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中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，高端住宅的置業(yè)邏輯已從單一需求、價格導向，轉(zhuǎn)向綜合價值驅(qū)動，而品質(zhì)正是核心驅(qū)動因素。

北京商報記者丨王寅浩 李晗

“核心價值兌現(xiàn)度決定去化率”這句話越來越成為豪宅項目操盤成敗的關(guān)鍵。

北京商報記者統(tǒng)計，截至2025年末，北京單價10萬元/平方米以上高端住宅市場年內(nèi)新入市10個項目，呈現(xiàn)“整體升溫、局部遇冷”的分化態(tài)勢。以項目入市超半年為統(tǒng)計口徑，此類高端住宅整體去化率超50%。其中，和樾望雲(yún)以96.54%的去化率登頂年度“去化王”，相鄰的和樾玉鳴去化率亦逼近90%；與之形成鮮明對比的是，同期入市的中海麗金府去化率僅16.04%。

這種顯著的去化差異并非偶然，業(yè)內(nèi)專家分析稱，隨著豪宅供應量的增加，高凈值客群的選擇更加理性，不再盲目追逐“高端”標簽，而是更看重區(qū)位價值、產(chǎn)品力與自身需求的匹配度。未來高端住宅市場的競爭，核心是“價值精準兌現(xiàn)”的競爭，只有精準把握區(qū)位價值、深耕產(chǎn)品力、匹配客群需求，才能在分化的市場中實現(xiàn)高去化。

四大項目集體站上60%合格線

當前北京豪宅市場的競爭已脫離“面積比拼”的初級階段，邁入以“精準匹配客群需求”為核心的產(chǎn)品力競爭新時期，項目間的細分競爭態(tài)勢持續(xù)加劇。

北京商報記者統(tǒng)計，2025年北京共有10個單價超10萬元/平方米的高端住宅項目入市，涵蓋和樾望雲(yún)、建發(fā)海晏、中海麗金府、臻澐、中?！とf吉玖序等重點項目。

盡管同屬高端住宅價格區(qū)間，各項目去化表現(xiàn)卻差異顯著：部分項目去化率逼近滿分，合格表現(xiàn)的網(wǎng)簽線為60%。

具體來看，和樾望雲(yún)于3月首次獲取預售許可證，開盤當日便實現(xiàn)1分鐘成交超85億元的亮眼成績。截至2025年末，該項目693套房源已成功簽約669套，去化率高達96.54%。

與之同屬兄弟地塊的和樾玉鳴項目，去化表現(xiàn)同樣優(yōu)異。截至年末，其444套房源已簽約393套，去化率達88.51%。

此外，分別于4月、6月首次領(lǐng)取預售許可證的中?！とf吉玖序與建發(fā)海晏，經(jīng)過半年的市場去化，當前去化率均已接近60%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，高端住宅購房者核心關(guān)注資產(chǎn)保值增值能力、地段稀缺性、產(chǎn)品綜合品質(zhì)、開發(fā)商品牌口碑及產(chǎn)品自帶的財富效應，核心商務(wù)區(qū)或坐擁不可再生資源的地段更具吸引力，產(chǎn)品設(shè)計、建筑品質(zhì)、配套標準均需契合高端需求，開發(fā)商品牌實力保障項目品質(zhì)與交付兌現(xiàn)，進而影響購房決策，產(chǎn)品背后的文化價值內(nèi)涵同樣是市場核心考量要點。

中指研究院高級分析師范詒杰介紹，截止到2025年12月21日，套均總價1500萬元以上豪宅市場累計成交2851套，同比增長10.6%；從豪宅成交規(guī)模占比來看，截止到2025年12月21日，北京豪宅成交套數(shù)占全市新建商品住宅成交總量的比重為8.4%，較2024年同期提升1.4個百分點。

入市超半年，中海麗金府去化墊底

與上述高去化項目形成鮮明對比的是，部分項目去化率不足兩成。以項目入市超半年為統(tǒng)計口徑，北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，4月15日首次取證的中海麗金府，經(jīng)過超半年銷售周期，其1060套房源僅簽約170套，去化率僅16.04%。

這一表現(xiàn)不僅低于年初開盤的同類型項目，也大幅落后于后續(xù)入市項目，使得中海麗金府成為2025年北京高端住宅市場去化率最低的項目。

以4月27日首次取證的中?！とf吉玖序為例，該項目雖比中海麗金府晚取證12天，但其370套房源已簽約220套，去化率達59.46%，是中海麗金府的3.71倍。

去化率低于同期開盤項目的同時，中海麗金府更未達到2025年北京10個高端住宅項目38.13%的平均去化率。

值得一提的是，這10個項目中，包含11月底、12月初剛完成取證，截至目前暫無簽約記錄的中?！ぐ矠懕本⒔▏T9號，以及8月底取證、銷售周期僅4個月、去化率約5.36%的縵合北京。若剔除這三個未達“入市超半年”統(tǒng)計口徑的項目，北京符合統(tǒng)計口徑的高端住宅市場平均去化率將攀升至53.71%。

