最近，深圳主流的中介渠道發(fā)布了兩份報告，一份是關(guān)于深圳樓市2026年的分享，另一份是2025年深圳樓市年報。

都包含了深圳樓市過去一年的市場數(shù)據(jù)及市場交易結(jié)構(gòu)以及購房畫像。

當(dāng)中也藏著眾多深圳樓市的微妙的變化，同時對于市場比較關(guān)心的眾多問題，也可從中尋找到答案。

比如——

在深圳，什么樣的房子，換手率最高？

深圳的房子，去年有多少談價空間？

到底是哪些人還在買深圳的房子？

接下來，我們一起看看，過去的一年，深圳樓市到底發(fā)生了怎樣的轉(zhuǎn)變。

老房子正集中切割

根據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)——

2021年，二手房成交占比最高的是16—20年的房子，為30%；

2022年，二手房成交占比最高的是16—20年的房子，為29.9%；

2023年，二手房成交占比最高的同樣是16—20年的房子，為28.6%。

但到了2024年，二手房成交占比最高的房子的樓齡切換到了21—30年，為31.1%，2025年也同樣如此，為33.6%。

從2021年—2025年二手房交易的樓齡占比來看，樓齡主要集中在16—30年的階段，這個樓齡段成交占比近5年超過了50%。

而樓齡在16—20年以及21—30年之間的成交切換也異常明顯，近5年深圳16—20年的房子，成交占比從2021年的30%急速下降到19.5%。

與此同時，近5年深圳21—30年的房子成交占比從2021年的20.8%，急速上漲到33.6%。

這是什么概念？

這就意味著，深圳2025年全年網(wǎng)簽的56217套住宅，就有約18889套樓齡為21—30年，而新房住宅預(yù)售網(wǎng)簽套數(shù)為24549套。。

也意味著，深圳樓齡更久的房子，正被更多的業(yè)主進行切割、置換。

另外，無論2021年還是2025年，都幾乎沒有成交量，樓齡超過30年的成交占比都是最低的。

這也說明，在深圳近5年最好賣的房子是10—30年之間的房子，交易占比最大。

同時也說明，近5年深圳的16—30年的老房子換手率最高，尤其是2024年后，21—30年樓齡成交占比最多。

而2024年恰恰是建設(shè)“好房子”在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上被單列為一項工作重點的時候。并且在同年的5月，深圳發(fā)布深圳建筑設(shè)計新規(guī)（2024年修訂版），對住宅戶型設(shè)計、面積計算、建筑高度等方面進行調(diào)整，正式開啟深圳新老住宅更替的元年。

以區(qū)域來看，樓齡分布各區(qū)的交易主流重點有所不同。

福田、羅湖、南山成交的房子，房齡16—30年的，占比超過41%，福田更為明顯，超過了55%。

光明、坪山、鹽田，成交的主力則是10年以下的房齡。

尤其是光明，10年以內(nèi)的房子，成交占比超過了80%。

這就意味著，2021年—2025年這個階段，房齡超過15年的，換手率是整個市場最高的，并且有大量持有老房子的業(yè)主進行了換房，將手中超過15年房齡的二手房進行轉(zhuǎn)換。

福田、南山、羅湖是最明顯的，樓齡在15—30年的成交占比最多，交易占比都超過了60%。

這也說明，在“好房子”更新?lián)Q代的背景下，大量的核心區(qū)域的業(yè)主都更傾向于將老房子進行切割及置換。

而無論任何時候，房齡超過30年的幾乎都沒有市場了，那么手中持有房齡超過30年的，持有老破小大的，就應(yīng)該盡快出清置換。

二手房議價空間更大了

根據(jù)有家研究中心數(shù)據(jù)，2025年深圳二手房的議價空間與2024年全年的議價空間走勢不同。

2024年到了年末，議價空間明顯縮小，由1月的10.6%下至9%。

而2025年雖然相比2024年整體看，每月議價空間都有所縮減，但深圳二手房的議價空間，則從2025年1月的8.2%，上漲到去年12月的11.2%，為全年議價空間最高的月份。

