來源：深圳淘房志

“金價越漲，買金飾的人越多，現在連銀價都開始‘瘋牛’了......”

近兩年，全球黃金、白銀市場上演了史詩級行情，價格屢創(chuàng)新高。

2025年，黃金年內漲幅約為70%，今年以來，其漲幅已超過8%；

2025年，白銀年內漲幅超170%，今年以來，其漲幅已超過26%。

羅湖水貝珠寶市場更是客似云來，很多飾品剛擺上貨架，就被搶購一空。

在此契機下，不少從業(yè)者身價暴漲，片區(qū)內租金收益、二手房的購買力直線拉升。

尤其是羅湖的次新小區(qū)--京基水貝的二期（時代廣場）、三期（城市廣場），從2023年底到現在，三房戶型居然漲了幾十萬一套，超10%的漲幅。

淘房君特意去到該小區(qū)實地考察，一名資深中介說到，“兩年前，三期還有單價不到7萬的房源，現在想都別想嘍！”

此外，淘房君還了解到，京基水貝這個項目的一期--洪湖苑，成交價也持續(xù)保持在高位；

并且，現在的成交價格相較于峰值，也僅有5.4%的調整幅度；

能在看似“落寞”的羅湖區(qū)保持這樣的高位成交，京基水貝廣場不簡單啊......

“淘金熱”+次新

京基水貝吸引強勁購買力

京基水貝舊改項目總建面約56萬㎡，將建成集大型商業(yè)、辦公、住宅、幼兒園等公共配套的大型綜合體，分三期開發(fā)。

項目坐落于深圳原生中心羅湖水貝，這里是全國最大黃金珠寶首飾交易中心。

近年來，伴隨著金價飆升，從業(yè)人員收入大增，這個次新小區(qū)就憑借“天時地利”以及相對高的品質，吸引到了不少購買力。

因此，在整個深圳市場風雨飄搖的深度調整期，京基水貝的二手房成交價能保持相對高位。

但淘房君深入調查發(fā)現，房源都是“破價”成交。

一期洪湖苑在2020年年底推出了首批產品，均價約9.8萬/平，單價在9.5-10.4萬/平；

2022年，小區(qū)流入二手房市場的房源價格就跌到了8字頭；

2023年初，小區(qū)出現回暖，成交價一度突破9萬一平；

此后，小區(qū)的成交價雖有調整，但始終保持在8萬+。

現在，洪湖苑單價不到9萬一平的房源不少，相較于成交價峰值，調整幅度才5.4%；但相較于開盤價，基本上破價幅度都超過了10%。

二期時代廣場于2022年10月入市銷售，入市時，毛坯住宅均價約為8.7萬/平。

在2023年，小區(qū)二手房成交價一度跌破6萬；

2024年開始，小區(qū)成交價格開始回暖；2025年下半年，同面積段的三房漲了120萬。

目前，小區(qū)房源也是7萬/平起步；但比起開盤價，大概是11%的破價幅度。

三期城市廣場，住宅的入市價格跟二期大差不差，都是約為8.7萬/平的均價，破價幅度也相近。

2023年底，小區(qū)成交均價也跌破了7字頭；2025年，同面積段的房源一度回暖了60萬。

現在，小區(qū)內簡裝三房單價約7.4萬/平；精裝三房單價要8萬+一平。

淘房君在跟中介交流中了解到，像京基水貝這樣的破價幅度放眼深圳次新小區(qū)市場，已經是相當不錯的。

“前海那邊有網紅小區(qū)跌2萬多一平、快15%，沙井的網紅小區(qū)跌1萬3一平、快20%，就連羅湖布心那邊都有次新小區(qū)破價30%；相較而言，這里的表現已經超預期，誰能想到羅湖的次新盤這么抗跌...”

京基水貝1/2期與3期

同面積房源存在“百萬”價差

淘房君在實地走訪京基水貝項目時，發(fā)現這里的城市面貌不錯，配套也齊全。

除了大街小巷的黃金、珠寶、玉石店鋪，地鐵、商業(yè)、學校等應有盡有。

地鐵3號線水貝站、7號線換乘站田貝站，都在附近；沿街商鋪、大型購物中心KK TIME；還有“四大”之一的深中......

有意思的是，項目1/2期跟3期產品相近、幾乎是同享配套，但是后者建面87平的三房價格，卻可以在前兩者中買到一套115平的三房。

同樣價格有著房屋30多平的差距，居然是因為“一條路”徹底改變了三個小區(qū)的命運。

在這條水貝一路的南邊，洪湖苑幸運地進入了深中學區(qū)，北側的時代廣場、城市廣場被劃進了松泉中學。

一個初中學位的不同，形成了超百萬的房產價值差距，卻依然有家長愿意為之買單，還真是“可憐天下父母心”......

2026年，京基水貝房價還得漲！

淘房君預計，今年京基水貝的價格還會往上走。

一方面，羅湖的新盤極少，京基水貝1/2/3期作為次新小區(qū)，配套尚可、品質也遠高于同片區(qū)的老舊小區(qū)，目前價格還是低于開盤價，綜合性價比在羅湖來說相當不錯。

尤其是一期還對口“深中”這個金字招牌，會更受歡迎。

另一方面，近段時間，金銀價格再度刷新記錄，且伴隨著國際形勢不穩(wěn)定，未來價格還會向上突破，受此影響，水貝的貴金屬、珠寶等產業(yè)熱度勢必水漲船高。

產業(yè)熱度產生的“身價”上漲最終都會轉化為房租、房價的“購買力”。