今年1月以來(lái)上海二手房市場(chǎng)成交活躍，元旦后工作日成交維持在600套左右，雙休日單日成交則突破1千套，市場(chǎng)延續(xù)了去年四季度的“翹尾”行情。

在樓市迎來(lái)“開(kāi)門紅”的同時(shí)，坊間較為關(guān)注今年5月“新房解禁”是否影響市場(chǎng)走勢(shì)。2021年上海新房銷售開(kāi)啟“計(jì)分制”，認(rèn)購(gòu)比達(dá)到1:1.3的新房項(xiàng)目觸發(fā)5年限售，2026年有不到3萬(wàn)套房源解除限售。從期間購(gòu)房行為、解禁房源上市以及當(dāng)前市場(chǎng)韌性等多維度進(jìn)行分析，預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)影響有限。

一、以居民自住購(gòu)房為主，解禁不等于出售，預(yù)計(jì)掛牌房源總量有限

購(gòu)房用于自住，解禁不等于掛牌出售。新房銷售計(jì)分制度設(shè)計(jì)導(dǎo)向，就是為了更好滿足無(wú)房自住居民家庭。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，觸發(fā)計(jì)分項(xiàng)目中約85%為購(gòu)入家庭唯一住房，這些以自住為主的購(gòu)房，在限售解禁后，絕大部分都不會(huì)選擇掛牌出售。

按照市場(chǎng)規(guī)律，直接掛牌出售規(guī)模有限。一般小區(qū)掛牌率通常在5%左右，根據(jù)這一比例計(jì)算，2026年解禁按3萬(wàn)套住房計(jì)算，全年新增掛牌約1500套房源；即使將掛牌率提高至10%，全年新增掛牌約3000套房源，僅占到目前19萬(wàn)套總掛牌量的1.5%左右。

二、新房解禁不是集中在同一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，而是與不限售的房源掛牌上市基本一致，時(shí)間、空間分散

時(shí)間“分散”。5年限售解禁時(shí)間從合同網(wǎng)簽備案時(shí)間起算，不同購(gòu)房人、不同項(xiàng)目的限售時(shí)間都不一樣，解禁不會(huì)集中在同一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年新增1500套房源會(huì)分散在5月到12月的時(shí)間內(nèi)緩慢釋放。

空間“分散”。2021年觸發(fā)限售的項(xiàng)目大約100多個(gè)，分布在近50個(gè)板塊，并非集中在單個(gè)板塊。

與正常上市時(shí)間契合。不限售的房源上市出售，會(huì)考慮享受增值稅等優(yōu)惠稅收政策，從合同網(wǎng)簽到辦小產(chǎn)證一般也需要3年時(shí)間，再加上持有2年出售免征增值稅，前后也在5年時(shí)間，與新房解禁后掛牌上市時(shí)間高度契合。

三、當(dāng)前二手房交易比較活躍，市場(chǎng)韌性足，預(yù)計(jì)能夠很好消化新房解禁影響

去年8月“滬六條”出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)活躍度明顯提升，走出企穩(wěn)向好態(tài)勢(shì)，近期市場(chǎng)積極信號(hào)持續(xù)釋放，當(dāng)前市場(chǎng)韌性完全能夠消化新房解禁影響。

成交量穩(wěn)中有升。2025年二手房成交23萬(wàn)套，同比增加5%?！皽鶙l”出臺(tái)穩(wěn)住二手住房成交量，11月、12月單月成交量在2萬(wàn)套以上，單月交易是下半年的高點(diǎn)和次高點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了年末翹尾。2026年1月以來(lái)二手房成交延續(xù)去年12月的熱度，中介門店帶看量保持在活躍區(qū)域，雙休日單日成交都在千套以上。

掛牌量持續(xù)下降。2023年下半年，全市二手住房掛牌量站上20萬(wàn)套，之后維持在高位。去年9月以來(lái)，隨著價(jià)格充分調(diào)整、成交量逐步企穩(wěn)，房東心態(tài)趨于理性，惜售或售轉(zhuǎn)租的增加，近期掛牌總量已減少了1萬(wàn)多套，二手住房市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)一步得到改善。

成交價(jià)格逐步企穩(wěn)。隨著掛牌量的下降，近期交易中價(jià)格跌幅進(jìn)一步收窄，議價(jià)空間從原先的5—7%收窄到5%以內(nèi)。尤其是一些性價(jià)比高、配套全的房源，房東不再讓價(jià)；一些在地鐵站點(diǎn)周邊、區(qū)域規(guī)劃兌現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)房源，甚至開(kāi)始掛高價(jià)格。