隨著東莞土地供應(yīng)量逐年收緊，新房市場(chǎng)已悄然邁入深度“去庫(kù)存”時(shí)代。

對(duì)比2023年六大片區(qū)超百個(gè)潛在項(xiàng)目的供應(yīng)大年，未來兩年有望入市的純新盤數(shù)量顯著減少。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2026-2027年間，全市僅有約12個(gè)全新項(xiàng)目有望亮相。

雖然數(shù)量不多，但個(gè)個(gè)“含金量”十足，產(chǎn)品多以新規(guī)戶型、大平層乃至別墅為主。

這也折射出市場(chǎng)正圍繞“好房子”理念，邁向品質(zhì)化與精細(xì)化的發(fā)展新階段。

01

城區(qū)：南城、東城核心地段補(bǔ)倉(cāng)

南城，作為價(jià)值高地，儲(chǔ)備了多個(gè)焦點(diǎn)地塊。

去年預(yù)告過的2宗招拍掛地塊，均有望在2026年進(jìn)入招拍掛市場(chǎng)。

一是，CBD優(yōu)質(zhì)地塊，位處CBD南部，占地約9.69萬(wàn)㎡，原計(jì)劃于2025年6月出讓。

另一宗西平彭眼一宗居住用地，約5.7萬(wàn)㎡，據(jù)了解，地塊位處西平地塊口旁的停車場(chǎng)，其涉及的搬遷費(fèi)用預(yù)計(jì)要2億。

此外，規(guī)模超45萬(wàn)㎡的彭眼中村改造項(xiàng)目正在拆遷，目前整體簽約率達(dá)92%，拆除率突破65%。

若進(jìn)展順利，或于2027年入市，將成為未來重要的房源補(bǔ)充。

總占地面積約為22.6萬(wàn)平，緊鄰西平地鐵站（西平西城軌站），與東莞CBD僅一街之隔。

與中心公園、萬(wàn)象城隔街相望，盡享東莞CBD與西平的各類高端生活配套設(shè)施。

彭眼城中村改造現(xiàn)狀航拍 圖源指揮部

彭眼中村改造項(xiàng)目與東莞CBD僅一路之隔

東城，則將迎來中海東泰豪庭，地處成熟的東泰板塊，總投資達(dá)14.7億元，項(xiàng)目以居住為主。

據(jù)悉，項(xiàng)目占地面積約24470平，容積率約2.62，總建面約6.4萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)26年不入市，27年入市概率也不大。

02

熱門板塊：松山湖、濱海灣新區(qū)推新

①松山湖，兩個(gè)全新盤備受矚目

一個(gè)是潤(rùn)湖庭院，另一個(gè)是湖森大地花園。一個(gè)一個(gè)來聊。

潤(rùn)湖庭院，2025年招牌掛地塊，由華潤(rùn)置地以總價(jià)19.1億拍下。

據(jù)悉，有望在今年二季度入市，產(chǎn)品以小高層+別墅為主，其中小高層是面積段約140-240㎡的改善4房，別墅則有270-450㎡產(chǎn)品。

湖森大地花園，則是光大的項(xiàng)目，于2025年11月投資備案，規(guī)劃建筑4棟商品房，1所幼兒園。

占地面積約66148平，容積率約1.47，總建面約97312平，根據(jù)容積率推斷，產(chǎn)品是以改善大平層為主。

②濱海灣新區(qū)，同樣有兩個(gè)全新盤

鼎峰海怡花園，濱海灣新區(qū)威遠(yuǎn)島首個(gè)住宅項(xiàng)目，總建面約19.84萬(wàn)㎡，建設(shè)進(jìn)展迅速，部分樓棟已進(jìn)入主體施工前階段。

項(xiàng)目定位中高端改善，全部規(guī)劃為純四房以上的新規(guī)戶型，有望于2026年上半年入市。

另外一宗宅地，濱海潤(rùn)府旁地塊，近日完成控規(guī)調(diào)整，容積率從3.1降至2.5。

其占地約3.52萬(wàn)㎡，計(jì)容建面約8.8萬(wàn)㎡，有望在年內(nèi)進(jìn)入招拍掛市場(chǎng)。

03

鳳崗、寮步、樟木頭差異化供應(yīng)

其他外圍鎮(zhèn)街，市場(chǎng)將呈現(xiàn)多樣性。

鳳崗，鳳棲谷別院，即2025WR006地塊，總建面約11.56萬(wàn)㎡，為別墅用地，計(jì)劃打造低層住宅。

而瑞景華府，原萬(wàn)彩華府，總建面約10.6萬(wàn)㎡，則為舊改而來的純小高層社區(qū)，主打建面約90-179㎡的新規(guī)3-5房，以高使用率和板樓設(shè)計(jì)為亮點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年一季度入市。

瑞景華府 效果圖

樟木頭的基裕泰星玥華府，總建面約3.1萬(wàn)㎡，則緊鄰寶山森林公園，據(jù)悉將規(guī)劃為純大平層產(chǎn)品，預(yù)計(jì)26年不入市。

寮步的景湖城錦鴻府，即光大鴻圖廣場(chǎng)舊改，總建面約20萬(wàn)㎡，將打造集居住、商業(yè)、休閑于一體的綜合社區(qū)，需配建幼兒園等設(shè)施，預(yù)計(jì)26年不入市，27年入市概率也不大。

景湖城錦鴻府，圖源東莞發(fā)布

總體來看，未來兩年?yáng)|莞新房市場(chǎng)看兩點(diǎn)：第一還是看地段，這是基礎(chǔ)；第二，在地段基礎(chǔ)上，看誰(shuí)能把房子做得更好。

所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，新項(xiàng)目不多，但都占著不錯(cuò)的位置。從南城到松山湖再到濱海灣，好地方就剩這些了，能拿到地本身就是本事。

但光有好位置還不夠。

現(xiàn)在的問題是：在地段都還不錯(cuò)的前提下，誰(shuí)來定義“好房子”？是更高得房率的新規(guī)戶型，還是更通透的板樓設(shè)計(jì)，或者是更貼近自然的低密產(chǎn)品？

這才是接下來開發(fā)商真正要回答的問題。

對(duì)買家來說，這其實(shí)是個(gè)好事。以前是挑地段，現(xiàn)在是挑“地段+產(chǎn)品”。雖然新盤少了，但留下來的項(xiàng)目不得不更用心。

畢竟，現(xiàn)在的購(gòu)房者比誰(shuí)都清楚：好地段是門票，好產(chǎn)品才是買單的理由。

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