作者： 李 老 白

首發(fā)：老白讀書(shū)

01/

2026年，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌嗎？

先說(shuō)答案，我認(rèn)為不會(huì)再像前兩年那樣暴跌，但仍會(huì)緩慢下跌。

這其中的原因，共有3個(gè)：

1、人口結(jié)構(gòu)。中國(guó)已進(jìn)入“少子化”時(shí)代，這意味著宏觀趨勢(shì)是房屋需求的放緩。

2、城市化進(jìn)程。中國(guó)的城市化率已超過(guò)67%，雖不及發(fā)達(dá)國(guó)家的80%以上，但我們?nèi)硕啵鞘谢瘔毫Υ?，因此判斷是?dāng)前城市化已進(jìn)入尾聲。

3、政策調(diào)整。這幾年的政策方向是以維穩(wěn)為主，是希望房地產(chǎn)平穩(wěn)落地，2026年的政策仍是如此。

無(wú)論是“看不見(jiàn)的手”，還是“看得見(jiàn)的手”，它們都已將目光從房地產(chǎn)移開(kāi)了。

那么，2026年的房?jī)r(jià)必然不可能回升，只能是繼續(xù)下降，只是降幅會(huì)減少。

接下來(lái)我們將這3點(diǎn)展開(kāi)談?wù)劇?/p>

02/

中國(guó)已進(jìn)入“少子化”時(shí)代

前段時(shí)間我們剛剛解讀過(guò)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2025》里的人口數(shù)據(jù)。

在中我做過(guò)一張40年人口年齡結(jié)構(gòu)圖。

數(shù)據(jù)顯示：

至2024年為止，我國(guó)14歲以下少年兒童占總?cè)丝诘谋壤褟?0年前的33.6%，降至15.8%了。

降了一半以上！

孩子的減少，意味著未來(lái)房屋需求的降低，反映到價(jià)格上，就是降價(jià)。

那么未來(lái)降價(jià)為什么會(huì)影響到現(xiàn)在呢？

學(xué)過(guò)金融的知道，資產(chǎn)的估值反映的是人們的預(yù)期。

預(yù)期漲，則資產(chǎn)估值當(dāng)下就會(huì)漲；

預(yù)期降，也不會(huì)等到未來(lái)才降，而是立即、馬上就降了。

所以預(yù)期會(huì)直接影響資產(chǎn)當(dāng)下的估值。

房?jī)r(jià)正是房屋這一資產(chǎn)的估值，因此它一定會(huì)受到人們預(yù)期的影響。

另外，我認(rèn)為當(dāng)下孩子的減少，還代表年輕人的結(jié)婚率也在降低。

這當(dāng)然也是有實(shí)際數(shù)據(jù)支撐的。

顯然，房屋這一大型固定資產(chǎn)一般都是婚后購(gòu)買的，未婚者極少會(huì)購(gòu)買房產(chǎn)。

而且也沒(méi)必要，單身者租房子住不知道多爽。

需求少了，房子也得降價(jià)。

03/

中國(guó)的城市化進(jìn)程已經(jīng)入尾聲

同樣來(lái)自 《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2025》數(shù)據(jù)。

我在里分析了我國(guó)城鎮(zhèn)化率的走勢(shì)。

我國(guó)的城市化率自開(kāi)國(guó)之初的10.64%，到1995年的29.04%，45年時(shí)間也只增長(zhǎng)了不到20%。

自1995年以后，城市化率突飛猛進(jìn)。

2000年超過(guò)30%，2005年超過(guò)40%，2015年超過(guò)50%，2020年超過(guò)60%。

至2024年為止，我國(guó)的城市化率達(dá)到67%。

雖然距發(fā)達(dá)國(guó)家的80%以上還有一定差距，但考慮到我國(guó)地大物博， 北大廣深等一線城市實(shí)際上早就超過(guò)了80%。

