界面新聞記者 | 王婷婷

2025 年，中國經(jīng)濟在復雜的全球環(huán)境中展現(xiàn)出強勁韌性，為商業(yè)地產(chǎn)市場提供了有力支撐。

期間，宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)健運行與產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化升級，為上海商辦市場注入多元化的需求動力，推動市場在逆周期中完成新舊動能轉換，為后續(xù)復蘇積蓄力量。

近日，多家商業(yè)地產(chǎn)顧問服務公司發(fā)布報告顯示，過去這一年，上海寫字樓市場迎來需求面的邊際改善跡象，尤其在第四季度表現(xiàn)明顯，凈吸納量為82570平方米，環(huán)比增長9.3%；零售市場保持活躍，社會消費品零售總額實現(xiàn)穩(wěn)健增長；大宗交易市場在經(jīng)歷連續(xù)了四年的調整后，也展現(xiàn)出明顯的筑底企穩(wěn)跡象。

萊坊在最新報告中也指出，2026年全球經(jīng)濟增長面臨結構性挑戰(zhàn)，但中國“十五五”規(guī)劃的開局將為市場注入強勁的內生動力。政策層面聚焦AI、芯片、量子等未來產(chǎn)業(yè)，將直接利好上海這一全國科技創(chuàng)新中心的辦公樓宇需求。

寫字樓逆周期調整，金融行業(yè)為首要驅動力

“2025年末，上海寫字樓市場已在供應放量與需求分化的深度博弈中完成階段性調整�！�

戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務部總裁魏超英告訴界面新聞，2026年，上海寫字樓市場將正式邁入“存量提質、需求分層、運營革新、資本聚焦”的結構性轉型期，行業(yè)競爭邏輯從過往的“規(guī)模擴張”轉向“質量與效率雙輪驅動”。

根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2025年，上海甲級寫字樓市場迎來供應放量周期，全年共14個新項目集中入市，總供應面積約85萬平方米，新增體量主要分布于浦東前灘、徐匯濱江、普陀真如等新興板塊。

其中，在第四季度，長寧虹橋“晶耀虹橋”、徐匯濱江“西岸中環(huán)B3”及“阿里巴巴徐匯濱江園Z”三個項目相繼入市。供應增加，推動四季度上海甲級寫字樓平均空置率攀升至23.4%。

圖片來源：戴德梁行

仲量聯(lián)行認為，2025年四季度，上海寫字樓市場流動性繼續(xù)溫和修復。全市凈吸納量錄得16.1萬平方米，全年共錄得49.9萬平方米。四季度，中央商務區(qū)凈吸納量錄得5.3萬平方米，非中央商務區(qū)市場錄得10.8萬平方米。隨著甲級與乙級項目之間的租金差距縮小，升級需求持續(xù)釋放。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江蘇向界面新聞表示，過去12個月，金融行業(yè)仍為甲級辦公樓需求的首要驅動力，占比達23%。私募基金尤其是量化等證券投資基金業(yè)務規(guī)模增長，帶動相關租賃活動。

“與此同時，科技互聯(lián)網(wǎng)在年內錄得大面積成交，需求占比攀升至17%，躍居第二位，其中人工智能相關領域的企業(yè)擴張尤為顯著�！�

當然，在供應持續(xù)釋放、市場競爭加劇的背景下，業(yè)主為維持出租率水平，繼續(xù)調整租金策略。萊坊數(shù)據(jù)指出，截至2025年四季度末，上海全市甲級寫字樓平均租金為6.05元/平方米/天。

區(qū)域分化態(tài)勢持續(xù)。四季度，核心商務區(qū)超甲級寫字樓租金環(huán)比跌幅收窄至1.3%，達10.35元/平方米/天；中央商務區(qū)擴展區(qū)受區(qū)位優(yōu)勢不足、樓宇樓齡較久等因素，租金環(huán)比跌幅達3.4%，至4.62元/平方米/天。

萊坊華北和華東區(qū)董事總經(jīng)理黃蔚指出，從市場基本面看，供應壓力有望邊際緩解�！斑^去五年新增供應呈逐年遞減趨勢，未來3-5年計劃總量約370萬平方米。盡管2026年計劃供應約140萬平方米，但考慮到部分項目延遲交付及部分預售，實際入市面積將更為溫和，有助于市場在2026年下半年進入筑底期�！�

黃蔚向界面新聞表示，商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs試點的推出也為市場提供了關鍵的流動性支持。疊加2026年作為AI技術大規(guī)模應用之年的產(chǎn)業(yè)機遇，相關投資與就業(yè)增長將有效去化庫存。

