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最高15%！澳洲房價(jià)將迎新一輪上漲，專家：5%首付推動房價(jià)狂飆

在經(jīng)歷了一年的溫和降息之后，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們對澳洲房地產(chǎn)市場的走勢再度形成共識：盡管未來幾個(gè)月可能面臨更高的借貸成本，但房價(jià)仍將再次上漲。

當(dāng)生活成本壓力持續(xù)擠壓家庭預(yù)算之際，房市卻在完全不同的層面運(yùn)行。在供應(yīng)受限和政府政策的共同作用下，市場火勢不僅未被撲滅，反而被進(jìn)一步點(diǎn)燃。

據(jù)《澳洲金融評論報(bào)》對20位經(jīng)濟(jì)學(xué)家的調(diào)查，這股勢頭預(yù)計(jì)將在2026年持續(xù)，房價(jià)預(yù)計(jì)再漲6%。

前工黨部長、現(xiàn)任Emerson Economics負(fù)責(zé)人的Craig Emerson表示：“由于住房短缺以及人口增長，房價(jià)將持續(xù)攀升。”

澳洲每年的人口增長超40萬，但由于新房建設(shè)速度緩慢，供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上需求。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告說，多項(xiàng)政府干預(yù)措施進(jìn)一步加劇了這種供需失衡。

新5%首付計(jì)劃以及Help to Buy共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃原本是為了改善住房可負(fù)擔(dān)性，但反對者認(rèn)為這些政策適得其反，向本就缺乏房源的市場注入了數(shù)千名新買家。

RBC利率策略師Robert Thompson表示，盡管銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)已要求放貸方限制“高風(fēng)險(xiǎn)”的大額貸款數(shù)量，但“移民驅(qū)動的人口增長”仍是主導(dǎo)因素。

Thompson表示：“需求端的壓力持續(xù)累積?！辈⒅赋稣诔雠_的新5%首付計(jì)劃是主要因素之一。

Oxford Economics的Harry Murphy Cruise對此表示贊同，他說政府的支持“為需求裝上了火箭”，并警告稱，可負(fù)擔(dān)住房的缺乏將成為主要障礙。

以悉尼為例，其房屋中位價(jià)已逼近200萬澳元大關(guān)。全澳其它地區(qū)的房價(jià)也同樣驚人：住宅中位價(jià)幾乎是平均年收入的8倍。

房價(jià)上漲并非悉尼或墨爾本獨(dú)有的問題，那些曾以“可負(fù)擔(dān)性”為賣點(diǎn)的城市如今漲的最兇。

Barrenjoey首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Jo Masters表示：“我們認(rèn)為，在2026年，中等規(guī)模的首府城市將繼續(xù)表現(xiàn)優(yōu)異，其供應(yīng)情況比全國平均水平更為緊張。”

珀斯和布里斯班已成為房產(chǎn)的“重量級選手”，一些分析師預(yù)計(jì)兩位數(shù)的漲可能持續(xù)至2026年。

Judo Bank首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Warren Hogan預(yù)計(jì)將出現(xiàn)明顯分化?！白顝?qiáng)勁的市場將是西澳和昆州……北領(lǐng)地的漲幅可能高達(dá)15%?！?/p>

這在一定程度上愿意是更便宜的信貸。Bank of America澳洲經(jīng)濟(jì)主管Nick Stenner持樂觀態(tài)度，他指出2025年的3次降息已提高了借貸能力。

“我們預(yù)計(jì)2026年房價(jià)將上漲約10%，因?yàn)榻迪⑴c政府政策共同推動了住房需求。”

并非所有人都認(rèn)為這場房市盛宴能持續(xù)太久，貨幣市場目前預(yù)期2月3日加息的可能性為三分之一。

HSBC的Paul Bloxham預(yù)計(jì)房市增速將放緩至4%至7%；而Deutsche Bank首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Phil O’Donoghue預(yù)測，在更嚴(yán)格的貸款條件下，漲幅僅約3%。

前總理Julia Gillard的經(jīng)濟(jì)顧問Stephen Koukoulas則預(yù)計(jì)市場將“持平甚至下跌”，并表示可能因失業(yè)率上升、供應(yīng)終于追上需求而下降1%。

