)鍵文件原件均由劉建國(guó)持有，劉建民稱“因信任交其保管”被法院認(rèn)定“不符合生活常理”；

微信聊天記錄中劉建民曾表示“拿到錢就給你……”，卻無法合理解釋，佐證借名合意。

非典型保障房，不損害公共利益

一號(hào)房屋系拆遷定向安置房，非面向社會(huì)公開配售的經(jīng)適房或公租房。

→ 其購(gòu)房資格源于特定拆遷補(bǔ)償權(quán)益，在親屬間流轉(zhuǎn)未侵占公共資源，未破壞保障房制度公平性。

借名行為未違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定

法院認(rèn)為：

安置指標(biāo)具有財(cái)產(chǎn)屬性，可依法處分；

雙方系親兄弟，借名未規(guī)避限購(gòu)或騙購(gòu)政策；

房屋用途仍為安置，未改變政策目的；

→ 借名協(xié)議合法有效。

過戶條件已成就

劉建國(guó)已付清全款并實(shí)際占有超十年；

房屋產(chǎn)權(quán)證已滿五年（符合北京保障房交易限制）；

劉建國(guó)具備購(gòu)房資格；

→ 協(xié)助過戶義務(wù)應(yīng)予履行。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

定向安置房≠一律禁止借名！關(guān)鍵看是否損害社會(huì)公共利益；

親屬間借名+長(zhǎng)期實(shí)際占有+全款出資，是法院認(rèn)定借名關(guān)系的核心要素；

持有全部原始票據(jù)+出名人多年沉默，構(gòu)成強(qiáng)有力證據(jù)鏈；

微信聊天、轉(zhuǎn)賬記錄等電子數(shù)據(jù)，在無書面協(xié)議時(shí)可補(bǔ)強(qiáng)合意證明！

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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