前幾天，一對(duì)夫婦來(lái)到門店。

“我們有一套房子，想委托給你們出售?！?/p>

“房子在火車南站，聽(tīng)說(shuō)你們公司是聯(lián)網(wǎng)的，我掛你們這里，火車南站那邊也能看得到吧?！?/p>

我們一聽(tīng)說(shuō)是火車南站，距離鼓樓區(qū)那么遙遠(yuǎn)，就有一種想算了的念頭，但還是耐心的接待了10分鐘，最終他們卻“掃興”的離去

起因是，他們認(rèn)為我們不夠?qū)I(yè)，給出的價(jià)格定位，超過(guò)他們對(duì)自己房子的認(rèn)知。我能理解現(xiàn)在的業(yè)主，早年買來(lái)的房子，價(jià)格都比較高，所選擇樓層，戶型，都精挑細(xì)選，甚至還要托關(guān)系才能買到，現(xiàn)在跌掉一半，實(shí)屬難以接受。

他們的房子，在火車南站，一個(gè)叫做陽(yáng)光城大都會(huì)A區(qū)的地方，買來(lái)的時(shí)候，大約在2014年開(kāi)盤時(shí)均價(jià)約13000-15000元/㎡，2021年新房尾盤均價(jià)約18861元/㎡。

如今成交價(jià)格在11000元/平米，他們實(shí)在不敢相信，福州的房?jī)r(jià)已經(jīng)回到了2014年的狀態(tài)。

大家都知道這些年房?jī)r(jià)在下跌，如果沒(méi)有考慮或者打算賣，也就不會(huì)去了解真正的成交價(jià)格，只會(huì)看網(wǎng)絡(luò)上掛牌的房子作為參考。

殊不知，掛牌房源的價(jià)格，并不是真正的市場(chǎng)價(jià)。

恰好，我今天看到一套陽(yáng)光城大都會(huì)A區(qū)的成交房源，給大家做個(gè)簡(jiǎn)單的分析，它或許是火車南站，三江口的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)的價(jià)格段。

成交小區(qū)：陽(yáng)光城大都會(huì)A區(qū)；

成交時(shí)間：2025年12月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)100.4平米，3房2廳，低樓層，精裝修，南北朝向，120.2萬(wàn)，成交單價(jià)11973元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌195天，期間業(yè)主調(diào)價(jià)6次，成交前掛牌125萬(wàn)，買家談價(jià)4.8萬(wàn)后達(dá)成交易。帶看過(guò)該房源的客戶超過(guò)40余組，這位業(yè)主賣房的方法很正確，掛牌價(jià)格比同小區(qū)低40萬(wàn)，凸顯出它的性價(jià)比，繼而才會(huì)有更多流量，買家談價(jià)空間也會(huì)相應(yīng)較少。

2、陽(yáng)光城大都會(huì)A區(qū)的產(chǎn)品較為豐富，最小戶型從26平米至123平米之間不等，它由商住樓SOHO和住宅組成，商住樓的價(jià)格在7500元/平米，住宅的成交均價(jià)在11000元/平米。同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，商業(yè)性質(zhì)的房子，無(wú)法和住宅做對(duì)比，它拉低了整個(gè)小區(qū)的均價(jià)。

3、陽(yáng)光城大都會(huì)A區(qū)共有13棟樓，2015年交付使用，目前小區(qū)在售房源82套，近90天成交二手房7套，小區(qū)內(nèi)小戶型均價(jià)8000元/平米，住宅類的均價(jià)大約在15000元/平米。

從掛牌房源上來(lái)看，3房戶型總共有39套，占比最高，多數(shù)都是103平米的戶型在售。反倒是小戶型1房，或者2房的在售量較低。

4、由于買入的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同，2018年最后一批買入的均價(jià)，大約在18000元左右，且是毛坯房的狀態(tài)。即使是按照2014年毛坯買入的單價(jià)13000計(jì)算，扣除裝修2000元/平米，相當(dāng)于大都會(huì)的價(jià)格，回到了2011年左右的時(shí)間。

購(gòu)房建議：

1、福州火車南站片區(qū)，前期炒作過(guò)度：房?jī)r(jià)存在泡沫。

2015-2017年，板塊房?jī)r(jià)從1萬(wàn)元/㎡暴漲至2.2萬(wàn)元/㎡，漲幅超過(guò)100%

上漲主要依賴“南站樞紐+城南發(fā)展”的概念炒作，缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐；

2021年后樓市遇冷，泡沫破裂，房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間。

2、供需嚴(yán)重失衡：庫(kù)存高壓導(dǎo)致價(jià)格戰(zhàn)

板塊內(nèi)住宅供應(yīng)量大，僅陽(yáng)光城大都會(huì)一個(gè)項(xiàng)目就有超過(guò)5000套房源；

2025年福州整體二手房庫(kù)存突破5萬(wàn)套，火車南站板塊占比超過(guò)10%；

投資客集中拋售，剛需客戶觀望情緒濃厚，形成“以價(jià)換量”的惡性循環(huán)。大概率還有一部分投資者的房子，還在等待著處理。

小編個(gè)人認(rèn)為，火車南站片區(qū)的價(jià)格，還有可能繼續(xù)下行，可能幅度不會(huì)太高，但這個(gè)趨勢(shì)十分的明顯。三江口今年土拍一塊地，以底價(jià)成交，土拍的價(jià)格是5000元/平米，那么開(kāi)發(fā)商新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)也就是在10000元左右。

除此之外，福州城南發(fā)展重心逐漸向三江口、帝封江等板塊轉(zhuǎn)移，火車南站板塊關(guān)注度下降。也是導(dǎo)致火車南站片區(qū)的價(jià)格，大幅度下行的關(guān)鍵原因。

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