國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2025年12月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體下降，同比降幅擴(kuò)大。一線城市新房環(huán)比跌幅略有收窄，但二手房?jī)r(jià)格仍處于深度調(diào)整階段。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，2025年房地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)深度調(diào)整，凸顯2026年穩(wěn)定市場(chǎng)的緊迫性，同時(shí)政策效應(yīng)持續(xù)釋放有望帶動(dòng)市場(chǎng)逐步改善。

政策層面，2026年開(kāi)年多地已密集出臺(tái)樓市支持政策。

住房公積金制度改革深化，廈門、沈陽(yáng)、莆田等地優(yōu)化提取與貸款政策；商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付款比例統(tǒng)一降至30%，進(jìn)一步降低購(gòu)房門檻。

各地通過(guò)補(bǔ)貼、降利率等多重手段減輕購(gòu)房者壓力，助力市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)。

仲量聯(lián)行發(fā)布的《全球房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》指出，2026年全球商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。在中國(guó)，科技創(chuàng)新與供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)為商業(yè)地產(chǎn)注入新動(dòng)力，但市場(chǎng)整體仍處供應(yīng)高位，存量物業(yè)改造與體驗(yàn)升級(jí)成為關(guān)鍵。

報(bào)告強(qiáng)調(diào)，成本控制、空間體驗(yàn)優(yōu)化、數(shù)字化應(yīng)用以及能源轉(zhuǎn)型將是未來(lái)行業(yè)核心趨勢(shì)。

回顧全球地產(chǎn)周期，中信建投證券研究報(bào)告總結(jié)出四條國(guó)際規(guī)律，成交量通常領(lǐng)先價(jià)格企穩(wěn)；核心城市率先復(fù)蘇；貨幣寬松需達(dá)到一定力度（如利率低于通脹約200個(gè)基點(diǎn)）；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期改善是市場(chǎng)根本支撐。

歷史數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)國(guó)家房?jī)r(jià)下跌周期約4-7年，跌幅平均約30%。

相較而言，日本地產(chǎn)下跌周期長(zhǎng)、幅度深，主因人口結(jié)構(gòu)變化與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型受阻；美國(guó)次貸危機(jī)則凸顯地產(chǎn)過(guò)度金融化的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整兼具普遍性與特殊性，需結(jié)合貨幣周期、人口流動(dòng)、金融政策等多重因素綜合應(yīng)對(duì)。

有分析師認(rèn)為，隨著政策持續(xù)發(fā)力、核心城市需求逐步釋放，2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步筑底。但復(fù)蘇進(jìn)程仍取決于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、居民收入預(yù)期及結(jié)構(gòu)性改革的實(shí)效。

信號(hào)一：一線城市“跌幅收窄”

有一個(gè)至關(guān)重要的詞不容忽視——“收窄”。

當(dāng)全國(guó)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出一片蕭瑟的綠意時(shí)，上海新房?jī)r(jià)格卻逆勢(shì)浮現(xiàn)出0.2%的環(huán)比漲幅。

這是經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)下跌、充分博弈后形成的、具有指向意義的市場(chǎng)共識(shí)。

它表明，在最核心的城市，對(duì)于最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，市場(chǎng)的定價(jià)天平已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生微妙的、卻是決定性的傾斜。

這種“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，不是什么鋼筋水泥決定的，而是由不可復(fù)制的黃金地段、成熟頂尖的生活配套、穩(wěn)健的租賃需求以及深厚的城市底蘊(yùn)所共同鑄就的復(fù)合價(jià)值體。

整體市場(chǎng)的恐慌情緒將價(jià)格拖入深水區(qū)的時(shí)候，這類資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值終于開(kāi)始像錨一樣，穩(wěn)穩(wěn)地拖住了價(jià)格下跌的慣性。