但曾任澳新銀行（ANZ）及Bank of America首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的Saul Eslake則認(rèn)為，當(dāng)前制度已在根本上傾向于保護(hù)既有房主——他們占澳洲家庭的三分之二。

盡管政府承諾到2030年建成120萬套住房，但規(guī)劃審批繁瑣和建筑成本高企意味著這一目標(biāo)幾乎沒有實(shí)際落地。

Eslake表示：“房價(jià)會繼續(xù)上漲，因?yàn)橐恢币詠淼淖邉輲缀醵际侨绱?。而一旦出現(xiàn)可能停漲的跡象，政府將不惜一切代價(jià)阻止這種情況的發(fā)生。”

在Eslake看來，當(dāng)局將繼續(xù)為購房者“流下大量鱷魚之淚”，同時(shí)暗中確保澳洲房市能保持運(yùn)轉(zhuǎn)。

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澳公寓審批量暴增34%創(chuàng)新高，昆州維州領(lǐng)跑

盡管11月公寓審批量飆升至七年來的最高水平，但澳洲政府在實(shí)現(xiàn)其宏大的住房協(xié)議目標(biāo)方面，依然面臨巨大的進(jìn)度缺口。

澳洲統(tǒng)計(jì)局（ABS）發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，11月全澳住宅審批量大幅增長15.2%，總量達(dá)到18,406套。

其中，非獨(dú)立住宅（以公寓為主）的表現(xiàn)尤為搶眼，其增長速度創(chuàng)下了2018年6月以來的最高紀(jì)錄。

數(shù)據(jù)顯示，11月公寓審批量在經(jīng)歷10月13.5%的跌幅后強(qiáng)勢反彈，環(huán)比飆升34.1%，達(dá)到8463套。

澳洲統(tǒng)計(jì)局（ABS）建筑統(tǒng)計(jì)負(fù)責(zé)人Daniel Rossi表示，昆州和維州引領(lǐng)了本輪公寓審批量的增長。其中，昆州從上月的634套躍升至1878套，維州則從598套增加到1496套。

相比之下，獨(dú)立住房的增長勢頭明顯放緩，當(dāng)月僅微增1.3%，共錄得9458套新建房屋獲批，同比漲幅為3.2%。

為解決曠日持久的住房危機(jī)，政府此前推出了《國家住房協(xié)議》（National Housing Accord），設(shè)定了在五年內(nèi)（2024年7月至2029年6月）建造120萬套住房的宏偉目標(biāo)。

這意味著，澳洲平均每年需要建造24萬套住房，即每月必須保證2萬套的開工規(guī)模。盡管11月數(shù)據(jù)有所回升，但目前的審批速度仍未能達(dá)到這一理想標(biāo)準(zhǔn)，目標(biāo)差距正在進(jìn)一步擴(kuò)大。

最新的建筑審批數(shù)據(jù)仍顯示政府的住房目標(biāo)存在缺口。

澳洲房地產(chǎn)委員會（Property Council）政策與宣傳執(zhí)行總監(jiān)Matthew Kandelaars對數(shù)據(jù)回升表示歡迎，但他直言，僅靠一個(gè)月的良好表現(xiàn)無法從根本上解決住房短缺問題。

Kandelaars指出，雖然自協(xié)議啟動以來已有超過27.1萬套住宅獲批，但澳洲需要的是持續(xù)且穩(wěn)定的執(zhí)行速度。

他認(rèn)為，當(dāng)前數(shù)據(jù)證明了當(dāng)政府設(shè)定明確目標(biāo)并減少阻力時(shí)，確實(shí)能產(chǎn)生積極影響。

與此同時(shí)，Kandelaars強(qiáng)調(diào)，下一階段的改革重點(diǎn)應(yīng)放在加快“許可后流程”上。他表示，規(guī)劃審批只是第一個(gè)瓶頸，太多項(xiàng)目在獲批后仍卡在電力與水連接、公用設(shè)施升級、土地分割及產(chǎn)權(quán)登記等后續(xù)環(huán)節(jié)中。