比如北京是 86.71%，上海更高達(dá) 88.53%！

顯然，我國(guó)的城市化進(jìn)程已接近尾聲，今后可挖掘的空間不大。

這就意味著，房地產(chǎn)跑馬圈地的階段已一去不復(fù)返，而進(jìn)入了深耕時(shí)代。

這期間，房屋當(dāng)然還會(huì)繼續(xù)升級(jí)，但卻很難漲價(jià)；

而對(duì)于存量房來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于5年、10年前的蘋果手機(jī)一樣，價(jià)格怕是得跌一大截。

當(dāng)然 考慮到房?jī)r(jià)的重要組成部分是地段，那地段好的房子估計(jì)還相對(duì)較好。

04/

2026年中央的主要政策方向是拉內(nèi)需

在一文的最后我談到中央的經(jīng)濟(jì)政策。

最近，求是網(wǎng)連發(fā)推文闡述我們2026年拉內(nèi)需的政策。

其中《當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需問(wèn)題的若干思考》一文里提到：

一是大力提振消費(fèi)。

提升消費(fèi)能力，重點(diǎn)是促進(jìn)結(jié)構(gòu)性就業(yè)，制定實(shí)施城鄉(xiāng)居民增收計(jì)劃，提高公共服務(wù)支出，擴(kuò)大民生保障。

居民搞就業(yè)、增收；

國(guó)家搞服務(wù)、保障。

二是擴(kuò)大有效投資。

不要瞎投資，不要像前幾年各地都像錢不是錢一樣，各種修小鎮(zhèn)、蓋景點(diǎn)，或者各種不必要的修了補(bǔ)、補(bǔ)了修。

要有效投資，重點(diǎn)放在國(guó)家重大戰(zhàn)略實(shí)施和 民生服務(wù)保障類 上。

對(duì)應(yīng)的其實(shí)是第一點(diǎn)。

三是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

要加強(qiáng)物價(jià)總水平目標(biāo)管理，引導(dǎo)價(jià)格走勢(shì)預(yù)期。

當(dāng)前商品價(jià)格是有下行壓力的，我們鼓勵(lì) 以產(chǎn)品和服務(wù)的優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)化解價(jià)格下行壓力 。

這點(diǎn)是說(shuō)給供給方聽(tīng)的，你們也要有信心。

四是促進(jìn)預(yù)期和消費(fèi)、投資相互作用。

也就是第一、三點(diǎn)的結(jié)合，要相輔相成，但我想應(yīng)該不是指“媽媽們剛領(lǐng)了3600元補(bǔ)貼，嬰幼兒用品就漲價(jià)”這種相互作用。

我重點(diǎn)是看到下一句：

“要 用真金白銀的投入穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期 ” 。

這個(gè)很重要， 不要光喊口號(hào)，要拿出真金白銀的錢來(lái) 。

既然我們主要的著力點(diǎn)是拉動(dòng)內(nèi)需，還是要真金白銀地投入來(lái)拉內(nèi)需，我不認(rèn)為還有余力去拉房?jī)r(jià)。

而且也沒(méi)這個(gè)必要。

05/

2026年的房?jī)r(jià)是升是降？

我認(rèn)為還是緩慢下降，但不會(huì)急降。

我國(guó)2026年的房地產(chǎn)政策方向是：

以“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”為核心，圍繞“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”三大路徑。

“穩(wěn)”是第一要?jiǎng)?wù)。

但穩(wěn)的不是房?jī)r(jià)，而是房?jī)r(jià)下降的幅度，為的是增加市場(chǎng)信心，恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量。

即，盤活需求，換個(gè)話說(shuō)，還是內(nèi)需。

那么，2026年適合買房嗎？

我的觀點(diǎn)，剛需就買吧，反正現(xiàn)在已經(jīng)很便宜了；

能等的可以繼續(xù)等等，我覺(jué)得還有空間。

至于我們這種山頂上車的，一個(gè)字——

悲催！

全文完，歡迎在留言區(qū)寫下您的看法，謝謝閱讀!

歡迎轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明來(lái)源。