這完全符合全球房地產(chǎn)周期百年演進(jìn)的鐵律，在任何一輪深度調(diào)整中，核心城市永遠(yuǎn)是復(fù)蘇的“燈塔”與“引擎”。

無(wú)論是美國(guó)次貸危機(jī)后紐約、舊金山的率先反彈，還是日本“失去的三十年”中東京核心區(qū)的頑強(qiáng)韌性，歷史一再證明，資金和信心在風(fēng)暴過(guò)后，會(huì)最先、最堅(jiān)定地回流至價(jià)值最堅(jiān)實(shí)的地方。

中國(guó)的一線城市，正在重演這一劇本。

它們的企穩(wěn)，絕非意味著所有房子都要漲價(jià)了，而是宣告了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格體系一個(gè)舊時(shí)代的徹底終結(jié)和一個(gè)新時(shí)代的艱難開(kāi)啟。

那個(gè)“買到即賺到”、所有資產(chǎn)價(jià)格同漲同跌的“普漲時(shí)代”已經(jīng)落幕，取而代之的，將是一個(gè)殘酷而理性的“結(jié)構(gòu)性定價(jià)時(shí)代”。

在這個(gè)新時(shí)代里，城市與城市之間、同一城市的不同板塊之間，甚至同一小區(qū)的不同戶型之間，其價(jià)格走勢(shì)將出現(xiàn)史詩(shī)級(jí)的分化。一線城市的這一縷微光，正是這場(chǎng)價(jià)值重估大幕拉開(kāi)的序曲。

從金融定價(jià)的本質(zhì)來(lái)看，這一現(xiàn)象有其堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。

長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)的估值很大程度上建立在“未來(lái)價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲”的增長(zhǎng)預(yù)期之上，這是一種類似于成長(zhǎng)股的定價(jià)模式。然而，當(dāng)增長(zhǎng)預(yù)期被打破，資產(chǎn)價(jià)格就必須回歸其本源——即它所能產(chǎn)生的實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金流。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這現(xiàn)金流就是租金，當(dāng)前，中國(guó)持續(xù)的低利率環(huán)境，如同一個(gè)強(qiáng)大的“分母效應(yīng)”，正在系統(tǒng)性提升所有能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)的現(xiàn)值。當(dāng)一線城市的房?jī)r(jià)經(jīng)歷顯著回調(diào)后，其租金收益率（年租金/房屋總價(jià)）已經(jīng)攀升至一個(gè)開(kāi)始具有吸引力的區(qū)間。

此時(shí)對(duì)于長(zhǎng)期資金而言，房產(chǎn)的居住使用價(jià)值和租賃回報(bào)價(jià)值，便開(kāi)始超越其模糊的增值幻想，成為支撐價(jià)格的堅(jiān)實(shí)底座。

換言之，市場(chǎng)正在悄然完成一次關(guān)鍵的定價(jià)邏輯變化，也就是依托真實(shí)收入的“現(xiàn)金流定價(jià)”。一線城市因其龐大、活躍且支付能力更強(qiáng)的租賃市場(chǎng)，將最先也最完整地完成這一切換。

2026年，最大可能的趨勢(shì)，就是以一線城市和少數(shù)強(qiáng)二線城市核心區(qū)域?yàn)榇淼母邇r(jià)值板塊，其新房市場(chǎng)價(jià)格將有望率先結(jié)束單邊下跌的態(tài)勢(shì)，進(jìn)入一個(gè)以“L型”為特征的底部盤整階段。

這個(gè)“L型”的底部，將由當(dāng)?shù)卣鎸?shí)的居住需求、改善型需求的購(gòu)買力，以及用租金收益率折算出的投資價(jià)值共同構(gòu)筑。

它可能不會(huì)快速反彈，但將表現(xiàn)出顯著的抗跌性和穩(wěn)定性。

而同時(shí)，廣大缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市，其市場(chǎng)仍將在供過(guò)于求的基本面下繼續(xù)漫長(zhǎng)的“價(jià)值尋底”之旅。

這種“核心企穩(wěn)，外圍承壓”的鮮明分化，將是未來(lái)一段時(shí)期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最核心的宏觀態(tài)勢(shì)。