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澳父親砸$8250萬，給兒子買下隔壁房產(chǎn)！指導(dǎo)價(jià)一度高達(dá)$1.3億

悉尼Rose Bay一名富裕的父親以8250萬澳元的價(jià)格，幫助自己兒子購入隔壁的濱水豪宅。

商人Jim Angelis曾于2021年以4500萬澳元的價(jià)格從喜劇演員Barry Humphries手中購入位于12 Tivoli Ave的濱水豪宅Villa Florida。去年10月，他又幫助兒子John Angelis和Yianni Gourlas購入位于隔壁14 Tivoli Ave的房產(chǎn)。

當(dāng)時(shí)，這筆交易由Forbes Global Properties的Ken Jacobs和Hui Xu以及買方代理Simon Cohen負(fù)責(zé)，時(shí)至今日，他們依舊對買家身份保持緘默。

這一筆神秘交易直到去年圣誕節(jié)前Rose Bay另一套房產(chǎn)以8500萬澳元的價(jià)格售出之前，一直是當(dāng)年的房價(jià)成交紀(jì)錄。消息傳出后，這宗交易成為當(dāng)?shù)責(zé)衢T話題，本周多方消息來源證實(shí)，這名“本地買家”其實(shí)就住在隔壁。

資金雄厚的Jim曾于2021年以4.11億澳元的價(jià)格出售了Coverforce——澳洲最大的私人保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司，并在同年購入價(jià)值4500萬澳元的西班牙傳教風(fēng)格豪宅。

Jim目前擔(dān)任投資管理公司Elyon Capital的董事總經(jīng)理兼主席，他將原住宅拆除，并斥資1860萬澳元重建為一棟6層新宅。

如今，他又資助31歲的John和32歲的Yianni購入隔壁房產(chǎn)。

這兩人自Scots College時(shí)期便是摯友，如今成為商業(yè)伙伴——共同擔(dān)任Clearlake Insurance Brokers的聯(lián)合首席執(zhí)行官。

他們曾在2021年以1085萬澳元的價(jià)格購入一處由建筑師Michael Folk設(shè)計(jì)的五居室房產(chǎn)，配有室內(nèi)電梯和泳池，目前該房產(chǎn)仍登記在兩人名下。

但最近的這次交易是一次重大突破。

位于14 Tivoli Ave的濱水豪宅占地1138平方米，掛牌出售多年。多個(gè)消息來源曾在2023年2月透露給Wentworth Courier，賣方、西西里裔房地產(chǎn)開發(fā)商Orazio Cambuglia的要價(jià)超1億澳元。

有人稱，該地塊由3棟獨(dú)立房產(chǎn)組成，共含8間臥室、10間浴室及一個(gè)可停4輛車的車庫，供父母與子女同住，指導(dǎo)價(jià)一度高達(dá)1.3億澳元——與悉尼豪宅Elaine及UIG Lodge的成交紀(jì)錄持平。

不過，F(xiàn)orbes的Ken Jacobs與Hui Xu去年4月給出的最新指導(dǎo)價(jià)約為8500萬澳元。

據(jù)悉，二人正準(zhǔn)備搬入寬敞的新居，由于距離不遠(yuǎn)，未來偶爾還能享用John母親Julie親手烹制的家常菜。

04

690萬人面臨災(zāi)難性火災(zāi)威脅！澳90%房屋防火不達(dá)標(biāo)

一份最新報(bào)告發(fā)出嚴(yán)正警告，澳洲各州首府城市共約690萬居民正面臨與洛杉磯特大火災(zāi)類似的災(zāi)難性風(fēng)險(xiǎn)。

受威脅區(qū)域涵蓋了悉尼、堪培拉、墨爾本、阿德萊德、珀斯及霍巴特。

前新州消防局長Greg Mullins指出，澳洲城市外郊正面臨烈火肆虐的威脅，極有可能重演去年重創(chuàng)洛杉磯的火災(zāi)慘劇。

值得關(guān)注的是，高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)約90%的房屋建于2008年抗火建筑標(biāo)準(zhǔn)推行之前，在房際火勢蔓延和灰燼攻擊面前顯得極其脆弱。