除中海麗金府外，海淀區(qū)的臻澐項目去化表現(xiàn)同樣不盡如人意。剔除剛完成取證的中?！ぐ矠懕本┖螅５韰^(qū)高端住宅整體去化率約為67.91%，而臻澐的去化率僅為27.64%，僅略超區(qū)域均值的四成。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，高端住宅的置業(yè)邏輯已從單一需求、價格導向，轉(zhuǎn)向綜合價值驅(qū)動，而品質(zhì)正是核心驅(qū)動因素。品質(zhì)由地段、價格、配套、戶型、通風采光、房屋質(zhì)量、得房率、外立面等多重維度構(gòu)成。其中，區(qū)域價值不僅決定房屋未來增值潛力，更直接影響可享受的基礎(chǔ)設(shè)施、生活、商務(wù)、醫(yī)療、教育等配套資源；稀缺的教育、生態(tài)等資源占比越高，房屋的價值支撐力越強。

區(qū)位與產(chǎn)品力決定高端住宅去化冷暖

當單套房源的置業(yè)門檻邁入1000萬元以上區(qū)間，北京高端住宅的購房客群置業(yè)邏輯也隨之轉(zhuǎn)變。這類高凈值群體不再將價格、單一區(qū)域作為置業(yè)首要考量，而是持幣布局全城，以區(qū)位價值為核心、產(chǎn)品力為支撐，對項目進行綜合價值的精準篩選與研判。

嚴躍進表示，高凈值客群持幣布局全城時，區(qū)位價值是核心考量。其支撐力體現(xiàn)在：優(yōu)質(zhì)區(qū)位屬于城市的核心，具有稀缺性和歷史價值。同時交通便捷、配套完善，提升生活便利性與舒適度；擁有稀缺資源，如核心地段或自然景觀，具備保值增值潛力；還能滿足社交、身份認同等精神需求。

北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2025年實現(xiàn)高去化的和樾望雲(yún)、和樾玉鳴，正是這類置業(yè)邏輯下的典型代表。兩大項目均落位海淀上地核心板塊，該板塊土地供應高度稀缺，近三年無新增宅地入市。

同時板塊內(nèi)匯聚中關(guān)村軟件園等核心科技產(chǎn)業(yè)高地，坐擁清華附中等優(yōu)質(zhì)教育資源，疊加“兩河三山五園”的生態(tài)稟賦，形成了稀缺的“產(chǎn)業(yè)+教育+生態(tài)”價值組合，精準契合高凈值客群對核心區(qū)位價值的核心訴求。

資料圖

區(qū)位價值之外，過硬的產(chǎn)品力成為項目去化的關(guān)鍵支撐。和樾望雲(yún)由華潤與越秀聯(lián)合打造，建筑外立面采用玻璃幕墻搭配鋁板與石材的高端配置，社區(qū)規(guī)劃約3萬平方米園林景觀，充分滿足高端居住的休閑需求。

戶型打造上，項目推出99—179平方米的產(chǎn)品段，既適度降低置業(yè)門檻形成價格優(yōu)勢，又精準匹配高端改善客群的居住需求；戶型設(shè)計上通過三面寬朝南、三分離衛(wèi)浴、南向雙飄窗等細節(jié)優(yōu)化動線布局，兼顧居住的舒適度與私密性。

同為兄弟項目的和樾玉鳴，共享板塊核心區(qū)位優(yōu)勢，在產(chǎn)品打造上同樣深耕品質(zhì)，建筑外立面以全景落地窗、金屬線條及鋁板石材為主，并融入弧面工藝，高端質(zhì)感符合置業(yè)人群需求。

憑借核心區(qū)位的稀缺價值與硬核的產(chǎn)品品質(zhì)，兩大項目穩(wěn)居2025年北京高端住宅去化榜單前列。嚴躍進表示，高端住宅項目要精準定位客群需求，在核心區(qū)位基礎(chǔ)上，依據(jù)客群偏好打磨產(chǎn)品。如融入地域文化元素提升獨特性，采用高品質(zhì)建材與先進技術(shù)保障質(zhì)量，完善配套設(shè)施，提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)，以持續(xù)吸引持幣待購的高凈值客群。

另一典型項目為近期取證的建國門9號，項目坐落于東二環(huán)與長安街交匯口東南角、長安街東延長線起點，與故宮直線距離僅3.8公里，地處建國門、國貿(mào)、王府井三大核心商圈的幾何中心，區(qū)位優(yōu)勢無可復刻。

該項目主力戶型為270—520平方米，參考擬售單價14.79萬—15.3萬元/平方米，270平方米戶型單套總價高達3000余萬元。憑借優(yōu)質(zhì)的區(qū)位稟賦與過硬的產(chǎn)品品質(zhì)，該項目后續(xù)銷售過程中，有望迎來良好的去化表現(xiàn)。

范詒杰預計，2026年北京豪宅供應規(guī)模大概率延續(xù)較高水平，一系列位于核心地段的高價項目正排隊入市，如中建智地的太陽宮項目、北京城建祈年大街項目、保利半壁店項目、海開上地項目、海淀朱房二期、懋源松榆里項目等將繼續(xù)成為主要供應區(qū)域。

范詒杰表示，在供應保持高水平，需求有限情況下，開發(fā)商將更注重產(chǎn)品創(chuàng)新，智能化、生態(tài)化、低密度設(shè)計將成為主流，服務(wù)配套也將成為核心競爭力。

編輯丨汪乃馨

圖 片丨北京商報、壹圖網(wǎng)