信號(hào)二：政策帶來(lái)的“開(kāi)門紅”

但是，市場(chǎng)自發(fā)尋找價(jià)值底的過(guò)程，若缺乏穩(wěn)定宏觀金融環(huán)境的支持，可能漫長(zhǎng)而充滿反復(fù)。幸運(yùn)的是，我們觀察到政策層面并非旁觀者。就在市場(chǎng)出現(xiàn)微妙轉(zhuǎn)折之際，一系列具有深刻金融內(nèi)涵的政策“開(kāi)門紅”已經(jīng)就位。

無(wú)論是公積金支付首付的流程簡(jiǎn)化，還是商業(yè)用房首付款比例下調(diào)至30%，其直接效果都是降低了潛在購(gòu)房者的當(dāng)期資金門檻。但深究一層，它的實(shí)質(zhì)是系統(tǒng)性地降低了市場(chǎng)交易的 “財(cái)務(wù)杠桿摩擦” 與 “流動(dòng)性約束” 。

這可以通俗地理解為前者是讓你借錢買房的過(guò)程更順暢、成本結(jié)構(gòu)更優(yōu)化；后者是讓你手頭用于支付首付的“活錢”更充裕。

政策并不是在鼓勵(lì)人們盲目加杠桿，而是在試圖疏通被凍結(jié)的置換鏈條和改善鏈條——讓賣掉舊房的人更有能力買新房，讓經(jīng)營(yíng)遇到暫時(shí)困難的企業(yè)主有機(jī)會(huì)盤活手中的商業(yè)資產(chǎn)。其精髓在于“激活存量流動(dòng)性”，而非“創(chuàng)造增量債務(wù)”。

所以，商業(yè)用房首付比例就大幅下調(diào)了。

這政策的意義，一是幫助個(gè)人投資商鋪、商用住宅等，二呢，是因?yàn)樵谏虡I(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，大量的存量資產(chǎn)正因銷售冰凍而陷入流動(dòng)性困境，持有這些資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商或投資者面臨巨大的還款壓力，這構(gòu)成了金融體系潛在的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。將首付降至30%，相當(dāng)于為這些難以動(dòng)彈的存量資產(chǎn)打開(kāi)了一個(gè)“再融資”的窗口。符合條件的買家可以用更低的初始資金接手，這本質(zhì)上是一場(chǎng)針對(duì)特定不良資產(chǎn)的小范圍、市場(chǎng)化的 “債務(wù)重組” 。

其首要目標(biāo)是防止商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格因持續(xù)無(wú)法變現(xiàn)而陷入“下跌-拋售-再下跌”的死亡螺旋，避免風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)抵押品貶值傳導(dǎo)至更廣泛的金融系統(tǒng)。這正是經(jīng)濟(jì)學(xué)中著名的 “金融加速器” 效應(yīng)——資產(chǎn)價(jià)格下跌會(huì)導(dǎo)致信貸收縮，信貸收縮又會(huì)加劇資產(chǎn)價(jià)格下跌，形成惡性循環(huán)。

當(dāng)前政策正是在嘗試切斷這個(gè)循環(huán)的導(dǎo)火索。

2008年美國(guó)次貸危機(jī)后，美聯(lián)儲(chǔ)的核心救市策略之一，便是通過(guò)史無(wú)前例的低利率和一系列再融資計(jì)劃，幫助數(shù)百萬(wàn)家庭將高息的次級(jí)貸款置換為低息貸款，從而大幅降低了家庭的月度還款額，穩(wěn)住了居民部門的資產(chǎn)負(fù)債表，避免了更大范圍的違約潮。

這被證明是穩(wěn)定房?jī)r(jià)和金融體系的基礎(chǔ)。

中國(guó)當(dāng)前的政策路徑，正顯現(xiàn)出類似的邏輯轉(zhuǎn)向，從追求銷售規(guī)模的 “增量刺激” ，轉(zhuǎn)向化解現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)、降低社會(huì)整體交易成本的 “存量風(fēng)險(xiǎn)緩釋” 與 “交易成本降低” 。

