（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2008年，趙磊（表哥）看中一套位于豐臺(tái)的經(jīng)濟(jì)適用房（即“一號(hào)房屋”），總價(jià)30萬余元。

但因他沒有北京戶口，不具備購房資格，便與表弟周濤商量：“你有資格，房子用你名字買，錢我出，滿五年后過戶給我。”

周濤當(dāng)時(shí)口頭同意。隨后，趙磊通過母親賬戶向周濤母親轉(zhuǎn)賬50萬元，并由周濤母親代為支付全部房款。

房屋交付后，趙磊支付了契稅、維修基金、物業(yè)費(fèi)，并自費(fèi)裝修入住，此后一直出租或自住至今。所有購房合同、發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證原件均由其保管。

2012年，房產(chǎn)證下發(fā)，登記在周濤一人名下。

2017年，周濤突然掛失原證，重新申領(lǐng)新證，并否認(rèn)借名關(guān)系，稱：“房子是我家的拆遷安置房，只是借你住。”

此時(shí)，趙磊仍無北京購房資格，無法辦理過戶。無奈之下，變更訴訟請(qǐng)求：

“既然不能要房，那就退我房款，并賠償房屋從30萬漲到400萬的增值損失！”

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 周濤返還趙磊購房款304,322元；

? 額外補(bǔ)償房屋增值損失260萬元；

這是一起典型的“借名買房因政策障礙無法履行，法院按過錯(cuò)比例判賠增值損失”的勝訴案例。

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞“是否存在借名買房關(guān)系”及“損失如何分擔(dān)”作出如下認(rèn)定：

出資+長(zhǎng)期占有+持證=借名關(guān)系成立

購房款由趙磊實(shí)際支付（有50萬元轉(zhuǎn)賬佐證）；

房屋自交付起由趙磊裝修、使用、出租十余年；

所有原始票據(jù)、合同、產(chǎn)權(quán)證長(zhǎng)期由其持有；

周濤2017年掛失重辦房產(chǎn)證的行為，反證其此前默認(rèn)趙磊對(duì)房屋的控制權(quán)。

“借住”解釋不合常理

法院指出：若僅為借用，無需將全套購房文件交予借用人，更不會(huì)允許其持有產(chǎn)權(quán)證長(zhǎng)達(dá)九年。孩子上學(xué)只需房產(chǎn)證復(fù)印件，無需售房合同、契稅票等全套材料。

委托售房書印證真實(shí)權(quán)利歸屬

周濤曾向趙磊出具《售房授權(quán)委托書》，法院認(rèn)為：真實(shí)產(chǎn)權(quán)人無需向“借住人”授權(quán)賣房，此舉恰恰說明趙磊才是實(shí)際權(quán)利人。

增值損失按過錯(cuò)比例分擔(dān)

因雙方均有過錯(cuò)（趙磊明知無資格仍借名，周濤事后反悔），法院未支持全額400萬，但酌定由周濤承擔(dān)主要責(zé)任，賠償260萬元，體現(xiàn)公平原則。

四、律師提示

本案為“借名買房失敗后的止損策略”提供了啟示：

即使無法過戶，也能索賠增值

很多人以為“沒資格就只能認(rèn)栽”，但只要能證明借名關(guān)系，法院可按市場(chǎng)價(jià)判賠增值損失，遠(yuǎn)高于原始房款。

不要只盯著“要房”，靈活調(diào)整訴訟策略

當(dāng)政策障礙無法逾越時(shí)，及時(shí)轉(zhuǎn)向“返款+索賠增值”，往往能實(shí)現(xiàn)更高經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

? 對(duì)客戶的建議：

借名前務(wù)必評(píng)估自身未來是否可能取得資格；

所有付款盡量通過直系親屬賬戶，并備注用途；

房屋交付后立即裝修入住，形成穩(wěn)定占有；

如遇反悔，第一時(shí)間起訴并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)專注處理借名買房糾紛、政策性住房及增值索賠案件，擅長(zhǎng)在“無法過戶”困境中為客戶爭(zhēng)取最高經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問題，歡迎來電咨詢。