（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2007年，陳建國作為朝陽區(qū)綠化隔離帶騰退項(xiàng)目的被安置人，獲得一套安置房資格（即“一號(hào)房屋”）。

因當(dāng)時(shí)政策允許以親屬名義辦理手續(xù)，他便與女兒商量，用年幼外孫王浩的名義簽署協(xié)議、支付房款。

陳建國當(dāng)日一次性支付：

購房款296,838元；

契稅、維修基金、測(cè)繪費(fèi)、辦證費(fèi)等11,683元；

物業(yè)費(fèi)1,821.87元。

房屋交付后，陳建國一家立即入住，并持續(xù)居住至今已17年。所有繳費(fèi)票據(jù)、入住文件均由其保管。

2023年，陳建國要求開發(fā)單位甲公司配合將房屋過戶至自己名下，甲公司表示“同意辦證，但缺材料”。更棘手的是，一號(hào)房屋因甲公司涉其他債務(wù)糾紛，已被法院查封。

無奈之下，陳建國起訴，請(qǐng)求判令甲公司配合過戶。外孫王浩明確表示：“房子是我外公的，我完全同意�！�

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 暫駁回陳建國的過戶請(qǐng)求；

? 但明確認(rèn)定：陳建國與王浩之間存在合法有效的借名買房合同關(guān)系；

?? 待房屋查封解除后，可另行主張過戶權(quán)利。

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞“能否支持過戶”作出如下認(rèn)定：

借名買房關(guān)系依法成立且有效

雖無書面協(xié)議，但陳建國全額出資，王浩從未支付任何款項(xiàng)；

房屋自交付起由陳建國長期占有、使用、管理；

王浩作為完全民事行為能力人，當(dāng)庭認(rèn)可借名事實(shí)；

雙方行為不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同關(guān)系合法有效。

過戶請(qǐng)求暫不具備履行條件

涉案房屋已由其他法院依法查封，屬于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定的“不得轉(zhuǎn)移登記”情形；

即使各方同意，登記機(jī)構(gòu)也無法辦理過戶。

駁回不等于敗訴，權(quán)利仍受保護(hù)

法院特別強(qiáng)調(diào)：本次駁回僅因客觀障礙，不影響陳建國未來主張權(quán)利。一旦查封解除，可立即申請(qǐng)執(zhí)行或另訴。

四、律師提示

本案揭示了借名買房維權(quán)中的兩大關(guān)鍵策略：

“查封”是暫時(shí)障礙，不是權(quán)利滅失

很多當(dāng)事人誤以為“房子被封就完了”，其實(shí)只要借名關(guān)系被法院確認(rèn)，未來解封后即可直接申請(qǐng)過戶，無需重新舉證。

安置房借名風(fēng)險(xiǎn)高，但并非無效

綠隔安置房、經(jīng)適房等雖有限售期，但法院通常不因此否定借名合同效力，只要不損害國家利益或第三人權(quán)益，仍可確權(quán)。

? 對(duì)客戶的建議：

若房屋被查封，立即查詢查封案號(hào)及債權(quán)人，評(píng)估解封可能性；

向執(zhí)行法院提交《案外人異議申請(qǐng)》，主張實(shí)際所有權(quán)；

保留所有居住、繳費(fèi)證據(jù)，為未來確權(quán)做準(zhǔn)備；

切勿因“暫時(shí)不能過戶”放棄訴訟，司法確認(rèn)是未來解封后快速確權(quán)的關(guān)鍵。

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)專注處理家庭內(nèi)部借名買房、安置房確權(quán)及查封房產(chǎn)解封確權(quán)糾紛，守護(hù)客戶安身之所。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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