近日，深圳一單價超10萬元豪宅項目的部分業(yè)主向記者反映，開發(fā)商在未提前告知業(yè)主的情況下，對房屋幕墻玻璃顏色及供應商進行了調整。業(yè)主同時指出，項目大門公共區(qū)域的設計、石材選用與此前宣傳存在差異，且多項承諾整改事項尚未落實，一系列問題引發(fā)業(yè)主強烈不滿。

1月12日下午，南都?灣財社記者前往位于前海媽灣的灣啟紫荊府項目實地走訪。記者在現(xiàn)場看到，項目仍處于施工階段。值得注意的是，建筑外立面大部分玻璃及鋁板已被白色涂料覆蓋?！?至4樓的實體樣板間采用的是偏灰色玻璃搭配銀色鋁格柵，但項目批量安裝的玻璃顏色卻變?yōu)樗{色，與樣板間存在明顯差異，整體視覺效果也受到影響?！庇袠I(yè)主告訴記者，在業(yè)主向開發(fā)商反饋上述問題后，項目方將外立面玻璃及鋁板統(tǒng)一涂白。

相關客服人員在回復業(yè)主投訴時稱，兩種玻璃的核心功能一致，原先的品牌玻璃在公司前期項目使用過程中自爆率較高，目前樣板房所用同品牌玻璃亦呈現(xiàn)不穩(wěn)定性；而新更換的品牌產品質量更穩(wěn)定，采購成本更高，可提供更優(yōu)質的維保服務。

由于未公示兩種玻璃的采購細節(jié)，客服人員的說法遭到業(yè)主質疑。針對外立面玻璃更換的原因，南都?灣財社記者日前到訪灣啟紫荊府營銷中心了解情況，但當日未見到相關負責人接受采訪。記者隨后向項目開發(fā)商深圳市前海蛇口啟迪實業(yè)有限公司發(fā)送采訪函，截至發(fā)稿前尚未獲得回復。

業(yè)主投訴

開發(fā)商擅自更換幕墻玻璃，觀感大打折扣

據(jù)了解，灣啟紫荊府位于深圳前海媽灣片區(qū)，定位為高端住宅，該項目于2024年底推出首批產品，銷售備案均價達每平方米10萬元以上。該項目的開發(fā)企業(yè)為深圳市前海蛇口啟迪實業(yè)有限公司，層層拆解股權結構可見，其背后是國資巨頭聯(lián)手——由深圳市前海建設投資控股集團有限公司與深圳市招商前海實業(yè)發(fā)展有限公司各持股50%。

據(jù)業(yè)主介紹，該項目銷售階段以“鋁板+玻璃幕墻”外立面為核心賣點，開發(fā)商曾明確告知業(yè)主“實地交付樣板房是本項目房源交付標準的直觀展示”。不少業(yè)主表示，正是因為參觀了3-4樓的實體樣板間，對偏灰色玻璃搭配銀鋁格柵的高端質感感到滿意，才決定購買該樓盤。

然而，2026年初，部分業(yè)主路過項目現(xiàn)場時發(fā)現(xiàn)，批量安裝的外立面玻璃顏色變?yōu)樗{色，與實體樣板間的偏灰色玻璃存在顯著差異。

樣板間展示的玻璃幕墻。

新更換的玻璃，色調偏藍。

“藍色玻璃不僅視覺上不友好，還是低透材質，整體觀感大打折扣。”業(yè)主直言，外立面是樓盤的核心品質體現(xiàn)，玻璃顏色的變更相當于改變了整個外立面風格，屬于重大變更。

玻璃幕墻顏色可以看出明顯差異。

除外立面玻璃問題外，業(yè)主還指出項目存在多項與宣傳不符的情況。

其一，大門設計及石材選用與銷售時PPT展示的樣式差異較大，所用石材被業(yè)主質疑“不符合10萬+單價樓盤定位，顯得廉價”。此前業(yè)主向開發(fā)商反映后，開發(fā)商曾承諾2025年第四季度對大門進行整改，但后續(xù)又反悔，稱要“等房子賣完后再處理”，至今整改仍未動工。

