作者 秦晉

房地產(chǎn)在2025年供需仍在盤整、下行，但降幅有減緩趨勢(shì)。近期《求是》接連發(fā)表“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，顯示政策面對(duì)于房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，對(duì)癥下藥，加速房地產(chǎn)市場回穩(wěn)，做出了有序安排。

根據(jù)華泰證券對(duì)于2025年梳理，認(rèn)為在新房層面，“好信用、好城市、好產(chǎn)品”的“三好”地產(chǎn)股依然表現(xiàn)堅(jiān)軔，依靠運(yùn)營能力在市場調(diào)整中掌握現(xiàn)金流生命線的房企，有商業(yè)現(xiàn)金流的支撐，仍然穩(wěn)健，此外，受益于穩(wěn)健現(xiàn)金流、具備分紅優(yōu)勢(shì)的物管企業(yè)，也發(fā)展良性。

新房市場：降幅收窄，改善需求成核心引擎

2025年全國商品房銷售面積達(dá)8.8億平方米，同比下滑9%，降幅較2024年收窄4個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額為8.4萬億元，同比下滑13%，降幅收窄5個(gè)百分點(diǎn)，銷售均價(jià)同比下降4.3%，降幅亦收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。市場整體仍處調(diào)整通道，但下行壓力顯著緩釋。城市能級(jí)分化持續(xù)，一線、二線、三線城市銷售套數(shù)同比分別下降11%、20%、10%，其中三線城市降幅收窄達(dá)18.3個(gè)百分點(diǎn)，成為全年最顯著亮點(diǎn)。改善型需求持續(xù)主導(dǎo)市場，120–144平方米戶型成交占比突破30%，較2024年提升1個(gè)百分點(diǎn)，較2016年累計(jì)提升11個(gè)百分點(diǎn)；144–200平方米大戶型占比同步上升，表明家庭結(jié)構(gòu)升級(jí)與居住品質(zhì)追求正重塑市場基本面。

二手房市場：韌性分化，掛牌動(dòng)能趨緩

樣本38城二手房成交套數(shù)達(dá)239萬套，同比僅微降0.8%，展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。城市表現(xiàn)呈現(xiàn)明顯分化：一線城市成交同比增長2.7%，三線城市增長9.0%，而二線城市則下滑2.7%。70城二手房價(jià)格指數(shù)同比下跌6.1%，環(huán)比下降0.7%，跌幅較前期收窄2個(gè)百分點(diǎn)，一線城市雖從“跑贏”轉(zhuǎn)為“跑輸”大盤，但房價(jià)下行斜率持續(xù)收窄，市場預(yù)期趨于穩(wěn)定。截至2025年12月，20城與一線4城二手房掛牌量同比分別增長7%和5%，但較10月末已回落2%和4%，預(yù)計(jì)2026年掛牌量上漲動(dòng)能將顯著減弱，或?qū)π枨笮纬呻A段性制約。

結(jié)構(gòu)性亮點(diǎn)：核心城市引領(lǐng)，頭部房企重構(gòu)格局

在城市維度，哈爾濱、沈陽等資源較弱的二線城市實(shí)現(xiàn)銷量與價(jià)格雙提升，反映市場信心局部修復(fù)；北京、上海、杭州、成都等核心城市延續(xù)2024年“量價(jià)雙升”趨勢(shì)，成為全國市場企穩(wěn)的核心支柱。企業(yè)層面，中國金茂、中建東孚、邦泰集團(tuán)等高成長房企銷售金額與市占率實(shí)現(xiàn)雙提升，彰顯產(chǎn)品力與渠道優(yōu)勢(shì)；越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)等韌性型房企雖銷售下滑，卻通過資源優(yōu)化提升市占率，展現(xiàn)抗周期能力；龍湖集團(tuán)、華潤置地、招商蛇口等頭部企業(yè)憑借現(xiàn)金流管理與核心城市布局，持續(xù)保持高效去庫存，樹立行業(yè)標(biāo)桿。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，北京、上海、成都、寧波、合肥等城市高總價(jià)改善型住房去化表現(xiàn)優(yōu)異，推動(dòng)大戶型成交占比持續(xù)攀升。

供給端收縮與庫存優(yōu)化：長期壓力猶存，核心城市率先改善

全國土地成交金額同比下降10%，降幅收窄16個(gè)百分點(diǎn)；40城新推盤套數(shù)同比減少9%，降幅收窄15個(gè)百分點(diǎn)，供給端主動(dòng)收縮趨勢(shì)明確。80城新房庫存同比減少5%，其中一線、二線、三線庫存分別下降1.5%、0.8%、10%，核心城市庫存壓力顯著緩解。盡管整體去化周期延長至32個(gè)月的歷史高位，但結(jié)構(gòu)性改善已現(xiàn)：核心城市庫存去化效率提升，疊加供給端持續(xù)收縮，為市場企穩(wěn)奠定基礎(chǔ)。未來庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)化與供需再平衡，將成為決定市場復(fù)蘇節(jié)奏的關(guān)鍵變量。

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