目前，悉尼正經(jīng)歷長達(dá)一周的酷暑天氣，部分地區(qū)氣溫預(yù)計(jì)將飆升至40度以上，這一報(bào)告的發(fā)布可謂正當(dāng)其時(shí)。

氣候理事會（Climate Council）和氣候行動應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組（Emergency Leaders for Climate Action）的聯(lián)合分析發(fā)現(xiàn)，氣候污染正加劇火災(zāi)條件的危險(xiǎn)性，導(dǎo)致城市邊緣地區(qū)爆發(fā)大火的可能性顯著增加。

作為報(bào)告合著者，Mullins表示，這項(xiàng)分析旨在為生活在大城市的民眾敲響警鐘。

Mullins指出，幾乎每個(gè)首府城市都具備了類似洛杉磯災(zāi)難性火災(zāi)的誘發(fā)因素，包括極端干旱、強(qiáng)風(fēng)、陡坡、靠近民宅的叢林，以及曾發(fā)生過破壞性火災(zāi)的歷史。

報(bào)告指出，悉尼、墨爾本等城市在地形、可燃物載荷及極端天氣特征上，與洛杉磯火災(zāi)具有驚人的共同點(diǎn)。

隨著城市化進(jìn)程加快，墨爾本、珀斯、阿德萊德、霍巴特和悉尼在城市邊緣居住的人口增加了一倍多。

澳洲城市面臨類似去年重創(chuàng)洛杉磯的特大火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)。

目前，超過690萬人生活在靠近叢林的外區(qū)，這意味著他們正處于致命火災(zāi)威脅的最前線。

具體的危險(xiǎn)地帶包括悉尼的藍(lán)山（Blue Mountains）、新州中海岸（Central Coast）、維州的丹德農(nóng)山脈（Dandenong Ranges）、珀斯丘陵（Perth Hills）、阿德萊德丘陵（Adelaide Hills）、霍巴特以及堪培拉的西緣。

報(bào)告預(yù)測，隨著極端天氣加劇，悉尼、紐卡斯?fàn)枺∟ewcastle）、臥龍崗（Wollongong）或黃金海岸內(nèi)陸等衛(wèi)星城市，極有可能面臨像洛杉磯那樣的滅頂之災(zāi)。

在悉尼，西北部和西南部外郊的房屋面臨的火勢蔓延風(fēng)險(xiǎn)是其他地區(qū)的兩倍。

專家擔(dān)憂，如果發(fā)生“黑色夏季”規(guī)模的火災(zāi)，進(jìn)入Penrith、Hornsby、The Hills或藍(lán)山等交界地帶，可能會導(dǎo)致數(shù)千所房屋焚毀。

而在維州，最大的威脅集中在墨爾本東北部，如Dandenong Ranges、Warburton Valley和Warrandyte等地。

堪培拉由于地形特征、植被分布與洛杉磯高度相似，發(fā)生城市火災(zāi)的可能性日益增加。阿德萊德則因冬季降雨減少和長期干旱，火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)走高。

由于擁有陡峭地形、極端強(qiáng)風(fēng)和極高的可燃物載荷，霍巴特被列為全澳受火災(zāi)威脅最嚴(yán)重的城市之一。

報(bào)告強(qiáng)調(diào)，2025年洛杉磯火災(zāi)發(fā)生在冬季，由干旱和強(qiáng)風(fēng)驅(qū)動。鑒于霍巴特的物理傾向及風(fēng)力強(qiáng)度，類似的冬季火災(zāi)災(zāi)難在霍巴特也是可以預(yù)見的。

盡管布里斯班和昆州東南部尚未發(fā)生過類似規(guī)模的林火，但隨著交界地帶人口增加和氣候變化，這一地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)也在悄然攀升。

在西澳，大珀斯地區(qū)擁有與洛杉磯相似的地中海氣候，且降雨量跌幅位居全澳前列。當(dāng)破紀(jì)錄的高溫、強(qiáng)風(fēng)與密集植被結(jié)合，沿海灌木叢及靠近叢林的社區(qū)將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

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