大宗交易筑底蓄能，長租公寓受關注

2025年，伴隨著外地國企與民營企業(yè)家持續(xù)在上海布局，投資者對上海大宗資產(chǎn)長期增值仍具信心。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2025年上海大宗交易市場共錄得75宗、共計424億元成交。盡管同比有所回落，但市場結構持續(xù)優(yōu)化，內資主導格局進一步鞏固，小額交易活躍，非機構投資人參與度顯著提升，為未來市場的復蘇積蓄動能。

“而且，目前已有約140億元的大宗交易完成草簽，預計將在2026年上半年陸續(xù)完成交割，市場流動性有望逐步釋放。”戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強告訴界面新聞。

從成交價格來看，2025年上海大宗市場單宗成交均價約5.6億元，四季度降至4.8億元，3億元以下的小額交易占比超50%（38宗），反映出投資者更趨理性與務實，風險偏好趨于審慎的同時仍維持配置意愿。

具體到物業(yè)類型，據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2025年辦公資產(chǎn)以52%的成交金額占比和42%的成交宗數(shù)占比，仍為投資者配置重點，穩(wěn)固市場基本盤。

其余資產(chǎn)類別的交易金額中，長租公寓占比15%，零售物業(yè)占比13%，酒店占比8%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)占比6%，數(shù)據(jù)中心占比5%。

“隨著公募REITs持續(xù)擴容，長租公寓和租賃住宅受到更多機構關注，2025年典型案例如微領地浦江R4項目與旭輝松江R4項目�！北R強表示。

一名從事投資業(yè)務的外資機構人士告訴界面新聞，接下來在中國內地會更關注長租公寓等項目的投資，主要看上海的中端長租公寓。

值得一提的是，2025年上海法拍交易宗數(shù)約占全年總成交的四分之一，凸顯部分存量資產(chǎn)面臨債務壓力的同時，也加快了不良資產(chǎn)處置與價值重塑的進程�！斑@標志著商辦地產(chǎn)正加速從增量開發(fā)向存量盤活轉型。”

展望2026年，盧強表示，以上海為代表的一線城市核心物業(yè)將持續(xù)吸金，國企及實力民企的投資邏輯正從單純的財務回報，轉向“資本化、資管化、資源化”的深度運營與價值重塑。

零售市場租金承壓，韓國品牌集體涌入

2025年上海零售市場雖然保持活躍，但租金仍承壓。

以第四季度為例，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上海核心商圈首層平均租金環(huán)比下降0.4%至41.8元每平方米每天，非核心區(qū)首層平均租金環(huán)比下降1.3%至14.4元每平方米每天。

這與大量新增供應集中入市不無關系。戴德梁行指出，四季度，上海非核心商圈新增供應約30萬平方米。從供應類型來看，有大體量商業(yè)代表之一虹橋前灣印象城MEGA，有時髦街區(qū)的永源路項目，還有全新打卡圣地新天地東臺里等。

不過，租金優(yōu)惠與靈活租約策略也持續(xù)助力業(yè)主填補原有空置面積，核心商圈空置率季度環(huán)比下降0.4個百分點至8.4%，非核心區(qū)空置率環(huán)比降0.2個百分點至13.3%。

未來新增供應還將持續(xù)。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，上海核心商圈未來供應項目（2026-2029年），總供應量約76萬平方米；非核心商圈未來供應項目（2026-2029年），總供應量約643萬平方米。

圖片來源：戴德梁行

另外，在第四季度新興消費趨勢和政策刺激下，部分行業(yè)迎來新機遇，如消費電子、運動服飾、潮玩雜貨、寵物消費和平價餐飲成為新增租賃需求的主要驅動力。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負責人黃臻告訴界面新聞，第四季度上海市區(qū)凈吸納量達27.3萬平方米，推動全年總凈吸納量至40.4萬平方米。

過去一年，上海零售市場的亮點之一是韓國品牌入華潮。“韓國品牌MUSINSA在淮海路和安福路雙首店同開，是近期韓國品牌集體涌入中國市場的一個縮影�！�

據(jù)不完全統(tǒng)計，2025年有至少20個韓國品牌進駐中國。戴德梁行認為，韓國時尚品牌憑借設計力與潮流敏銳度，正贏得中國年輕消費者的青睞。“展望未來，國內外零售商繼續(xù)偏愛選址上海作為其在中國的首店或旗艦店，市場需求表現(xiàn)持續(xù)活躍。”

零售市場逐漸回暖的另一特征是，能夠舒緩情緒的社交、療愈、康養(yǎng)、泛體育等細分類消費增長顯著，這意味著消費者為情緒付費的意愿變得更加強烈。

戴德梁行大中華區(qū)研究內容主管Shaun Brodie指出，隨著大量的新增供應入市，上海零售物業(yè)市場競爭趨于白熱化。存量項目改造升級成為行業(yè)共識，多個傳統(tǒng)零售物業(yè)將啟動“煥新計劃”。