還記得當(dāng)年潘石屹低調(diào)甩掉自己名下幾乎所有的寫(xiě)字樓資產(chǎn)，差不多400多億。

那時(shí)候網(wǎng)上一片嘲諷說(shuō)他膽小、割肉、沒(méi)眼光。

可現(xiàn)在回頭一看，人家這哪兒是賣(mài)虧了？分明是“提前交卷”躲過(guò)了大風(fēng)浪。

而你我呢？

還抱著房子坐在原地，等東風(fēng)再來(lái)，結(jié)果等來(lái)的卻是一陣陣涼風(fēng)，吹得心里發(fā)冷。

01

潘石屹預(yù)判應(yīng)驗(yàn)？

當(dāng)年在一檔專(zhuān)訪中，當(dāng)被問(wèn)到“為什么別的企業(yè)都在做大沖銷(xiāo)售額，你卻要賣(mài)掉賣(mài)掉400多億的物業(yè)，走一條完全相反的路時(shí)”，

潘石屹的回答很干脆：因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)和未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的判斷不一樣。

他解釋說(shuō)，2008年前后，只要不違規(guī)，房地產(chǎn)上漲空間大、機(jī)會(huì)多，幾乎沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)。

但到了2018年，情況就不一樣了。很多企業(yè)借的是美元債，賺的卻是人民幣——只要匯率一波動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)就來(lái)了。

后來(lái)事實(shí)也證明了這一點(diǎn)，比如恒大美元債暴雷……不少千億級(jí)別房企的境外債務(wù)接連出問(wèn)題。說(shuō)白了，匯率差，成了壓垮很多公司的最后一根稻草。

而且潘石屹能提前聞到風(fēng)險(xiǎn)味，還有一個(gè)關(guān)鍵邏輯：他覺(jué)得2018年風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不小，所以從2016年開(kāi)始，就不再拿地了。

他如何判斷這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)？總結(jié)下來(lái)，用了兩個(gè)常識(shí)：

①供需平不平衡，

②回報(bào)率合不合理。

當(dāng)年銀行貸款利率基本上是4.9%，但租金回報(bào)率卻只有約1%。他說(shuō)：“這很不正常，肯定持續(xù)不下去?！?/p>

不過(guò)那候沒(méi)什么人認(rèn)同他的分析，反而很多房企拼命借錢(qián)、擴(kuò)張規(guī)模，甚至有頭部企業(yè)喊出“沖向萬(wàn)億”的口號(hào)。

現(xiàn)在回頭看，不得不佩服他的眼光和決斷。

02

未來(lái)會(huì)怎么走？

可以肯定，過(guò)去那種瘋漲的局面不會(huì)再重演，但如果你也能像潘石屹那樣，抓住行業(yè)變化的關(guān)鍵信號(hào)，一樣可以提前看到風(fēng)向。

從大趨勢(shì)看，未來(lái)三年可能會(huì)朝這三個(gè)方向走：

第一，小心斷供帶來(lái)的房?jī)r(jià)波動(dòng)，這個(gè)不可忽視

買(mǎi)房貸款是常規(guī)情況，但你知道嗎，其實(shí)還有不少人可能是經(jīng)營(yíng)貸入市，比如第一財(cái)經(jīng)就統(tǒng)計(jì)，2020年-2021年，是經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市的高峰期。

那時(shí)候房貸利率高，有的人就用更低利率的經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)場(chǎng)，然后等房?jī)r(jià)漲了再出貨，以此來(lái)賺差價(jià)。但有個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：以前房?jī)r(jià)能漲，這么操作幾乎穩(wěn)賺不賠。

但后來(lái)是持續(xù)下行，這種玩法買(mǎi)入就虧，很多人就選擇了硬扛，但更殘酷的是，經(jīng)營(yíng)貸每三五年就要續(xù)貸，也就是說(shuō)，那些靠這種資金買(mǎi)房的人未來(lái)就不得不面臨兩個(gè)選擇：

①續(xù)貸！

②把房子變現(xiàn)償還借貸資金。

可現(xiàn)在來(lái)看，顯然這兩條路都不好走。

如果續(xù)貸，銀行會(huì)重新評(píng)估房子價(jià)值。這幾年房?jī)r(jià)下跌，原來(lái)值500萬(wàn)的房子，現(xiàn)在可能只值300萬(wàn)，能貸的款也變少，也就是說(shuō)，續(xù)貸就要補(bǔ)140萬(wàn)的差價(jià)。