所以，宏觀層面的“大水漫灌”式刺激很難再現(xiàn)了，取而代之的將是更具針對(duì)性、更體現(xiàn)金融工程思維的 “微觀金融工具創(chuàng)新” 。

政策的發(fā)力點(diǎn)也必然會(huì)深入交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，旨在為市場(chǎng)構(gòu)筑一道多層次的 “金融防波堤” 。例如，“帶押過(guò)戶” 模式可能會(huì)從試點(diǎn)城市迅速推廣至全國(guó)，徹底破除二手房交易中最大的“贖樓”障礙，極大提升存量房市場(chǎng)的流通效率。

甚至，針對(duì)購(gòu)房者，“房貸利息抵扣個(gè)人所得稅” 的試點(diǎn)有望擴(kuò)圍，這直接相當(dāng)于降低了購(gòu)房者的實(shí)際持有成本，是對(duì)居民資產(chǎn)負(fù)債表最直接的修補(bǔ)。而對(duì)于沉淀了大量資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)和長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs） 的資產(chǎn)范圍有望進(jìn)一步擴(kuò)大，為持有運(yùn)營(yíng)這些資產(chǎn)的企業(yè)開(kāi)辟一條珍貴的權(quán)益融資通道，將它們從“借新還舊”的債務(wù)泥潭中解放出來(lái)，轉(zhuǎn)向依靠穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流發(fā)展的健康模式。

所有這些預(yù)期的工具，其共同內(nèi)核都是“修復(fù)”與“疏通”。

它們不再高喊“買房愛(ài)國(guó)”的口號(hào)，而是默默地幫助合適的買家更順利地獲得資產(chǎn)，幫助健康的資產(chǎn)更有效地找到資金，幫助陷入困境的板塊獲得重生的時(shí)間窗口。

這標(biāo)志著一個(gè)根本性的轉(zhuǎn)變——房地產(chǎn)政策的目標(biāo)，正從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的單一維度，變成為維護(hù)金融穩(wěn)定、化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、保障民生福祉與探索新發(fā)展模式的多元平衡。這或許才是2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策底色與韌性來(lái)源。

信號(hào)三：價(jià)格持平城市增多

當(dāng)政策的“防波堤”開(kāi)始筑起，市場(chǎng)的微觀基礎(chǔ)得到加固，一個(gè)更關(guān)鍵的轉(zhuǎn)變將發(fā)生在參與者的心理層面。金融約束的松動(dòng)只是提供了可能性，而交易能否真正激活，取決于買賣雙方對(duì)價(jià)格的預(yù)期能否從絕望的對(duì)峙走向理性的平衡。

通過(guò)最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，有一個(gè)細(xì)節(jié)，即房?jī)r(jià)環(huán)比“持平”的城市數(shù)量在增加。

這似乎讓持續(xù)了近四年的單邊下跌預(yù)期，在一城一池地瓦解，買賣雙方的力量在經(jīng)歷劇烈拉鋸后，于某些特定的價(jià)格水平上，首次達(dá)到了短期的、脆弱的平衡。

賣方是不是不用再絕望地降價(jià)求售或買方堅(jiān)定地持幣觀望了？雙方是不是可以開(kāi)始停下來(lái)，謹(jǐn)慎地評(píng)估眼前這個(gè)價(jià)格是否已經(jīng)反映了大部分風(fēng)險(xiǎn)，是否值得出手或堅(jiān)守了？

這個(gè)“持平”區(qū)域，就是市場(chǎng)用真金白銀反復(fù)試探后，自發(fā)尋找到的一個(gè) “階段性出清價(jià)格” 。

這一變化意義非凡，它意味著驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)墜入深淵的 “恐慌正反饋循環(huán)” 出現(xiàn)了裂痕。在此之前，市場(chǎng)的邏輯很殘酷，房?jī)r(jià)下跌引發(fā)更多人觀望和拋售，更多的拋售導(dǎo)致價(jià)格進(jìn)一步下跌，形成自我強(qiáng)化的下跌螺旋。

