樂居新媒體 徐迪住建委網(wǎng)站顯示，北京隅東序（備案名“云華里”）已有2套網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，簽約面積總計(jì)337.29平方米，成交均價(jià)81390.65元/平方米。

從樓盤表來(lái)看，北京隅東序目前僅有1#和5#兩棟樓為正在預(yù)售的狀態(tài)，已簽約的兩套房源分別為1#三單元1601，183.85平米的四室兩廳，套內(nèi)面積148.98平米，得房率約81%；另一套為5#1702，一套153.44平米的四室兩廳，套內(nèi)面積122.8平米，得房率約80%。

項(xiàng)目所在朝陽(yáng)十八里店朝陽(yáng)港一期1303-686、1303-687地塊由金隅地產(chǎn)今年6月25日摘得，成交價(jià)63.8億元，樓面價(jià)50694元/㎡。

地塊總建筑規(guī)模12.59萬(wàn)㎡，其中686地塊用途為商品住房。10月25日晚間，該地塊發(fā)布案名：北京隅·東序。11月22日，北京隅東序824套住宅取得預(yù)售許可證，均價(jià)7.35-8.41萬(wàn)元/m2區(qū)間。但根據(jù)官微公告，項(xiàng)目12月16日才完成線上選房公測(cè)，19點(diǎn)正式開盤，當(dāng)天就已有客戶完成網(wǎng)簽。

從具體位置上看，北京隅·東序距離東四環(huán)直線距離約1.5千米，屬于四環(huán)邊上的項(xiàng)目。規(guī)劃建設(shè)17棟住宅樓，6-18層的洋房高層，共824戶，容積率2.8，車位配比1:1。建成后相當(dāng)于云筑三期項(xiàng)目規(guī)模總和，是近幾年朝陽(yáng)港板塊小區(qū)規(guī)模最大的一塊地。

從戶型來(lái)看，該項(xiàng)目以大戶型改善產(chǎn)品為主，主力面積段為127㎡三居以及129㎡、149㎡、160㎡、177㎡、188㎡四居，少量189㎡大四居，另有50余套100㎡以下的小三居。

新規(guī)后不少樓盤都做了敞開式陽(yáng)臺(tái)，北京隅東序部分戶型的南向也有較大面積陽(yáng)臺(tái)，如果能夠處理成封閉的室內(nèi)空間，得房率將大大提高。但從戶型圖來(lái)看，這部分陽(yáng)臺(tái)被標(biāo)記為“天空私境”，功能為花園、休閑、健身。【北京隅東序戶型圖發(fā)布，敞開式陽(yáng)臺(tái)能否封閉是關(guān)鍵

值得一提的是，近日有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴：據(jù)了解，北京*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在朝陽(yáng)區(qū)十八里店開發(fā)的房產(chǎn)，報(bào)規(guī)是開敞陽(yáng)臺(tái)，但是開發(fā)商對(duì)報(bào)規(guī)的開敞陽(yáng)臺(tái)在交付時(shí)或交付后封閉，違反了《北京市容積率計(jì)算規(guī)則》《民用建筑通用規(guī)范》。開敞陽(yáng)臺(tái)按照面積的一半計(jì)入建筑面積，若封閉則需按照全部面積計(jì)入建筑面積。要求開發(fā)商學(xué)習(xí)朝陽(yáng)區(qū)保利天匯，公開發(fā)承諾書，不允許封閉陽(yáng)臺(tái)。

目前，該則留言已被認(rèn)領(lǐng)轉(zhuǎn)交相關(guān)部門處理。據(jù)樂居新媒體查閱，目前十八里店在建新盤規(guī)劃有開敞陽(yáng)臺(tái)的只有北京隅東序項(xiàng)目。

此次對(duì)于網(wǎng)友反饋，北京隅東序會(huì)給出怎樣的回應(yīng)，按照相關(guān)規(guī)定，大概率是要給出不封閉陽(yáng)臺(tái)的公開承諾。然而這樣一來(lái)，又拿什么對(duì)抗一路之隔的中海692地塊？