如果賣(mài)房，現(xiàn)在市場(chǎng)上掛牌激增，很難轉(zhuǎn)手，就算賣(mài)了也可能還不清貸款，有人甚至陷入“賣(mài)了房還欠債”的困境。

所以可以預(yù)見(jiàn)：如果一個(gè)小區(qū)里有多套房面臨續(xù)貸困難，加上收入跟不上，房主可能只能降價(jià)賣(mài)房。一旦出現(xiàn)這種拋售，整個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)都可能被拉低。

第二，房子會(huì)越來(lái)越“分化”

除了城市之間會(huì)分化——比如：一二線城市產(chǎn)業(yè)好、人口流入，房?jī)r(jià)可能戰(zhàn)勝通脹，甚至未來(lái)穩(wěn)步上升；但三四線城市人口流出，價(jià)格不跌就算不錯(cuò)。

除此之外，同一個(gè)城市里，也會(huì)出現(xiàn)分化：

①高層住宅 vs 多層住宅

高樓住宅的設(shè)備設(shè)施更多，隨著時(shí)間的推移，這些設(shè)施一旦老化，維護(hù)的成本也會(huì)越來(lái)越高，再加上近年來(lái)火災(zāi)等安全事故頻發(fā)，也讓大家重新考慮高層的弊端，

再加上未來(lái)可能有更多低密度住宅上市，這也預(yù)示著，以后，可能更多人會(huì)“離開(kāi)高層，選擇多層”。尤其北上廣深核心地段的多層或品質(zhì)住宅，價(jià)值會(huì)更穩(wěn)。

②豪宅 vs 普通商品房

雖然這幾年樓市調(diào)整，但豪宅的成交情況依舊亮眼，比如上海市某個(gè)高端豪宅，均價(jià)18.9萬(wàn)元/㎡，158套豪宅開(kāi)盤(pán)3小時(shí)就售罄。足以說(shuō)明：好房子永遠(yuǎn)有市場(chǎng)。

而且，雖然房子的總量夠了，但“質(zhì)”卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠：很多家庭有兩三套房，但沒(méi)一套特別好的。就算兩套都賣(mài)了，可能也只換得起一套還過(guò)得去的。

而富人的情況不同，他們買(mǎi)豪宅要么自住，要么當(dāng)資產(chǎn)收藏，很少會(huì)掛牌出售。豪宅小區(qū)掛牌量也少，流動(dòng)性反而沒(méi)那么差。

反觀普通商品房，未來(lái)可能會(huì)越來(lái)越難，因?yàn)榱刻?、富人看不上，普通人又不需要那么多。加上房產(chǎn)稅可能推進(jìn)、保障房分流需求，這類(lèi)房子未來(lái)的升值空間可能很有限。

第三，拆改力度可能加大。

土地供應(yīng)降速以后，市場(chǎng)的新房增量也在減少，但也不得不說(shuō)，目前的庫(kù)存壓力仍然不小。比如新房待售面積已經(jīng)接近7.5億㎡，比上一輪“去庫(kù)存”之前還高。

怎么消化這些庫(kù)存，是目前最急的問(wèn)題。

上一輪（2015-2018）靠的是“棚改拆遷”，效果很明顯。但這一輪經(jīng)濟(jì)環(huán)境、企業(yè)債務(wù)壓力都不同了。光靠降利率、降首付、降價(jià)，效果也很有限。

畢竟這幾年內(nèi)在因素侵襲下，有需要的人兜里錢(qián)不多。

所以，估計(jì)最后還是得靠拆遷改造，而且力度可能比以前更大。比如現(xiàn)在推進(jìn)的舊改、城中村改造、成片聯(lián)動(dòng)改造，說(shuō)白了就是：能拆就拆，能改就改。

只是現(xiàn)在的補(bǔ)償方式跟過(guò)去有所不同，以前是直接補(bǔ)錢(qián)，現(xiàn)在主流方式是房票安置——

就是給你一張房票，讓你直接去指定的市場(chǎng)上買(mǎi)待售的新房。

不過(guò)有一點(diǎn)必須清楚，補(bǔ)的這類(lèi)房子一般是正規(guī)商品房，不是傳統(tǒng)的安置房。換句話說(shuō)，以后說(shuō)不定這批人，會(huì)成為這一輪樓市調(diào)整中更受益的人。

（文中圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪）