1月20日訊（導(dǎo)報記者 傅霏雯）歲末年初，“冰封”已久的廈門二手房市場悄然涌動一股“暖流”！廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，自去年12月開始，二手房周成交量呈節(jié)節(jié)攀升之勢，元旦小長假期間雖有所回落，但新年首月的第二周便迅速反彈，活躍度明顯提升。與此同時，近期地產(chǎn)利好政策密集出臺，為市場注入“強心劑”。

這波行情到底是市場筑底反彈的真實回暖，還是階段性需求的短暫釋放？導(dǎo)報記者近日專訪了深耕廈門樓市多年的兩位資深房產(chǎn)中介——從業(yè)10年的曾聰（鏈家地產(chǎn)前埔店店長）與從業(yè)23年的劉家禮（德佑大洲世紀(jì)店店長）。

數(shù)據(jù)向好：真實回暖還是短暫反彈？

“買房需求其實一直都在，只是之前大家不敢入手?！痹斢眠@句話概括了2025年四季度的市場轉(zhuǎn)折。其所在的前埔片區(qū)，去年10月和11月市場成交慘淡，但去年12月帶看量突然提升30%—40%，2026年1月這一勢頭得以延續(xù)?！案鼮橹匾男盘柺?，客戶從‘純看房’轉(zhuǎn)向‘真議價’?！?/p>

從業(yè)23年的劉家禮感受更為強烈：“連續(xù)三個月，每月帶看量都在提升。去年10月之前客戶多是看看而已，但從去年11月開始，客戶基本看準(zhǔn)就報價談價，近期個人開單率和門店整體業(yè)績都有所提升?！?/p>

在劉家禮觀察中，這波回暖的核心標(biāo)志是“決策周期縮短”——從看房到下單的時間壓縮了一半以上。

相比2025年中的市場平穩(wěn)期，這一年年底的變化清晰可感。曾聰總結(jié)說，近期成交的房源，客戶的預(yù)期是“往上走的”，而非一味殺價。劉家禮則從成交效率看到了市場底層邏輯的變化：“真正愿意賣的房東，對市場認(rèn)知清楚，價格調(diào)整到位，成交就很快，周期能縮短一到兩個星期?！彼e例，南湖豪苑一套房源從588萬元降至488萬元，因是“全湖景、百萬精裝”，很快吸引了原本預(yù)算400萬元的客戶，最終客戶因看重價值而提升了預(yù)算。

從成交結(jié)構(gòu)看，剛需與剛改客群仍是當(dāng)前市場的絕對主力。曾聰根據(jù)平臺數(shù)據(jù)估算，這兩類需求占比在60%—70%，純改善型成交比例相對較少。他以自身熟悉的前埔板塊為例，指出“剛改”占比可達八成。劉家禮則觀察到，其所在區(qū)域改善型需求會更多一些，主要是“換空間”或“換品質(zhì)”；而剛需則聚焦于總價可控、能解決孩子讀書問題的小戶型，其百萬元左右的房貸，不少夫妻兩人的公積金基本就能覆蓋，房貸壓力小，成交意愿也高。

不過，兩位房產(chǎn)“老炮”均對“回暖”一詞持審慎態(tài)度。曾聰明確表示：“這只能算階段性需求釋放，是否為趨勢性回暖還需觀察。市場需要政策持續(xù)孵化，單月銷量破百套雖有積極意義，但基數(shù)仍低?！眲⒓叶Y則指出隱憂：“低價房源賣一套少一套，若房東因此坐地起價，市場可能迅速降溫。成交快不一定是好事，關(guān)鍵要看價格是否穩(wěn)定?！?/p>

區(qū)域分化：性價比仍是成交“硬邏輯”

“客戶都是用腳給市場投票?！闭劶皡^(qū)域差異，曾聰如此總結(jié)。他認(rèn)為，目前成交活躍的板塊呈現(xiàn)明顯的價格導(dǎo)向特征：如近期風(fēng)頭正盛的湖濱一里到四里安商房，房源新，位置好，價格合適，疊加最近出臺的稅費優(yōu)惠政策，吸引力大。而他所在的前埔片區(qū)，像僑福城、文興東一里和文興東二里等小區(qū)表現(xiàn)活躍，原因無外乎“總價低”或“居住品質(zhì)對周邊老房子尤其是樓梯房形成迭代優(yōu)勢”。

對此，劉家禮也表示贊同，他重點提及了一個現(xiàn)象級小區(qū)：“藍灣國際兩個月成交了十幾套，多是因為房東置換意愿強、價格調(diào)整到位，在政策優(yōu)惠期選擇出手?！?/p>