這就意味著，去年全年二手房交易中，12月二手住宅價格松動最明顯。

與此同時，可以看到2025年相比2024年議價空間最薄弱的月份在3月-5月的階段，而2024年4月—7月則顯示議價空間是最大的。

另外，值得注意的是，2025年12月住宅議價空間，要比2024年12月的住宅議價空間更大。

二手房的議價空間進一步放大，本質(zhì)是買方市場確立的信號，說明主導(dǎo)市場的是買方，并且同等預(yù)算可購買更好房源，也可以節(jié)省更多的購房成本。

深圳人買房更務(wù)實了

根據(jù)樂有家研究中心整理的數(shù)據(jù)，深圳的年輕人買房更務(wù)實了。

一是2023年—2025年深圳二手住宅的成交占比由47%，上升到60%，同時深圳的新房的限售網(wǎng)簽套數(shù)逐年增加，由2023年的5500套現(xiàn)售網(wǎng)簽，飆漲到2025年的13330套，實現(xiàn)了翻倍。

二是去年每個月都超過55%的群體選擇了500萬以下的房子或90平以下的房子。

500萬以下的房子，永遠是成交主流，占比都超過了50%，成交的面積段也以90平以下為主，90平以下的房子成交占比都超過了50%，說明深圳樓市的主力，依舊是500萬以下的剛需群體。

三是深圳購房的主力軍集中在31-40歲，這個年齡段購房的占比超過了50%。這個年齡段基本代表著1985—1995年階段的群體。

但2022年—2025年階段，1985—1995年階段的群體購房占比逐年下滑，41-50歲以及51歲的群體，購房的占比出現(xiàn)逐年增加。

而即使年齡層不同，2025年深圳的購房群體又都以500萬以下總價為主，每個年齡段都超過半數(shù)選擇了90平以下的房子。

20歲以下選擇90平以下的房子占比為49%，21-30歲選擇90平以下的房子占比為60.8%，31-40歲階段選擇90平以下的房子占比為58.4%，41-50歲的群體選擇90平以下的房子占比為53.3%，50歲以上的群體，選擇90平以下的房子占比為54.6%。

所以，在過去的一年中，深圳住宅網(wǎng)簽成交二手住宅占比達到了60%，結(jié)合二手住宅房齡交易占比集中在15年以上的超過50%，這說明深圳的年輕剛需超過半數(shù)選擇了老房子。

在深圳新老住宅更替的階段，按照市場的正常邏輯，應(yīng)該是樓齡較新的次新房以及新房更受歡迎，網(wǎng)簽成交占比更高，結(jié)果卻恰恰相反。

這種變化恰恰說明深圳人的購房需求及邏輯正在發(fā)生深層變化。

樓齡老舊的房子，更多會出現(xiàn)在成熟的區(qū)域，周邊10分鐘步行的生活圈內(nèi)，地鐵、教育、商場、公園、菜市場、醫(yī)院基本會配備。

這比很多規(guī)劃的新片區(qū)或者更新升級的區(qū)域，承諾5年后煥然一新要實在得多，也是很多新房比不了的。

這也說明很多年輕人，買房不再盲目追求“未來規(guī)劃藍圖”，反而更關(guān)注的是當(dāng)下就能享受到什么。

過去深圳人買房必須跟著概念走，哪里規(guī)劃的計劃多，規(guī)劃的預(yù)期高，哪里就是香餑餑，交易最頻繁。

市場上大家選擇購房談?wù)撟疃嗟木褪悄睦飼ㄔO(shè)新的地鐵、公園、產(chǎn)業(yè)園等。

現(xiàn)在反而更踏實，談?wù)撟疃嗟氖亲〉檬娣皇娣?，寶安的機場噪聲會不會影響睡眠，樓下的學(xué)校早間操廣播會不會太吵，房子的使用率高不高等，對居住需求也更務(wù)實，更相信眼前即所得，能即刻享受到的生活才是真正的生活。

所以，深圳的年輕人，在買房這一塊，更多追求的是成熟的，觸手可及的生活。

而深圳的年輕人購房更務(wù)實的同時，也正成為深圳豪宅的接棒者，財富的蓄力正從90后身上展現(xiàn)。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，總價千萬以上成交的群體，90后也占了31.1%。

而這些90后中，大部分從事科研類工作，要么帶著高收入，要么帶著上一輩的財力，追逐更高品質(zhì)的住房。

作者 | 騎豬英雄