如今，“持平”城市的出現(xiàn)，如同在疾馳的列車前方亮起了黃燈。

它表明，不計(jì)成本“殺跌”的賣方力量在衰減——部分業(yè)主認(rèn)為價(jià)格已觸及其心理底線，尤其是貼近甚至低于其持有成本時(shí)，繼續(xù)降價(jià)出售的意愿大幅降低。

同時(shí)，一直等待“抄底”的買方力量也在凝聚——部分理性購(gòu)房者開(kāi)始認(rèn)為，當(dāng)前的價(jià)格已經(jīng)跌出了足夠的性價(jià)比，繼續(xù)等待可能錯(cuò)過(guò)真正的機(jī)會(huì)。這種買賣雙方心態(tài)的轉(zhuǎn)變，共同將價(jià)格暫時(shí)釘在了當(dāng)前位置。這不是牛市，切記！只不過(guò)是市場(chǎng)情緒從“一致看空”變成了 “多空分歧與均衡” 的臨界點(diǎn)而已，是市場(chǎng)找到階段性底部的必要心理前提。

這一現(xiàn)象，與全球房地產(chǎn)市場(chǎng)百年周期中一條顛撲不破的規(guī)律高度吻合：“量在價(jià)先”。

在任何一輪調(diào)整的末期，市場(chǎng)的復(fù)蘇總是從成交量的悄然回暖開(kāi)始，然后才是價(jià)格的企穩(wěn)。因?yàn)槌山涣看碚鎸?shí)的、有支付能力的需求開(kāi)始入場(chǎng)，它能有效消化庫(kù)存，改變供需關(guān)系。

當(dāng)前，在許多重點(diǎn)城市，我們看到“以價(jià)換量”的策略正在接近極限——價(jià)格降到一定程度后，對(duì)成交的拉動(dòng)效應(yīng)在減弱。

經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)觀望而積壓的剛性需求、改善需求，以及那些一直在尋找價(jià)值洼地的長(zhǎng)期資金，開(kāi)始結(jié)束純粹的等待狀態(tài)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入細(xì)致的評(píng)估與比較階段。

他們不再問(wèn)“還會(huì)跌多少”，而是開(kāi)始問(wèn)“這個(gè)價(jià)格值不值”。這種需求的釋放，不會(huì)立刻推高價(jià)格，但會(huì)首先體現(xiàn)為成交活躍度的提升，表現(xiàn)為帶看量的增加和成交周期的縮短。

那么，是不是就代表著，2026年上半年，市場(chǎng)的核心觀測(cè)指標(biāo)應(yīng)可以變成“成交量”了呢？很大一部分是的。

尤其是在二手房市場(chǎng)，我們有望觀察到一波持續(xù)而溫和的成交量回升。

隨之而來(lái)的，將是賣方信心的小幅修復(fù)，體現(xiàn)為二手房掛牌價(jià)的降幅普遍收窄，極端低估的急售房源減少。

而且，衡量市場(chǎng)壓力的核心指標(biāo)——庫(kù)存去化周期，將在重點(diǎn)城市率先出現(xiàn)觸頂回落的趨勢(shì)。這意味著新增的購(gòu)買力開(kāi)始系統(tǒng)地、持續(xù)地消化現(xiàn)有的待售房源，市場(chǎng)從“供給壓倒需求”逐步轉(zhuǎn)向“供需動(dòng)態(tài)平衡”。

當(dāng)下，越來(lái)越多的城市價(jià)格進(jìn)入“持平”狀態(tài)，正是這個(gè)底部區(qū)間正在被市場(chǎng)逐步探明和確認(rèn)的過(guò)程。

信號(hào)四：空間價(jià)值到體驗(yàn)價(jià)值的變化

全球頂尖的房地產(chǎn)服務(wù)與投資管理機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行，在其最新的年度展望中揭示了一個(gè)核心趨勢(shì)——全球商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值核心，正從提供物理的“空間”轉(zhuǎn)向提供綜合的“體驗(yàn)”與高效的“能源”。

