文：葉松

香港樓市轉(zhuǎn)勢向好。摩根士丹利在最新研報中明確指出，香港住宅價格自2018年以來累計下跌30%后，已于2025年見底回升5%，2026年將進(jìn)一步上漲10%，2027年延續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢，標(biāo)志著樓市正式進(jìn)入上行周期。幾乎同時，花旗將2026年香港樓價升幅預(yù)測從原本的3%大幅上調(diào)至8%，直言這一調(diào)整源于2025年4.7%的實際漲幅遠(yuǎn)超預(yù)期，更堅定看好香港樓市開啟“數(shù)年上升周期”。

兩大投行的樂觀并非空穴來風(fēng)，而是建立在對市場基本面的深度研判之上?；ㄆ煸谘袌笾胁鸾饬宋宕蠛诵闹危盒略鐾恋毓?yīng)量處于14年來最低水平且低于銷售量，供需格局持續(xù)改善；截至2025年9月，一年內(nèi)可用供應(yīng)量減少1萬戶，住宅貨量消化速度加快；2026年起新盤銷售量將轉(zhuǎn)為凈增長，預(yù)計達(dá)2.1萬戶，創(chuàng)下2019年以來新高，而未來2-3年竣工量將穩(wěn)步下降，2026年預(yù)計僅2萬套，市場供不應(yīng)求態(tài)勢將愈發(fā)明顯；非本地學(xué)生簽證獲批量每年增加1萬份，2026年將達(dá)9萬份，疊加每年16萬人的人才流入規(guī)模，為租賃市場和未來置業(yè)需求提供持續(xù)動力；2023-2025年累計樓價增長已達(dá)20%，毛租金收益率升至3.5%，70平方米以下房屋實現(xiàn)盈虧平衡，投資屬性顯著修復(fù)。

摩根士丹利則進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)利率環(huán)境與市場信心的雙重支撐。隨著美聯(lián)儲進(jìn)入降息周期，香港聯(lián)系匯率制度下的按揭利率同步下行，部分銀行按揭利率低至2%，而同期租金回報率普遍在3%-5%之間，形成了“供平過租”的良性格局——租金收入足以覆蓋房貸成本，甚至還有盈余，這一變化極大激活了投資需求，也為房價上漲奠定了堅實基礎(chǔ)。同時，該行將香港房地產(chǎn)評級上調(diào)至“吸引”，并同步調(diào)高新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)等龍頭發(fā)展商的目標(biāo)價，認(rèn)為行業(yè)復(fù)蘇將推動發(fā)展商重拾增長動力，估值有望實現(xiàn)重估。

量價齊升+股樓共振

大行的樂觀預(yù)判，早已在市場數(shù)據(jù)中得到印證。港府土地注冊處的數(shù)據(jù)顯示，2025年全年整體樓宇買賣合約達(dá)80702宗，同比上升18.7%，創(chuàng)四年新高；其中住宅樓宇買賣登記62832宗，總值5198.30億港元，同比分別上升18.3%及14.4%，呈現(xiàn)出扎實的“量價齊升”態(tài)勢。進(jìn)入2026年，熱度更是持續(xù)攀升，1月前五天就錄得6宗逾億港元豪宅成交，數(shù)量較去年1月全月高出1倍，美聯(lián)物業(yè)預(yù)測當(dāng)月一手新房成交量將突破2000宗，創(chuàng)2013年以來最佳開局。

樓市的回暖，與港股的強(qiáng)勢表現(xiàn)形成了鮮明的“共振效應(yīng)”?；仡櫄v史，恒生指數(shù)的走勢往往領(lǐng)先香港樓市數(shù)個月，2003年SARS后、2009年QE貨幣寬松周期中，均出現(xiàn)過“股市先漲、樓市跟漲”的規(guī)律。2024年9月以來，恒生指數(shù)持續(xù)上漲超44%，2025年年內(nèi)累計漲幅更是高達(dá)54.22%，恒生科技指數(shù)上漲66.29%，港股IPO融資額重奪全球首位，資本市場的繁榮催生了強(qiáng)勁的財富效應(yīng)。

這種財富效應(yīng)正持續(xù)外溢至樓市：阿里巴巴斥資約70億港元洽購銅鑼灣港島壹號中心，從租戶變身業(yè)主，鎖定長期辦公成本；前阿里CEO張勇個人斥資5354萬港元購入半山名廈高層單位，成為高凈值人群資產(chǎn)配置的典型案例。豪宅市場率先受益，2025年前三季度逾億元一手豪宅累計成交45宗，總金額達(dá)102億港元，較上半年分別激增50%和67.5%，西半山、山頂?shù)群诵膮^(qū)域二手房均價突破每平方尺5萬港元，太平山景觀單位單價更是飆升至8萬-12萬港元。財富效應(yīng)的傳導(dǎo)并未局限于高端市場，300-800萬港元的剛需改善型物業(yè)成交同比增長35%，九龍東、將軍澳等板塊成為熱門選擇，不少買家坦言資金源自股市獲利，印證了市場熱度的梯度擴(kuò)散。