主入口效果圖。

當前在建中的項目實拍圖。

其二，園林、車庫等公區(qū)尚未建設，業(yè)主僅能依據(jù)開盤時的宣傳PPT了解相關規(guī)劃，但開發(fā)商目前將這些宣傳資料稱為“過程稿”，拒絕承認其為正式承諾，業(yè)主迫切希望開發(fā)商公示園林景觀細節(jié)；其三，目前正在建設中的車庫及健身房樣板間大面積采用涂料，業(yè)主認為這樣的質感與高端樓盤的定位不匹配，要求開發(fā)商進行整改。

針對上述問題，業(yè)主明確提出三大訴求：一是外立面玻璃必須更換為與實體樣板間一致的顏色；二是開發(fā)商需盡快落實大門整改承諾，明確具體整改日期并動工；三是公示園林景觀細節(jié)，對車庫等公區(qū)的涂料問題進行整改。

現(xiàn)場走訪

外立面玻璃可直觀看出差異，大部分被涂白

1月12日下午，南都·灣財社記者在灣啟紫荊府附近走訪發(fā)現(xiàn)，項目正在建設階段，在小區(qū)外可以明顯看見已經安裝的外立面玻璃和3-4樓展示的實體樣板房的玻璃存在顏色差異。此外，3-4樓外立面采用的鋁板顏色也與其他樓層的顏色不同。

值得一提的是，記者走訪現(xiàn)場時還發(fā)現(xiàn)，該建筑外立面的大部分玻璃及鋁板已被白色涂料覆蓋。相關工作人員曾向業(yè)主解釋，此舉為施工保護措施，但這一說法遭到業(yè)主質疑。“周邊其他在建項目從未有過將外立面涂白的情況，為何唯獨我們項目要這么做？”有業(yè)主提出疑問。

那么兩種玻璃的品質和價格是否有不同？開發(fā)商能否公示相應的采購內容？新建樓盤把外墻鋁板和玻璃全部涂上白色的涂料是否正常？南都?灣財社記者前往灣啟紫荊府營銷中心了解情況，但當日未見到相關負責人接受采訪。記者隨后向項目開發(fā)商深圳市前海蛇口啟迪實業(yè)有限公司發(fā)送采訪函，截至發(fā)稿前尚未獲得回復。

客服回應

新更換玻璃產品質量更穩(wěn)定，成本更高

造成這種差異的原因是什么？在一份業(yè)主向記者展示的聊天截圖中可以看到，灣啟紫荊府客服就上述問題作出回應稱：“近日項目業(yè)主向我司反映樣板房與批量施工的幕墻玻璃顏色有差異，經核實具體情況如下：樣板房幕墻玻璃廠家為‘旗濱’，因該品牌玻璃在我司前期項目使用過程中自爆率較高，且目前樣板房所用同品牌玻璃亦呈現(xiàn)不穩(wěn)定性（如自爆、直面與圓弧玻璃工藝處理不佳導致顏色偏綠等），故在灣啟紫荊府項目幕墻玻璃批量招采階段，公司綜合考量自爆率、顏色降綠效果、后續(xù)維保、產品工藝品質等因素，最終選定更具保障的‘信義’玻璃作為本項目最終玻璃供應商?！?/p>

客服進一步表示，信義玻璃產品質量更穩(wěn)定，采購成本更高，可提供更優(yōu)質的維保服務；玻璃規(guī)格方面，核心功能間同樣采用三層中空夾膠Low-e玻璃，透光率、類型與樣板間一致，均為低透型超白玻，“低透型玻璃的隱私性和遮陽效果更強，更改后的玻璃整體觀感及協(xié)調性更佳”。