這份報(bào)告，對(duì)于理解中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)，不啻于一盞高亮的路燈。一個(gè)以“平方米數(shù)”論英雄的舊時(shí)代似乎正在落幕，一個(gè)以“空間內(nèi)發(fā)生什么”來(lái)決定價(jià)值的新時(shí)代似乎已然啟幕。

國(guó)內(nèi)的分析往往過(guò)度聚焦于住宅價(jià)格，而忽略了商業(yè)地產(chǎn)往往是整個(gè)行業(yè)變革的先行者和壓力測(cè)試場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)的租戶是企業(yè)與商家，它們的需求變化直接反映了經(jīng)濟(jì)脈搏與生活方式的演進(jìn)。

仲量聯(lián)行的報(bào)告指出，無(wú)論是企業(yè)為了吸引和留住人才而打造的綠色、靈活、充滿活力的辦公環(huán)境，還是商業(yè)體為了吸引消費(fèi)者而營(yíng)造的沉浸式、社群化的社交體驗(yàn)，都已成為決定租金高低和資產(chǎn)價(jià)值的核心要素。

員工愿意為更好的辦公體驗(yàn)而更頻繁地到崗，消費(fèi)者愿意為獨(dú)特的場(chǎng)景體驗(yàn)而停留更久、消費(fèi)更多。這背后是一場(chǎng)深刻的價(jià)值遷移：房地產(chǎn)的價(jià)值，不再源于其作為“容身之所”或“經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所”的基礎(chǔ)物理屬性，而在于其作為 “生產(chǎn)力提升平臺(tái)” 與 “美好生活發(fā)生場(chǎng)” 的賦能屬性。

這就要求所有行業(yè)的參與者——無(wú)論是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主還是運(yùn)營(yíng)商——必須完成一次根本性的身份轉(zhuǎn)型：從依賴土地增值的“地主”，轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽烤?xì)化運(yùn)營(yíng)和服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值的 “空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”。

這場(chǎng)變革在中國(guó)市場(chǎng)有著極其具體和緊迫的體現(xiàn)。

與全球許多城市新增供應(yīng)萎縮不同，中國(guó)多數(shù)城市的商業(yè)地產(chǎn)仍處于供應(yīng)高位，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。單純?cè)黾庸?yīng)已無(wú)法創(chuàng)造價(jià)值，真正的機(jī)會(huì)蘊(yùn)藏在龐大的存量物業(yè)升級(jí)改造之中。

如何將老舊的辦公樓改造為節(jié)能、健康、智能的綠色建筑？如何將同質(zhì)化的購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型為承載社群文化與休閑體驗(yàn)的城市客廳？這不僅是城市更新的課題，更是資產(chǎn)價(jià)值重估的必由之路。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，成功的節(jié)能改造可為資產(chǎn)帶來(lái)超過(guò)55%的價(jià)值提升；而能融入周邊街區(qū)生活、充滿活力的辦公或商業(yè)空間，能獲得顯著的租金溢價(jià)。

在中國(guó)，“雙碳”目標(biāo)的頂層設(shè)計(jì)和ESG（環(huán)境、社會(huì)、治理）投資理念的普及，正與這一趨勢(shì)強(qiáng)力共振。未來(lái)，綠色金融工具，如針對(duì)綠色建筑的更低利率貸款、更便捷的融資渠道，將與資產(chǎn)價(jià)值深度綁定，形成“綠色表現(xiàn)越好，融資成本越低，資產(chǎn)價(jià)值越高”的良性循環(huán)。

那其實(shí)，我們是不是可以大膽做一個(gè)推測(cè)，即從2026年起，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資邏輯將發(fā)生持久的分化。

