萬科一次性拿出“40%首付+10萬元固定兌付+項目應收款質(zhì)押”，已屬“割肉式”讓步，反映出其“保公開債不違約”的底線思維。

中房報記者 許倩 北京報道

萬科多筆債務展期談判迎來關(guān)鍵進展。

1月21日，萬科公告顯示，“21萬科02”債券的持有人會議通過了調(diào)整回售部分本息兌付安排的議案，這為萬科暫時避免實質(zhì)性違約贏得了空間。

受此提振，當日萬科多只債券價格上漲，21萬科06漲超4%，21萬科04漲超3%。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜置評道，萬科此次“21萬科02”展期方案通過，是公司在流動性危機中取得的階段性喘息，但遠非“上岸”。

他表示，從條款看，萬科一次性拿出“40%首付+10萬元固定兌付+項目應收款質(zhì)押”，已屬“割肉式”讓步，反映出其“保公開債不違約”的底線思維。短期看，方案避免了1月22日技術(shù)性違約，為后續(xù)兩筆合計57億元中票（22萬科MTN004及005）談判提供了可復制的模板，市場信心或略有修復，但也暴露了萬科面臨的深層困境。

艱難喘息

此次通過的議案，包含四項關(guān)鍵條款：

其一，增加固定兌付安排，對支持議案的每個賬戶，萬科將在2026年1月30日兌付不超過10萬元（以剩余本金為限），該部分本金在兌付前不計息。

其二，回售部分債券本金兌付安排。在扣除上述固定兌付后，剩余本金的40%于2026年1月30日兌付，剩余60%展期1年至2027年1月22日。

這意味著，債權(quán)人不用面對“全額后移” 的被動局面，能先拿到實實在在的資金，直接回應了債權(quán)人最迫切的流動性需求。

其三，利息支付安排。與本金兌付同步，回售部分的利息將分期支付。

其四，設(shè)置增信措施。萬科將以旗下項目公司——武漢萬云房地產(chǎn)有限公司和西咸新區(qū)科筑置業(yè)有限公司的應收款質(zhì)押，為債券未付本息提供擔保，并承諾在60個工作日內(nèi)完成增信所需手續(xù)。

據(jù)披露，該筆債券余額為11億元，起息日為2021年1月22日，期限7年。根據(jù)發(fā)行條款，若投資者行使回售選擇權(quán)，兌付日應為2026年1月22日。此次有效回售申報數(shù)量為1032.101萬張，回售價格為每張100元，總規(guī)模約10.32億元。

“21萬科02”方案的通過，為其他正在談判中的債務展期提供了參照模板。就在同一日，萬科另外兩筆中期票據(jù)“22萬科MTN004”與“22萬科MTN005”亦召開持有人會議，討論最新的展期方案，方案也包含了10萬元固定兌付安排和首付40%的條款。

然而，這一“樣板”背后，也暴露了萬科面臨的深層困境。

柏文喜表示，其一，萬科資產(chǎn)端將面臨“失血”風險。拿來質(zhì)押的武漢萬云、西咸科筑應收款，本質(zhì)上是項目公司對未來銷售回款的“透支”，若銷售持續(xù)低迷，質(zhì)押物價值可能縮水。

其二，40%首付需兌付約4.4億元現(xiàn)金，對現(xiàn)金流緊張的萬科已是極限。今年二季度，萬科還有65億元債務到期，若每筆都按40%首付，僅本金就需26億元，加上利息和工程款，公司賬面現(xiàn)金（三季度末約800億元，但多數(shù)受監(jiān)管）將被迅速消耗。若后續(xù)銷售不及預期，萬科可能被迫繼續(xù)“展期+首付”滾動，每一輪展期所需付出的首付比例可能被迫抬升，直至資產(chǎn)包被消耗殆盡。危險的是，若后續(xù)房價繼續(xù)低迷，展期后的本金減值缺口，可能給金融機構(gòu)帶來壞賬風險。

救贖時刻

萬科這份債券展期方案的落地，歷經(jīng)了一波三折的博弈。

2025 年 11 月 26 日，萬科最初提出的方案是，僅展期本金一年，無首付、無利息，因無視債權(quán)人流動性需求遭否決。12 月初，萬科調(diào)整方案增加增信，但僅模糊承諾項目公司應收賬款質(zhì)押，未明確標的與流程，導致方案僅獲 20.2% 的支持率，遠低于通過門檻。12 月 22 日前推出第三版方案，雖補充 6000 萬元利息兌付，試圖以“小額現(xiàn)金”安撫情緒，卻未解決增信模糊的核心問題，核心條款再遭否決。

這三版失敗方案，最終倒逼出成功的第四版方案，其背后正是無數(shù)債權(quán)人與相關(guān)方溝通的縮影，展現(xiàn)了從“信用展期”到“資產(chǎn)抵債”的殘酷轉(zhuǎn)變。

但對于債權(quán)人而言，展期不是終點，而是風險后置；對于萬科而言，每一次“割肉”都在消耗未來的經(jīng)營彈性，遠非“上岸”。

在業(yè)內(nèi)觀察人士看來，此次展期方案通過，雖然為萬科爭取了寶貴的緩沖時間，但公司仍需在銷售回暖、資產(chǎn)處置和融資渠道拓寬等方面取得實質(zhì)性進展，才能從根本上緩解流動性壓力。

柏文喜強調(diào)，展望后續(xù)，萬科的“生死時速”取決于三條線，銷售線、融資線以及政策線。2026年上半年，萬科需實現(xiàn)月均200億元以上認購金額，推動經(jīng)營性現(xiàn)金流回正，同時爭取大股東增資與政策支持，方能有希望應對即將到來的償債高峰。

值得注意的是，目前萬科的債務糾紛，已不僅僅是與債權(quán)人的協(xié)商，還推進到了司法執(zhí)行層面。

就在1月14日，萬科企業(yè)股份有限公司、長沙市萬科企業(yè)有限公司新增一則被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標的大約10.9億元，執(zhí)行法院為湖南省長沙市中級人民法院。

此外，萬科還存在十多條股權(quán)凍結(jié)信息，累計被凍結(jié)金額已超過20億元。其中，2025年12月30日和12月17日，分別被凍結(jié)2.5億元和5.7億元。

截至發(fā)稿，萬科方面尚未就整體債務重組計劃發(fā)布進一步公告。市場將持續(xù)關(guān)注其后續(xù)的償債安排與經(jīng)營策略調(diào)整。