不過，業(yè)主們對客服的這一回應提出了明確質疑?！皹影彘g的玻璃是原廠原片，Low-e膜更平整，使用年限更長，而現(xiàn)在批量安裝的藍色玻璃屬于工程片，品質遠達不到樣板間玻璃的標準。”針對這一質疑記者也向項目開發(fā)商發(fā)函請求兩種玻璃相關的細節(jié)參數(shù)，但截至發(fā)稿尚未得到回應。

值得注意的是，根據(jù)業(yè)主提供的1月13日下午多方溝通會議紀要顯示，開發(fā)商已承認其工作人員在未進行公示且未征得業(yè)主同意的情況下，擅自更改了灣啟紫荊府外立面玻璃。開發(fā)商承諾將嚴格按照購房合同要求，將外立面整改回與1棟樣板間一致的玻璃及鋁板材質，并確保品質達標，未來交付標準也將以樣板間為準。同時，開發(fā)商表示將盡快通過書面形式及實際行動落實拆除與更換工作。

此外，工程部負責人承諾，將于本周五（1月16日）前提供1棟樣板間所使用的旗濱、信義等品牌玻璃的具體采購參數(shù)（包括型號、批次、規(guī)格等），以及樣板間內電器、家具、門窗等所有交付物品的詳細型號與參數(shù)清單。

針對1棟樣板間玻璃突然被貼膜的情況，工程部解釋稱，此舉系為防止焊接作業(yè)時產生的火花損壞玻璃，待施工結束后將及時移除。

律師解讀

合同未約定，樣板間也可作為交房依據(jù)

在商品房買賣合同中，若未以文字形式明確約定交付房屋須與實體樣板間一致，實體樣板間是否仍可作為業(yè)主主張權利的依據(jù)？廣東華商律師事務所周爭鋒律師在接受記者采訪時表示，在商品房買賣合同未以文字形式明確約定交付房屋須與實體樣板間一致的情況下，實體樣板間并非不能作為主張權利的依據(jù)。其法律性質及證明力需結合具體情形進行判斷。

周爭鋒指出，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十一條的規(guī)定，“房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致?！?strong>若開發(fā)商未就實際交付房屋與樣板間是否存在差異作出說明，則法律直接推定其負有按樣板間標準交付的義務，實體樣板間所展示的裝修、設備、材料（如玻璃顏色、質感）等具體標準，依法可構成確定交付標準的重要依據(jù)。

同時，依據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百七十條，合同內容可通過多種方式約定，標的物質量是合同一般應包含的條款。實體樣板間作為對房屋質量及裝修、設備標準的可視化展示，若在銷售過程中被反復、重點用作招徠和承諾手段，且購房者基于該展示形成明確信賴并作出購買決定，則其展示內容可能被認定為合同合意的一部分，或構成開發(fā)商的有效承諾。即便未寫入書面合同，只要內容具體確定（如玻璃顏色、石材品種、裝修工藝等），并對合同訂立及房屋價格產生重大影響，依據(jù)相關司法解釋精神，也可能被視為合同內容，開發(fā)商擅自變更可能構成違約。

那么，何種宣傳資料算必須兌現(xiàn)的“要約”？購房者在買房時該怎么辨別是否具有法律約束力？周爭鋒進一步表示，判斷宣傳資料是否構成必須兌現(xiàn)的“要約”，需審查其內容是否具體確定、是否針對規(guī)劃范圍內事項、是否對購房決策和房價有重大影響。內容模糊或帶有免責聲明的，一般僅視為廣告；但即便不構成要約，嚴重失實的宣傳仍可能導致開發(fā)商承擔欺詐或虛假宣傳的法律責任。

為從根本上降低“貨不對板”風險，周爭鋒建議購房者在簽訂商品房買賣合同時應采取主動、審慎的合約管理及證據(jù)固定策略：一是將關鍵交付標準書面化并入合同；二是在合同中明確約定單方變更的限制及違約后果；三是在銷售全過程有意識地固定和保存所有形式的承諾證據(jù)，以最大限度降低法律風險。

采寫/攝影：南都·灣財社記者 孫陽

部分圖片為受訪者供圖。