692地塊調(diào)規(guī)之后，對(duì)北京隅東序造成的沖擊顯而易見。692地塊有30%用地的建筑高度，從60米變成80米，意味著樓間距更寬。同時(shí)，該地塊減少了5000平米養(yǎng)老機(jī)構(gòu)面積，不僅節(jié)約了配建成，容積率還降至2.7以下。

北京樓市產(chǎn)品的迭代仍在不斷加速，11月22日，北京市規(guī)自委正式發(fā)布了《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》的通知，明確鼓勵(lì)開發(fā)商在條件允許的情況下，打造設(shè)計(jì)合理、形式多元、場(chǎng)景多樣的住宅陽(yáng)臺(tái)。中海692地塊在規(guī)劃上跟進(jìn)是理所當(dāng)然的，僅陽(yáng)臺(tái)這一項(xiàng)或許就將對(duì)北京隅東序形成降維打擊。

除了中海這位勁敵，北京隅東序目前還有一個(gè)兇猛的對(duì)手——北京宸園。它們同屬于朝陽(yáng)區(qū)，又幾乎是在同一時(shí)點(diǎn)拿地，地塊都呈菱形狀。但在陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)品上，兩個(gè)項(xiàng)目卻拉開了不少差距。

北京宸園在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，巧妙運(yùn)用了“黑科技”，南面全部贈(zèng)送一半陽(yáng)臺(tái)面積轉(zhuǎn)化為室內(nèi)空間，北面將挑空變?yōu)槿?zèng)送室內(nèi)面積，大大提高了得房率。以北京宸園的165平米戶型舉例，它大約贈(zèng)送19.3平方米是室內(nèi)使用面積。

而北京隅東序160平四室雙衛(wèi)戶型，一個(gè)L型飄窗面積全贈(zèng)送，約4平米出頭，此外僅在南向客廳和次臥贈(zèng)送了陽(yáng)臺(tái)，一半面積約5.5平米，目前能否做封閉還不得而知，北面沒有贈(zèng)送空間。

同樣是贈(zèng)送一半面積，在北方，做不進(jìn)室內(nèi)空間的開敞陽(yáng)臺(tái)實(shí)用性將大打折扣。

北京宸園和中海692地塊都是打包供地，開發(fā)商在“封閉陽(yáng)臺(tái)”條件上有談判底氣。而金隅地產(chǎn)自2021年起就投資布局朝陽(yáng)港，此前開發(fā)的金隅云筑系列產(chǎn)品都沒有陽(yáng)臺(tái)，北京隅東序規(guī)劃了開敞陽(yáng)臺(tái)已算出新之舉，想一步到位效法北京宸園做成封閉空間，確實(shí)容易激起云筑業(yè)主的反彈。

這樣一來(lái)，陽(yáng)臺(tái)既是北京隅·東序的亮點(diǎn)，也是缺憾。

金隅地產(chǎn)是金隅集團(tuán)(601992.SH）的全資子公司，先后開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目約170個(gè)，總建筑規(guī)模達(dá)3,000多萬(wàn)平米。目前已進(jìn)入北京、上海、天津、重慶、杭州等17個(gè)城市。

2024年上半年，金隅集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入456億元，同比下降7.27%；利潤(rùn)總額-10.7億元，歸母凈利潤(rùn)-8億元。其中，地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)板塊2024年上半年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入108億元，同比下降2%;實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)-0.78億元，同比下降112%。

上半年地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)累計(jì)合同簽約額53億元，同比下降64%，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回款57.55億元，同比下降67%。截至2024年6月30日，公司權(quán)益口徑土地儲(chǔ)備面積585萬(wàn)平方米。開盤12小時(shí)，北京隅東序2套網(wǎng)簽出爐、均價(jià)8.14萬(wàn)/平開盤12小時(shí)，北京隅東序2套網(wǎng)簽出爐、均價(jià)8.14萬(wàn)/平