（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2012年，趙明遠(yuǎn)看中一套位于大興的房產(chǎn)（即“一號(hào)房屋”），總價(jià)約183萬元。但因名下已有兩套房，不具備北京購房資格。

恰巧，他的朋友周莉名下無房，且當(dāng)時(shí)雙方關(guān)系密切。經(jīng)協(xié)商，趙明遠(yuǎn)決定借用周莉名義購房，所有款項(xiàng)由自己承擔(dān)。

此后：

趙明遠(yuǎn)分多筆支付全部房款及公共維修基金；

2014年，他親自辦理入住、完成裝修；

2016年起，他將房屋出租，收取租金；

所有購房合同、付款憑證、物業(yè)票據(jù)均由其保管。

2018年，周莉曾提出“因占用購房資格，應(yīng)給予補(bǔ)償”，雙方未談攏。

2023年，趙明遠(yuǎn)取得購房資格，要求周莉配合過戶，卻遭拒絕。

趙明遠(yuǎn)遂起訴，請(qǐng)求法院判令周莉?qū)⒁惶?hào)房屋過戶至其名下。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)趙明遠(yuǎn)與周莉之間存在借名買房關(guān)系；

? 周莉須在判決生效后十日內(nèi)，將一號(hào)房屋過戶至趙明遠(yuǎn)名下。

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞“是否存在借名買房關(guān)系”作出如下認(rèn)定：

出資是判斷借名關(guān)系的核心依據(jù)

趙明遠(yuǎn)提供了完整的付款記錄，時(shí)間、金額與購房節(jié)點(diǎn)高度吻合，覆蓋全部房款及附加費(fèi)用，形成完整資金鏈。

長(zhǎng)期占有使用印證實(shí)際權(quán)利人身份

自2014年交房起，趙明遠(yuǎn)即裝修入住，后對(duì)外出租并收取租金，周莉從未居住、管理或收益，不符合真實(shí)產(chǎn)權(quán)人行為特征。

原始權(quán)屬文件由借名人持有，具有強(qiáng)證明力

購房合同、付款發(fā)票、物業(yè)票據(jù)等均由趙明遠(yuǎn)保管，周莉無法提供任何出資或管理證據(jù)。

對(duì)方曾自認(rèn)“借名買房”，后反悔不足采信

周莉在庭審中承認(rèn)“最初認(rèn)為是借名買房”，后改稱“系前夫和女兒出資”，但其提供的轉(zhuǎn)賬記錄發(fā)生在付款完成后數(shù)日，且金額不符，法院不予采信。

四、律師提示

本案為“無協(xié)議借名買房如何確權(quán)”提供了啟示：

“四有”證據(jù)鏈缺一不可

有出資（銀行流水+付款憑證）；

有占有（裝修、居住、出租）；

有控制（持有合同、房產(chǎn)證、票據(jù)）；

有合理解釋（如限購、避債、婚姻風(fēng)險(xiǎn)等）。

即使無書面協(xié)議，只要四者齊備，法院仍可認(rèn)定借名關(guān)系。

警惕“事后反悔”與“虛假出資”主張

登記人常在房?jī)r(jià)上漲后否認(rèn)借名，甚至偽造親屬轉(zhuǎn)賬記錄。建議在付款時(shí)備注用途，并保留溝通記錄（微信、錄音等），提前固定合意證據(jù)。

具備購房資格后，立即啟動(dòng)過戶程序

借名買房存在重大法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦登記人涉?zhèn)鶆?wù)、離婚或死亡，房屋可能被查封、分割或繼承。務(wù)必在取得資格后第一時(shí)間訴訟確權(quán)，切勿拖延。

? 對(duì)借名人的建議：

所有付款盡量通過本人賬戶，避免現(xiàn)金交易；

定期繳納物業(yè)、水電等費(fèi)用，并保留憑證；

如條件允許，可讓登記人出具《情況說明》或《承諾書》；

優(yōu)先選擇“代持協(xié)議”而非“借名”，降低法律風(fēng)險(xiǎn)。

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)專注處理借名買房、代持糾紛及確權(quán)訴訟，擅長(zhǎng)通過構(gòu)建證據(jù)體系，守護(hù)客戶核心資產(chǎn)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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