租金市場的表現(xiàn)則更為堅挺，成為樓市回暖的“壓艙石”。香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示，截至2025年7月，住宅租金指數(shù)已連續(xù)八個月上漲，報196.3點(diǎn)，接近2019年8月的歷史高位200.1點(diǎn)，創(chuàng)下近6年新高。地鐵口房源空置率普遍低于3%，部分區(qū)域租金回報率可達(dá)4%-5%，形成“租金托底、房價穩(wěn)升”的良性循環(huán)。值得關(guān)注的是，新界板塊租金漲幅逐漸超過港島和九龍，核心原因是“高才通”計劃吸引大量內(nèi)地人才及留學(xué)生涌入，帶來旺盛的租賃需求，而新增供應(yīng)有限，進(jìn)一步推升了租金水平。租金的持續(xù)上漲不僅反映了居住需求的剛性支撐，更改善了房地產(chǎn)的投資屬性，吸引更多資金入場。

供需反轉(zhuǎn)+政策紅利

香港樓市的轉(zhuǎn)勢，本質(zhì)上是供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)與政策紅利釋放的必然結(jié)果。在供應(yīng)端，新增土地供應(yīng)的持續(xù)短缺成為推動房價上漲的核心邏輯之一?；ㄆ鞌?shù)據(jù)顯示，香港新土地供應(yīng)量處于14年來的最低水平，且低于銷售量，這種“供小于求”的格局在未來數(shù)年仍將持續(xù)。雖然2025-2026年私人住宅年均落成約2萬個單位，但后續(xù)供應(yīng)將逐漸回落，而一手市場庫存消化周期仍處于合理區(qū)間，隨著需求的持續(xù)釋放，供需缺口將進(jìn)一步擴(kuò)大。

需求端的支撐則更為多元，外來人口流入成為重要增長引擎。香港近年來不斷優(yōu)化的人才政策成效顯著，“高才通”計劃、優(yōu)化后的資本投資者入境計劃等，持續(xù)吸引內(nèi)地及全球人才涌入。花旗預(yù)測2026年非本地學(xué)生簽證獲批量將達(dá)9萬份，人才流入量保持在16萬人左右，這些新增人口帶來的居住需求，既支撐了租賃市場，也為未來置業(yè)需求埋下伏筆。與此同時，資本投資者入境計劃將5000萬港元以上住宅物業(yè)納入投資范圍后，2025年上半年該價位段住宅成交量同比上升40%，成交金額增長43%至480億港元，高凈值人群的資產(chǎn)配置需求進(jìn)一步激活了高端樓市。

政策紅利的持續(xù)釋放則為樓市回暖保駕護(hù)航?！叭娉防薄焙?，非永居買家節(jié)省15%額外印花稅，一套5000萬港元的物業(yè)可直接省下750萬成本，極大降低了入市門檻。2025年初，香港將征收100港元印花稅的物業(yè)價值上限由300萬港元提高至400萬港元，進(jìn)一步降低了剛需群體的置業(yè)成本。加上美聯(lián)儲降息周期帶來的低息環(huán)境，當(dāng)前H按息跌至2%左右，一套1億港元豪宅的月供較去年高位減少近4萬港元，“以租養(yǎng)貸”的可行性顯著提升，極大刺激了投資需求和自住需求的釋放。

開發(fā)商的積極表現(xiàn)也印證了市場信心的回升。新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)等龍頭企業(yè)不僅加快了新盤推售節(jié)奏，更憑借核心地段的土地儲備和舊樓改造項目，成為市場焦點(diǎn)。摩根士丹利將新鴻基地產(chǎn)目標(biāo)價從105港元拉高至125港元，看好其“賣房+收租”的攻守兼?zhèn)淠Ｊ?；將恒基地產(chǎn)目標(biāo)價從30港元上調(diào)至36港元，押注其土地儲備在樓市回暖后的價值重估；對常石集團(tuán)更是從“與大市同步”直接升級為“增持”，目標(biāo)價大幅提升至47港元，彰顯對發(fā)展商盈利改善的強(qiáng)烈預(yù)期。2026年初，信置、中海外與嘉華國際合作發(fā)展的錦上路柏瓏系列項目熱銷，部分單位呎價高達(dá)16688港元，進(jìn)一步印證了市場對優(yōu)質(zhì)新盤的追捧。

對于置業(yè)者而言，當(dāng)前正處于“股市盈利兌現(xiàn)+政策紅利窗口+低息環(huán)境”的黃金交叉點(diǎn)：高端買家可把握核心區(qū)豪宅的稀缺增值機(jī)遇，剛需群體能借助低息政策實現(xiàn)置業(yè)夢想，投資者則可依托“租金托底、房價上漲”的良性循環(huán)獲取穩(wěn)定回報。對于開發(fā)商而言，供需缺口的擴(kuò)大與市場信心的回升，將推動項目去化加速與盈利改善，龍頭企業(yè)的估值重估空間值得期待。

展望未來數(shù)年，隨著香港經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇、人才政策的深化落實、資本市場的繁榮發(fā)展，香港樓市的上行周期有望持續(xù)深化。這座國際金融中心的房地產(chǎn)市場，正重新煥發(fā)活力。