“以前辦公樓一直是北京市場(chǎng)中投資活躍度最高的資產(chǎn)類別，但這個(gè)趨勢(shì)在過去兩年左右已經(jīng)被顛覆了?，F(xiàn)在市場(chǎng)中最受青睞、最受資本關(guān)注的資產(chǎn)類別是零售與長租公寓?！?/p>

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部資深董事紀(jì)明在1月8日回顧北京房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)分析，這一變化背后的原因是受到宏觀政策調(diào)整和市場(chǎng)變化的影響。

根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2025年北京大宗交易市場(chǎng)共成交21宗整棟物業(yè)，成交總額錄得約180億元，與2024年全年430億元人民幣的投資總額相比，同比下降58%，為十年最低值。

“國內(nèi)零售REITs的分紅或項(xiàng)目估值，都相對(duì)穩(wěn)定，所以吸引了更多投資者考慮入手這類不動(dòng)產(chǎn)。在北京市場(chǎng)，尤其是險(xiǎn)資，無論是規(guī)模大還是規(guī)模小的險(xiǎn)資，在零售領(lǐng)域的活躍度或參與度都比較高?！奔o(jì)明稱，除了零售之外，長租公寓也是比較受關(guān)注的領(lǐng)域。

對(duì)于市場(chǎng)主要關(guān)注的中國公募REITs底層資產(chǎn)范圍擴(kuò)圍到商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，紀(jì)明稱，試點(diǎn)政策的細(xì)節(jié)和落地，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間會(huì)密集出臺(tái)?！白钤珙A(yù)計(jì)在2026年年中或下半年會(huì)看到第一批擴(kuò)圍后的資產(chǎn)上市，它們的二級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)需要一定時(shí)間才能傳導(dǎo)回資本市場(chǎng)，進(jìn)而影響大宗投資者的投資心態(tài)和市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)。”

2025年12月31日，證監(jiān)會(huì)印發(fā)《中國證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，自2025年12月31日起實(shí)施。這意味著，從資產(chǎn)范圍看，符合條件的商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以通過發(fā)行REITs上市，是公募REITs市場(chǎng)從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵擴(kuò)容。此前國家發(fā)改委發(fā)布的《2025版REITs項(xiàng)目行業(yè)范圍清單》中，將超大特大城市的超甲級(jí)及甲級(jí)商務(wù)樓宇項(xiàng)目、四星級(jí)及以上酒店項(xiàng)目納入試點(diǎn)。

仲量聯(lián)行稱，此舉有望顯著提升相關(guān)資產(chǎn)的市場(chǎng)流動(dòng)性，推動(dòng)存量資產(chǎn)盤活，緩解部分資產(chǎn)持有者的流動(dòng)性壓力。“中國公募REITs市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)圍與分軌，將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加速向精細(xì)化資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)型，并為區(qū)位核心、經(jīng)營韌性突出的項(xiàng)目帶來流動(dòng)性溢價(jià)。” 仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示。

“中國正在推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)容和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)，過去30年美國REITs的年化平均回報(bào)率達(dá)到9%，但收益率波動(dòng)顯著，且不同業(yè)態(tài)如辦公、商業(yè)、居住等的周期性表現(xiàn)出顯著的差異。因此，資產(chǎn)多元組合是構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營穩(wěn)健現(xiàn)金流的基本原則?！被谥倭柯?lián)行攜手興業(yè)研究與中國建筑科學(xué)研究院有限公司共同發(fā)布的《智馭未來 資掌全局：不動(dòng)產(chǎn)策略及運(yùn)營管理白皮書》，仲量聯(lián)行華北區(qū)戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人王飛指出，無論是投資人、企業(yè)還是開發(fā)商，在構(gòu)建資產(chǎn)組合體系以及政府在城市單元更新中，都需注重業(yè)態(tài)的多元化和均衡化，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營可持續(xù)的長期價(jià)值。