“島內(nèi)與島外，核心區(qū)與非核心區(qū)，回暖節(jié)奏并不同步?！痹敺治?，島外市場同樣要看具體板塊，如杏林橋頭、集美新城等配套成熟的板塊，成交占比高，核心在于“價格到位了”。劉家禮進一步指出，島外如集美外國語學(xué)校周邊、海滄沿海環(huán)湖一帶，也是“以價換量”，而偏遠(yuǎn)區(qū)域房源流動性依然較差。

從近期快速成交的房源中，可以窺見市場的偏好。兩位業(yè)者都認(rèn)為，最大的共性是“價格”，其次才是配套。曾聰舉例說，華林東升花園一套房源從掛牌210萬元談到190多萬元成交，周期約一個月，價格是關(guān)鍵。劉家禮也列舉了相似的案例：湖明麗景小區(qū)房源近期有所回落，走量明顯加快。他同時進一步補充道，總價400萬元以下、面積80—120平方米的房源是成交主力區(qū)間。

另一方面，核心與非核心區(qū)的流動性差異在老舊小區(qū)上體現(xiàn)得淋漓盡致。劉家禮透露，其所處的片區(qū)，有小區(qū)因“地段偏安一隅、離學(xué)校遠(yuǎn)、小區(qū)舊”導(dǎo)致成交困難，而蓮花松柏片區(qū)的育秀里，雖為老舊樓梯房，但因總價低（65平方米兩房約140萬元）、近地鐵，仍受剛需青睞?！皼]有學(xué)區(qū)的‘老破大’最難賣，特別是145平方米以上的樓梯高層，幾乎無人問津?！痹斞a充道。

買賣博弈：理性主導(dǎo)下的“以價換量”

房東與買家的博弈，構(gòu)成了市場最微妙的風(fēng)景線。

買家層面，曾聰觀察到，年底入市的主要是30—50歲之間的剛需和改善群體，投資性需求基本消失。而在他們的置業(yè)邏輯中，由于島內(nèi)東部現(xiàn)在教育資源均衡，學(xué)區(qū)的優(yōu)先級有所后置，居住品質(zhì)更被看重。而劉家禮接觸的買家群體主要是年輕單身客和有二孩的改善家庭，核心決策點在于“價格是否到了心理預(yù)期”。

這種“性價比為王”的心理，導(dǎo)致買家決策呈現(xiàn)兩極分化：一部分是“怕上錯車”的持續(xù)觀望者，另一部分則是認(rèn)定“價格筑底”的果斷入手者?！安皇菦]需求，是怕買錯時機。”劉家禮一語道破。

房東層面，“以價換量”仍是當(dāng)前促成交易的主流策略。曾聰表示，大部分房東認(rèn)為市場已到底部，不會無限制降價，市場有其周期性。劉家禮也認(rèn)為，大多數(shù)房東對現(xiàn)實認(rèn)知比較到位，但也不乏個別房東因價格低于預(yù)期而選擇“惜售”。

議價空間或許是心態(tài)博弈的直接體現(xiàn)。曾聰估計目前整體議價空間在10%左右，與上半年相比收縮不大。劉家禮則認(rèn)為還需參考個案情況：掛牌價嚴(yán)重偏離市場價的房源，后期降價幅度大；而一開始就貼近市場的房源，議價空間就小。成交價更多是參考同小區(qū)類似戶型的近期成交記錄。

面對新房市場的激烈促銷，二手房如何競爭？對此，兩位業(yè)者的觀點高度一致：最終還是看“價格”。當(dāng)同地段二手房價格相比新房具備足夠優(yōu)勢時，不少客戶會更傾向選擇現(xiàn)房、現(xiàn)配套的二手次新房。

對于這輪回暖能持續(xù)多久，兩位從業(yè)者均認(rèn)為需觀察后續(xù)政策與市場心態(tài)的互動。曾聰判斷，回暖態(tài)勢能否延續(xù)至2026年第二季度及以后，關(guān)鍵看央行是否會出臺如存量房貸貼息等更大力度的政策。如果政策持續(xù)給予信心和支持，市場有望更加持穩(wěn)，本輪周期或可延續(xù)至年后的傳統(tǒng)“小陽春”。劉家禮則更關(guān)注買賣雙方的心態(tài)博弈，他指出一個微妙現(xiàn)象：成交太快未必是好事，可能促使部分房東“坐地起價”，而當(dāng)?shù)蛢r房源被消化后，市場可能再度轉(zhuǎn)冷。他強調(diào)，未來成交的核心支撐點依然是“價格”。