開盤3個月，僅備案8套房？

就算在樓市下行階段，在深圳樓市應(yīng)該也是少有的現(xiàn)象。

而位于光明中心區(qū)板塊的越秀星科源啟，就出現(xiàn)了這種情況。

10月18日，越秀星科源啟府首次開盤推出153套建面約89-112㎡三至四房，開發(fā)商對外宣傳當(dāng)天成交金額約2.1億元，累計(jì)成交61套，去化率約為40%。

截止今天(1月19日)剛好滿3個月，來自深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)和行舟深房數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目僅備案8套房源、加上已錄入合同和已簽認(rèn)購書，綜合去化率約28.1%，還不知道這些已簽認(rèn)購書的有多少最終能轉(zhuǎn)入備案，整體去化只能用“慘淡”二字形容。

(截圖來源：行舟深房）

這還不夠，對比光明區(qū)下半年開盤的深鐵睿著、中建觀玥、潤瑧園等一手樓盤銷控?cái)?shù)據(jù)，越秀星科源啟實(shí)屬賣得“較慘”的新盤。

（截圖來源：行舟深房）

值得關(guān)注的是，項(xiàng)目附近的深鐵睿著于2025年12月20日開盤，當(dāng)天去化率高達(dá)66%，目前已備案+已錄入合同比率超過32%，銷控?cái)?shù)據(jù)直接吊打越秀星科源啟。

在樓市數(shù)據(jù)造假已成行業(yè)潛規(guī)則的背景下，開發(fā)商通過“員工假簽約”“小訂沖量”“包銷兜底”等方式美化業(yè)績早已不是秘密。

但越秀星科源啟的造假操作之所以引發(fā)熱議，在于其數(shù)據(jù)差異突破了常規(guī)合理范圍——從官宣40%去化到實(shí)際不足28.2%，近半數(shù)“成交”憑空消失，這種近乎赤裸的數(shù)字游戲，不僅消耗著品牌公信力，更折射出項(xiàng)目面臨的真實(shí)銷售壓力。

1

三重困境：

配套短板、環(huán)境硬傷與競品擠壓

越秀星科源啟的去化困局，絕非單一市場因素導(dǎo)致，而是項(xiàng)目自身短板與外部競爭環(huán)境共同作用的結(jié)果。

①

區(qū)位尷尬：“中心區(qū)”名頭下的配套真空

項(xiàng)目雖對外宣稱位于光明中心區(qū)板塊，但實(shí)際配套距離與宣傳存在顯著落差。

作為剛需群體核心訴求的“商業(yè)、地鐵、學(xué)校”三大配套，均未能實(shí)現(xiàn)近距離覆蓋：距離規(guī)劃中的星河COCO City超2.6公里，即便該商業(yè)體于2025年12月19日開業(yè)，也難以滿足日常高頻消費(fèi)需求。

項(xiàng)目距離地鐵6號線支線圳美站約900多米，光明站約1.4公里，步行至少需要30分鐘左右，日常地鐵通勤極為不便。

教育方面，雖規(guī)劃有18班制幼兒園及九年一貫制公辦學(xué)校，但后者尚未開工建設(shè)，學(xué)區(qū)劃分與辦學(xué)質(zhì)量均存在不確定性，與周邊已明確優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的競品相比缺乏吸引力。

②

環(huán)境硬傷：噪音粉塵雙重侵?jǐn)_

項(xiàng)目緊鄰光僑路主干道與廣深港鐵路線，而根據(jù)深圳市聲環(huán)境功能區(qū)劃分，光僑路、廣深鐵路沿線屬于交通干線兩側(cè)區(qū)域，噪音污染風(fēng)險顯著。

（越秀星科源啟項(xiàng)目位置圖）

對于主打居住舒適度的剛需盤而言，全天候的車流、鐵路噪音及伴隨的粉塵污染，成為不可忽視的減分項(xiàng)。

盡管開發(fā)商在宣傳中強(qiáng)調(diào)“生態(tài)環(huán)境優(yōu)美”，緊鄰科學(xué)公園與歡樂田園，但自然景觀的優(yōu)勢難以抵消交通干線帶來的居住體驗(yàn)折損，尤其對注重生活品質(zhì)的剛需家庭而言，環(huán)境短板成為關(guān)鍵決策障礙。

③

市場內(nèi)卷：光明新盤扎堆分流客群

2025年第四季度，深圳新房市場迎來集中供應(yīng)，僅光明區(qū)就有1765套房源入市，越秀星科源啟面臨著激烈的同城競品擠壓。周邊的深鐵睿著、振業(yè)天境云庭、滿京華金碩華府等項(xiàng)目，在區(qū)位配套、價格定位上形成直接競爭，進(jìn)一步分流了剛需客群。

更嚴(yán)峻的是，深圳樓市正呈現(xiàn)“核心區(qū)供不應(yīng)求、遠(yuǎn)郊區(qū)供過于求”的結(jié)構(gòu)性分化，光明作為非核心熱點(diǎn)區(qū)域，整體去化壓力本就較大，越秀星科源啟的自身短板在這種市場環(huán)境下被進(jìn)一步放大。

2

剛需盤的“生存邏輯”已變

越秀星科源啟的遇冷，本質(zhì)上是市場回歸理性后，剛需購房邏輯轉(zhuǎn)變的縮影。

2025年深圳樓市數(shù)據(jù)顯示，300-400萬元價格段、70-90㎡戶型的剛需產(chǎn)品仍是成交主力，但購房者的決策標(biāo)準(zhǔn)已從“低價上車”轉(zhuǎn)向“性價比為王”，商業(yè)、地鐵、學(xué)校的“硬配套”與居住環(huán)境的“舒適度”成為核心考量因素。

對于開發(fā)商而言，單純依靠板塊概念炒作、數(shù)據(jù)造假美化業(yè)績的時代早已過去。

在庫存高企、競爭加劇的市場環(huán)境下，只有真正解決購房者的核心訴求——明確的配套規(guī)劃、可控的居住成本、穩(wěn)定的交付保障，才能在剛需市場中站穩(wěn)腳跟。

越秀星科源啟的案例也警示：任何脫離實(shí)際需求的營銷包裝，終將在真實(shí)成交數(shù)據(jù)面前原形畢露，而品牌公信力的修復(fù)，遠(yuǎn)比短期業(yè)績造假的代價更為高昂。