普漲時(shí)代的“貝塔”紅利徹底消失，衡量資產(chǎn)的標(biāo)尺將變?yōu)槠涑掷m(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流的能力。這意味著，那些擁有卓越運(yùn)營(yíng)能力、能夠切實(shí)提升空間內(nèi)“人力資本效率”（如優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園、甲級(jí)寫字樓）或“消費(fèi)體驗(yàn)深度”（如標(biāo)桿性購(gòu)物中心、文旅商業(yè)）的資產(chǎn)，將脫穎而出，成為資本追逐的稀缺標(biāo)的。

它們的價(jià)值不再僅僅基于粗糙的“市盈率”類比，而是將與國(guó)際市場(chǎng)接軌，采用更能反映其長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)質(zhì)量的“資本化率”來(lái)估值。

一個(gè)專注于運(yùn)營(yíng)高端長(zhǎng)租公寓的品牌，其價(jià)值可能遠(yuǎn)超一個(gè)持有大量難以出租的普通寫字樓的開(kāi)發(fā)商；一個(gè)成功改造并激活了老舊廠區(qū)的文創(chuàng)園運(yùn)營(yíng)商，其獲得的估值溢價(jià)將直觀體現(xiàn)其創(chuàng)造體驗(yàn)的能力。

信號(hào)五：國(guó)際周期規(guī)律下的“中國(guó)特殊性”

中國(guó)擁有獨(dú)特的制度優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)體量和發(fā)展階段，這決定了我們不會(huì)成為任何國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的簡(jiǎn)單翻版。在周期的關(guān)鍵時(shí)間窗口上，中國(guó)的特殊性正催化出一條與眾不同的路徑。

根據(jù)機(jī)構(gòu)調(diào)研資料顯示，對(duì)過(guò)去半個(gè)多世紀(jì)34個(gè)主要經(jīng)濟(jì)體的廣泛研究，一次完整的房地產(chǎn)下行周期，平均需要經(jīng)歷4到7年的時(shí)間。

中國(guó)這一輪自2021年下半年開(kāi)始的深度調(diào)整，至今已近四年。從純粹的時(shí)間維度來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)悄然進(jìn)入了國(guó)際經(jīng)驗(yàn)所揭示的周期中后段。

但這絕不意味著我們會(huì)簡(jiǎn)單地重復(fù)他人的劇本——無(wú)論是日本漫長(zhǎng)的“失去的二十年”，還是美國(guó)引發(fā)全球海嘯的“次貸危機(jī)”。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在其獨(dú)特的國(guó)情與政策框架下，走出一條具有鮮明特色的路徑：一條以 “更快速出清、更早呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化、并由新發(fā)展模式主導(dǎo)” 為特征的路徑。理解這種特殊性，是穿越當(dāng)前迷霧、看清未來(lái)方向的關(guān)鍵。

中國(guó)的第一個(gè)特殊性，在于其政策體系的強(qiáng)大響應(yīng)能力與快速糾錯(cuò)機(jī)制。相較于歷史上日美等國(guó)在市場(chǎng)失控后才被迫進(jìn)行漫長(zhǎng)而痛苦的調(diào)整，中國(guó)政策層的反應(yīng)速度與工具儲(chǔ)備更具主動(dòng)性。

從2023年下半年開(kāi)始，從需求端的限購(gòu)松綁、利率下調(diào)，到供給端的“金融十六條”保交樓、房企融資支持，再到2026年初的“開(kāi)門紅”政策組合拳，其節(jié)奏之密集、針對(duì)性之強(qiáng)，顯示出決策層遏制風(fēng)險(xiǎn)蔓延、引導(dǎo)市場(chǎng)軟著陸的強(qiáng)烈意圖。

這種“自上而下”的強(qiáng)力干預(yù)，雖然無(wú)法改變周期方向，但能顯著壓縮市場(chǎng)在恐慌中自由落體的時(shí)間和空間，加速風(fēng)險(xiǎn)的暴露與出清過(guò)程。當(dāng)前數(shù)據(jù)中部分指標(biāo)的“降幅擴(kuò)大”，在某種程度上正是這種主動(dòng)拆彈、加速出清所必然伴隨的陣痛，而非意味著跌入無(wú)邊黑暗。

