（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2006年，李國棟、張秀蘭夫婦想在順義購買一套改善型住房（即“一號房屋”），總價310萬余元。

因當(dāng)時名下已有房產(chǎn)、貸款年限受限，便與獨子李明軒商量，以兒子名義簽約購房。

李明軒遂與甲公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，并辦理217萬元銀行貸款。

夫婦二人稱：首付款93萬余元及后續(xù)月供均由其支付，房屋交付后也一直由他們居住至2019年出國看孫輩。

2022年，老兩口回國，希望將一號房屋過戶至自己名下，但遭兒子拒絕。

于是起訴，請求確認(rèn)雙方存在口頭借名買房合同，并確認(rèn)房屋歸其所有。

值得注意的是，在此前的離婚訴訟中，李明軒的前妻高某曾主張：婚后夫妻共同還貸，該房應(yīng)屬夫妻共同財產(chǎn)。

法院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2015年前貸款均由李明軒賬戶支付，且其與妻子有詳細(xì)家庭收支記錄。

更關(guān)鍵的是，李明軒在2015年突然將大量資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至母親名下，隨后制造“母親代還貸”流水，被法院認(rèn)定有轉(zhuǎn)移夫妻共同財產(chǎn)、規(guī)避債務(wù)之嫌。

本案庭審中，兒子李明軒雖表示“認(rèn)可父母主張”，但未提供任何2006–2015年間的付款憑證，僅憑2015年后的轉(zhuǎn)賬記錄佐證。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回李國棟、張秀蘭的全部訴訟請求。

三、法院說理要點

法院圍繞“是否存在借名合意”作出如下認(rèn)定：

親子關(guān)系下，出資更可能被認(rèn)定為贈與

父母為子女購房，在中國家庭文化中極為常見。若無明確約定，法律傾向于推定為贈與，尤其當(dāng)房屋登記在子女名下、子女實際參與貸款簽約時。

“口頭借名”需有充分證據(jù)支撐，不能僅靠事后陳述

原告未能提供2006年購房時的任何書面協(xié)議、錄音、聊天記錄或第三方見證。其所提交的銀行流水，僅能證明2015年后的資金往來，且該時段恰逢兒子離婚前夕，存在明顯異常。

兒子“自認(rèn)”不足以推翻合理懷疑

雖然李明軒當(dāng)庭認(rèn)可父母主張，但結(jié)合其在離婚案中刻意隱瞞共同還貸事實、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、制造虛假流水等行為，法院對其“自認(rèn)”的真實性存疑，認(rèn)為可能系為規(guī)避夫妻財產(chǎn)分割而串通。

長期居住不等于所有權(quán)

即便父母實際居住多年，但房屋登記、貸款合同、產(chǎn)權(quán)證均以兒子名義辦理，對外公示效力強于內(nèi)部安排。

四、律師提示

本案為“父母借子女名義購房”敲響警鐘：

“一家人不說兩家話”是最大陷阱

正因是親子關(guān)系，雙方往往不簽協(xié)議、不留痕跡。但一旦子女婚姻變動、債務(wù)風(fēng)險或反悔，無證據(jù)的“口頭約定”毫無法律效力。

贈與與借名，一字之差，天壤之別

法院對親子間出資的默認(rèn)解釋是“贈與”。若想認(rèn)定為“借名”，必須有早期、直接、無爭議的合意證據(jù)，如：

購房前的書面協(xié)議；

首付款從父母賬戶直接支付給開發(fā)商；

貸款合同由父母簽署或代簽授權(quán)書。

異常資金流水會引發(fā)反向推定

本案中，2015年突然出現(xiàn)的“母親代還貸”流水，非但未證明借名，反而暴露了轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、制造假象的意圖，徹底摧毀了主張可信度。

? 對父母的建議：

若確需借名，務(wù)必在購房前簽署書面協(xié)議，并公證；

所有款項直接支付至開發(fā)商或銀行，避免經(jīng)子女賬戶中轉(zhuǎn)；

保留裝修、物業(yè)、水電繳費原始憑證；

切勿在子女婚姻存續(xù)期間制造“倒流”轉(zhuǎn)賬，極易被認(rèn)定為惡意串通。

提示：親情不能替代法律，信任不能代替證據(jù)。

本案中，法院依法維護(hù)了物權(quán)登記的穩(wěn)定性，也警示公眾：重大財產(chǎn)安排，必須“白紙黑字”，否則可能敗訴。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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