1月8日晚，萬科一紙公告宣告了郁亮?xí)r代的終結(jié)。這位服務(wù)36年的老將因到齡退休辭去所有職務(wù)，而公告中"不影響公司正常運(yùn)作"的冷靜表述，與萬科當(dāng)前160億元債務(wù)壓頂?shù)默F(xiàn)狀形成鮮明對(duì)比。當(dāng)預(yù)警者轉(zhuǎn)身離去，留下的不僅是495億元的年報(bào)虧損，更是一個(gè)關(guān)于行業(yè)命運(yùn)的沉重問號(hào)。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折點(diǎn)上的告別

郁亮的退休時(shí)點(diǎn)耐人尋味。2025年1月他辭去董事會(huì)主席轉(zhuǎn)任執(zhí)行副總裁時(shí)，萬科正預(yù)告巨額虧損；一年后徹底離場(chǎng)之際，公司又面臨57億元票據(jù)展期失敗的風(fēng)險(xiǎn)。這種時(shí)間線上的重合，折射出萬科債務(wù)危機(jī)發(fā)展的三個(gè)階段：2023年179億元虧損初現(xiàn)端倪，2024年深圳地鐵308億元輸血暫緩危機(jī)，2025年展期談判破裂將風(fēng)險(xiǎn)推向高潮。作為最早喊出"活下去"的行業(yè)領(lǐng)袖，郁亮退休前見證了自己預(yù)言的應(yīng)驗(yàn)。

債務(wù)迷宮中的生存博弈

萬科當(dāng)前160.98億元債務(wù)中，84.61%集中在一年內(nèi)到期，其中48.66億元將在今年7月迎來兌付高峰。這種債務(wù)結(jié)構(gòu)比恒大、碧桂園更為急迫——后者債務(wù)雖巨但期限相對(duì)分散。更棘手的是，萬科兩次展期嘗試均遭債權(quán)人否決：20億元票據(jù)展期方案僅獲20.2%同意率，37億元債券展期議案直接被否。這種市場(chǎng)反應(yīng)與恒大獲得部分展期、碧桂園成功債務(wù)重組的案例形成反差，反映出投資者對(duì)萬科償債能力的特殊擔(dān)憂。

深鐵時(shí)代的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)

深圳地鐵作為大股東的救助邏輯正在發(fā)生變化。累計(jì)308億元的借款雖償還了305億元公開債務(wù)，但2024年四季度后"輸血"力度明顯減弱。這種轉(zhuǎn)變可能源自兩方面考量：一是避免陷入無底洞式的救助，二是為全面接管鋪路。值得關(guān)注的是，萬科已從"職業(yè)經(jīng)理人治理"轉(zhuǎn)向"國(guó)資托底"模式，這種轉(zhuǎn)變?nèi)粢l(fā)供應(yīng)商擠兌或購房者信心崩塌，其沖擊將不限于萬科——作為行業(yè)最后防線的標(biāo)桿企業(yè)，它的困境可能摧毀市場(chǎng)對(duì)國(guó)資兜底的最后幻想。

行業(yè)冬天的終極測(cè)試

郁亮退休恰逢房地產(chǎn)行業(yè)最寒冷的季節(jié)。2025年1-9月，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)稅后毛利率降至2.0%，這個(gè)數(shù)字甚至低于部分制造業(yè)。但更深遠(yuǎn)的影響在于制度性反思：跟投機(jī)制導(dǎo)致?lián)p益分配失衡，2023年萬科歸母凈虧179億元時(shí)少數(shù)股東卻盈利15億元；區(qū)域權(quán)力過大削弱總部管控，標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制難以實(shí)現(xiàn)。這些結(jié)構(gòu)性問題并非萬科獨(dú)有，而是高周轉(zhuǎn)時(shí)代房企的普遍病灶。當(dāng)"活下去"從戰(zhàn)略預(yù)警變?yōu)樯娆F(xiàn)實(shí)，整個(gè)行業(yè)都在等待答案：誰能建立真正的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖機(jī)制？

站在2026年初回望，郁亮職業(yè)生涯的拋物線幾乎與房地產(chǎn)周期完全重合。從1990年加入時(shí)行業(yè)萌芽，到2010年帶領(lǐng)萬科成為首個(gè)千億房企，再到2025年面對(duì)495億元虧損，他的退休不僅是個(gè)人謝幕，更象征著一個(gè)發(fā)展模式的終結(jié)。當(dāng)深圳地鐵接過權(quán)杖，它要解決的不僅是萬科160億元債務(wù)，更是整個(gè)行業(yè)如何"真正活下去"的命題。在這個(gè)意義上，郁亮留下的或許不是解決方案，而是一面映照行業(yè)本質(zhì)的鏡子——在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)面前，任何個(gè)人智慧都需轉(zhuǎn)化為制度韌性才有意義。