中國(guó)的第二個(gè)特殊性，在于其依然廣闊的縱深空間所創(chuàng)造的獨(dú)特需求。國(guó)際歷史上的地產(chǎn)危機(jī)，多發(fā)生在城鎮(zhèn)化進(jìn)程結(jié)束、人口結(jié)構(gòu)老化的背景之下。

而中國(guó)的城鎮(zhèn)化雖已進(jìn)入后半程，但以都市圈、城市群為載體的“結(jié)構(gòu)性城鎮(zhèn)化”仍在深化，人口和資源向核心城市、優(yōu)勢(shì)區(qū)域集中的趨勢(shì)遠(yuǎn)未結(jié)束。這為一線和強(qiáng)二線城市創(chuàng)造了持續(xù)的、升級(jí)的居住需求。

同時(shí)，以科技制造、綠色能源為代表的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，正在全國(guó)范圍內(nèi)催生對(duì)新型產(chǎn)業(yè)空間、研發(fā)辦公樓的旺盛需求；以城市更新、老舊小區(qū)改造為代表的存量煥新，則打開(kāi)了另一個(gè)萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)。這些需求，與過(guò)去單純依靠戶籍人口增長(zhǎng)和金融杠桿驅(qū)動(dòng)的模式有本質(zhì)不同，它們更真實(shí)、更可持續(xù)，構(gòu)成了托底市場(chǎng)和創(chuàng)造新增長(zhǎng)點(diǎn)的堅(jiān)實(shí)基本盤。

中國(guó)的第三個(gè)特殊性，也是未來(lái)最大的機(jī)遇所在，在于其沉淀下來(lái)的巨大存量資產(chǎn)本身。當(dāng)行業(yè)增量開(kāi)發(fā)的高潮退去，如何運(yùn)營(yíng)、改造、盤活數(shù)百萬(wàn)億規(guī)模的存量不動(dòng)產(chǎn)，使其產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流并提升價(jià)值，將催生一個(gè)全新的、龐大的 “資產(chǎn)管理產(chǎn)業(yè)” 。

這不再是傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)場(chǎng)，而是專業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)商、金融服務(wù)商的藍(lán)海。通過(guò)REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）等金融工具將資產(chǎn)證券化，通過(guò)綠色改造提升其運(yùn)營(yíng)效率與市場(chǎng)價(jià)值，通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升租戶體驗(yàn)與粘性——這套完整的“投、融、管、退”價(jià)值鏈，正是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟形態(tài)。中國(guó)正在以前所未有的速度補(bǔ)上這一課。

預(yù)計(jì)在2026至2027年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將正式步入 “總量平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化” 的新階段。行業(yè)的總銷售面積和投資額將告別過(guò)去的大起大落，進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的平臺(tái)期。市場(chǎng)的核心焦點(diǎn)和主要機(jī)會(huì)，將從“有沒(méi)有房子”轉(zhuǎn)向“有什么樣的房子和服務(wù)”。

行業(yè)的“主角”也將徹底換人，過(guò)去依賴高杠桿、高周轉(zhuǎn)的普通住宅開(kāi)發(fā)商將逐漸淡出舞臺(tái)中央，取而代之的將是三類新的主導(dǎo)力量，一是精通價(jià)值發(fā)現(xiàn)、改造與運(yùn)營(yíng)的 專業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)；二是為市場(chǎng)提供穩(wěn)定流動(dòng)性、參與收儲(chǔ)存量房源以保障民生和穩(wěn)定市場(chǎng)的 國(guó)家政策性金融機(jī)構(gòu)；三是深度參與城市功能更新、社區(qū)營(yíng)造與產(chǎn)業(yè)服務(wù)的 城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。

在這種趨勢(shì)下，一個(gè)更健康、更可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，其輪廓于出清與轉(zhuǎn)型中日益清晰。

作者 | 東叔

審校 | 童任

配圖/封面來(lái)源 | 騰訊新聞圖庫(kù)

編輯出品 | 東針商略

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