買房賣房本是人生大事，可深圳的李某卻在房屋交易中遭遇了“一波三折”——買家方某簽完1354萬的購房合同后，以資金不足為由拒不履約，一年后李某低價賣房虧了93萬。這筆損失該誰擔？近日南山法院的判決給出了答案。

簽完千萬合同買家“跑路”，房主一年后賣房虧百萬。

時間回到2022年5月，李某打算把名下一套房產(chǎn)賣掉，通過中介和方某簽了一整套合同，包括《深圳市二手房預約買賣及中介服務合同》《補充協(xié)議》等。合同里寫得明明白白：房子總價1354萬，方某要先付80萬定金（7日內(nèi)付清），剩下的1274萬得在當年5月20日前一次性付清。更關(guān)鍵的是，雙方還約定“誰放棄交易，誰就賠守約方80萬違約金”，維權(quán)產(chǎn)生的律師費、訴訟費也由違約方承擔。

可簽完合同后，方某只通過中介付了2萬定金，剩下的錢遲遲沒動靜。中介兩次發(fā)函催款，方某直接說“資金不足，沒法繼續(xù)履約”。2022年6月，李某無奈發(fā)了《解除合同通知》，中介也把2萬定金轉(zhuǎn)給了他。

本以為事情就此結(jié)束，沒想到房價卻掉了鏈子。2023年6月，李某終于找到新買家，可房子只能賣到1261萬，比當初和方某約定的價格低了93萬！李某越想越虧，直接把方某告到法院，要求賠償80萬違約金、13萬額外損失（93萬差價扣掉80萬違約金），還要承擔律師費和訴訟費。

面對起訴，方某卻有自己的說法：“我和李某簽的只是‘預約合同’，不是正式買賣合同，而且他已經(jīng)沒收了2萬定金，憑啥還要我賠違約金？”

法院判決：違約方賠80萬+律師費，但13萬額外損失不支持

南山法院審理后，理清了這起糾紛的核心問題，最終給出了明確判決：方某要向李某支付78萬違約金（80萬扣掉已付的2萬定金），還要賠償3萬律師費，駁回李某要求13萬額外損失的訴求。

為啥這么判？法官從三個關(guān)鍵問題入手，把法律邏輯講得明明白白：

問題1：雙方簽的是“預約合同”還是“正式買賣合同”？

方某說“這是預約合同”，言外之意是“合同還沒正式生效，我不算違約”。但法院查了合同內(nèi)容后發(fā)現(xiàn)，合同里把房子的地址、面積、總價、付款時間、交易節(jié)點、違約責任等關(guān)鍵信息都寫得清清楚楚，完全符合“可以直接履行的房地產(chǎn)買賣合同”的要求，根本不是“需要再補條款的預約合同”。所以方某的這個辯解，法院直接不采信。

問題2：方某要不要承擔違約責任？80萬違約金該不該給？

根據(jù)雙方簽的《補充協(xié)議》，“放棄交易就要賠80萬違約金”，這是雙方自愿約定的，而且不違反法律規(guī)定。方某沒按時付定金和房款，中介催了也不履約，已經(jīng)構(gòu)成“根本違約”，肯定要承擔責任。

更重要的是，李某后來賣房確實虧了93萬，說明方某的違約確實造成了實際損失，而方某也沒拿出證據(jù)證明“80萬違約金比實際損失高太多”。所以法院認為，80萬違約金是合理的，方某必須給。

問題3：李某主張的13萬額外損失，為啥不支持？

李某覺得“93萬差價比80萬違約金多13萬，這部分也該賠”，但法院卻不認可。關(guān)鍵原因在于：守約方有“防止損失擴大”的義務。

李某在2022年6月就知道合同沒法履行了，卻直到2023年6月才賣房，間隔了一整年。這一年里房價下跌的損失，屬于“可以通過及時賣房避免的擴大損失”。根據(jù)法律規(guī)定，守約方?jīng)]采取適當措施阻止損失擴大的，不能就擴大的部分要求賠償。所以李某以“一年后賣房的價格”主張額外損失，證據(jù)不足，法院自然不支持。

房屋交易違約，這些法條要記牢！

1.怎么區(qū)分“預約合同”和“本約合同”？（判斷合同是否生效）

根據(jù)《民法典》第四百九十五條規(guī)定：“當事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等，構(gòu)成預約合同。當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。”

簡單說，預約合同的核心是“約定以后簽正式合同”，比如只寫了房子大致信息、暫定價格，沒約定付款時間、過戶時間等；而本約合同（正式合同）的核心是“條款完整，能直接履行”，就像案例里那樣，地址、價格、付款、違約條款全明確，不需要再補簽合同就能過戶。

2.違約后，違約金怎么算？能不能要求額外賠償？（判斷賠償金額）

根據(jù)《民法典》第五百八十五條規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。”

案例里雙方約定了80萬違約金，而實際損失是93萬，違約金沒超過損失，所以法院支持了80萬；如果約定的違約金是50萬，李某就可以要求增加到93萬（需提供損失證據(jù)）；反之，如果約定的違約金是200萬，方某可以要求減少到和損失相當?shù)臄?shù)額。

3.守約方“放任損失擴大”，后果是什么？（避免自己吃虧）

根據(jù)《民法典》第五百九十一條規(guī)定：“當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方負擔。”

這一條特別關(guān)鍵！就像案例里的李某，如果在2022年6月解除合同后，及時（比如1-3個月內(nèi)）賣房，可能不會虧93萬，甚至可能不虧。但他拖了一年，導致?lián)p失擴大，這部分擴大的損失就不能讓方某買單。所以遇到對方違約，守約方一定要及時采取措施（比如盡快轉(zhuǎn)賣房屋、尋找新買家），并保留好相關(guān)證據(jù)（如掛牌記錄、看房記錄），避免自己承擔額外損失。

4.律師費、訴訟費該誰出？（維權(quán)成本問題）

根據(jù)《民法典》第五百八十四條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失�！�

如果合同里明確約定“違約方承擔律師費、訴訟費”，比如案例中的條款，那么守約方打贏官司后，這些費用就該違約方出；如果合同沒約定，一般需要守約方自己承擔（除非法律有特別規(guī)定）。所以簽合同時，一定要把“維權(quán)成本承擔”寫清楚，避免后續(xù)扯皮。

誠實守信是買賣的根本，也是法律保護的重點。希望這起案例能給大家提個醒，讓每一次房屋交易都能順順利利！