一、首付降到30%，商辦地產(chǎn)進入“突圍時間”？

這個周末，房地產(chǎn)圈其實并不熱鬧。

房企層面，沒有什么新的爆雷，也沒有大規(guī)模重組的消息。媒體的注意力，更多集中在一件事上——央行再次出手，為商業(yè)地產(chǎn)“松綁”。

根據(jù)多家媒體報道，商業(yè)用房購房貸款首付比例，由原來的 50% 下調(diào)至 30%，創(chuàng)下近 20 年來的最低水平。

《中國房地產(chǎn)報》直接給出了一個非?！罢駣^人心”的標題——

《央行降低首付，商辦地產(chǎn)進入全力突圍時間》

乍一聽，好像商業(yè)地產(chǎn)終于等來了春天。

但問題是——

現(xiàn)在到底是樓市上行期，還是下行期？

如果是在上升周期，降低首付、放大杠桿，確實能刺激成交；

可如果是在下行周期，這種政策本質(zhì)上是在干一件事：

鼓勵普通人，在下跌趨勢中加杠桿接盤。

這一步，是“救市”，還是“誘多”，值得我們好好聊一聊。

二、什么是商辦地產(chǎn)？這次政策覆蓋了誰？

先說清楚概念。

商業(yè)用房，并不是我們常說的住宅，它包括：

• 商鋪
  
• 寫字樓
  
• 商務(wù)公寓
  
• 酒店
  
• 商業(yè)綜合體等經(jīng)營性物業(yè)
  

過去很長一段時間，商辦地產(chǎn)的首付比例普遍在50% 左右，這一次一口氣降了將近 20 個百分點。

按照官方口徑，這樣做有幾個目的：

• 降低企業(yè)和個人的初始投資門檻
  
• 激活中小投資者、初創(chuàng)企業(yè)
  
• 加快消化存量商辦庫存
  

聽起來，每一句話都很合理。

但問題恰恰在于：

現(xiàn)在的商辦地產(chǎn)，真的缺“需求”嗎？

三、2 億平方米庫存：商辦地產(chǎn)不是難賣，是賣不動

我們先看一組非常關(guān)鍵的數(shù)據(jù)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至2025 年 11 月末：

• 辦公樓待售面積：5234 萬㎡
  
• 商業(yè)經(jīng)營用房待售面積：1.4 億㎡
  
• 合計接近2 億㎡
  

這是一個什么概念？

全國商辦地產(chǎn)整體空置率超過 20%，

在北京、上海等一線城市，寫字樓空置率普遍在15%–19%，

庫存消化周期普遍需要 3–5 年。

注意，這還是在“不繼續(xù)大量新增供應(yīng)”的前提下。

但現(xiàn)實是——

供給并沒有停。

四、辦公需求正在下降，這才是最致命的地方

很多人還在用過去的經(jīng)驗看寫字樓市場，這是最大的問題。

疫情之后，全世界的辦公模式都在發(fā)生變化：

• 遠程辦公
  
• 混合辦公
  
• 壓縮辦公面積
  

美國寫字樓市場已經(jīng)率先“爆雷”，大量核心區(qū)寫字樓無人接盤。

而國內(nèi)，其實正在走同一條路。

需求在減，供給卻在加。

這意味著什么？

寫字樓空置率，很難再明顯下降。

五、廣州、上海、北京：數(shù)據(jù)一個比一個嚇人

1?? 廣州：公寓去化周期高達 6 年

以廣州為例：

截至 2025 年，商服物業(yè)庫存1430 萬㎡，其中：

• 公寓庫存：260 萬㎡
  
• 辦公物業(yè)：497 萬㎡
  
• 商業(yè)物業(yè)：673 萬㎡
  

公寓去化周期高達 72 個月，也就是 6 年。

要知道，住宅去化周期只要超過 12–18 個月，就已經(jīng)是高庫存。

2?? 上海：部分板塊空置率超過 50%

根據(jù)高力國際數(shù)據(jù)：

• 上海核心區(qū)寫字樓空置率：20% 以內(nèi)
  
• 次核心區(qū)多個板塊：超過 30%
  
• 北濱江板塊：空置率高達 56.8%
  

一半以上的寫字樓是空的。

物業(yè)公司都在虧錢，你指望房價怎么漲？

3?? 北京：未來幾年“天量供應(yīng)”壓頂

戴德梁行預(yù)測：

• 截至 2028 年，北京新增甲級寫字樓188 萬㎡
  
• 其中 126 萬㎡將在 2026 年集中入市
  

結(jié)論只有一句話：

供給集中釋放，租金承壓，空置率可能階段性反彈。

六、租金上不去，房價就穩(wěn)不了

很多人還在幻想：

“只要房價穩(wěn)住就行?！?br/>

這是典型的因果倒置。

商業(yè)地產(chǎn)的根本邏輯只有一句話：

先有租金，再談估值。

你可以去看看香港：

• 這兩年之所以被說“企穩(wěn)”，
  
• 前提是租金先止跌回升
  

而反觀內(nèi)地：

• 寫字樓租金普遍承壓
  
• 商鋪經(jīng)營困難
  
• 酒店入住率不穩(wěn)
  

在這種情況下，你指望商辦地產(chǎn)止跌企穩(wěn)，

本身就是建立在幻想之上的。

七、“返租8%–9%”，到底是誰在兜底？

很多商業(yè)地產(chǎn)項目，最愛用一句話誘導(dǎo)投資者：

“反租，年化 8%–9%?！?br/>

聽起來比銀行存款香多了。

但現(xiàn)實案例已經(jīng)一再證明——

只要經(jīng)營方現(xiàn)金流一斷，返租立刻變成廢紙。

• 租金延期
  
• 分期支付
  
• 甚至直接違約
  

你去打官司：

• 時間成本高
  
• 執(zhí)行難度大
  
• 最后往往是“贏了官司，拿不到錢”
  

普通人，根本耗不起。

八、“實體經(jīng)濟+商辦地產(chǎn)”，真的能救嗎？

有專家提出：

通過降低首付，引導(dǎo)商辦地產(chǎn)與實體經(jīng)濟深度融合。

這句話，聽著很高級，但落到現(xiàn)實——

實體經(jīng)濟本身就在內(nèi)卷、過剩。

餐飲、零售、酒店，哪一個不難？

你讓商辦地產(chǎn)去“綁定”實體經(jīng)濟，

本質(zhì)上是過剩對過剩的疊加。

九、說句實在話：現(xiàn)在適合普通人投資商辦嗎？

我給一個非常明確的結(jié)論：

不適合。

原因很簡單：

• 趨勢未反轉(zhuǎn)
  
• 租金無支撐
  
• 杠桿風(fēng)險被放大
  
• 風(fēng)險完全向個人轉(zhuǎn)移
  

政策是在“托底資產(chǎn)端”，

但真正承擔風(fēng)險的，是普通投資者。

十、最后一句大白話

首付降到 30%，

并不等于機會來了。

在下行周期，

低首付不是福利，是放大風(fēng)險的工具。

對大多數(shù)普通人來說：

• 不參與
  
• 不加杠桿
  
• 不被“高回報”誘惑
  

把錢放在銀行，反而是最理性的選擇。

有時候，

不虧錢，本身就是一種勝利。