建業(yè)集團(tuán)及其創(chuàng)始人胡葆森，曾被市場視為典型的區(qū)域性房地產(chǎn)標(biāo)桿。在河南房地產(chǎn)市場增速快、規(guī)模大時段，建業(yè)曾在省內(nèi)銷售和市場影響力上位居前列。

特別是 2019 年和 2020 年，建業(yè)地產(chǎn)銷售規(guī)模破千億，這一單一省份房企實(shí)現(xiàn)千億級別銷售的成績，在業(yè)內(nèi)具有不小影響力。

但從 2021 年下半年開始，建業(yè)陷入了持續(xù)的資金壓力與經(jīng)營困境，最終在 2023 年公開出現(xiàn)債務(wù)違約，并持續(xù)成為市場關(guān)注的“爆雷案例”。

中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段后，整體銷售強(qiáng)度和信用環(huán)境均發(fā)生變化。

自 2018 年開始，全國房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，“三道紅線”政策逐步實(shí)行業(yè)內(nèi)資金監(jiān)管約束，銀行貸款、信托合作等渠道的資金供應(yīng)變得更謹(jǐn)慎，使得高負(fù)債企業(yè)償債風(fēng)險上升。

建業(yè)在此背景下本就存在較高負(fù)債率和凈負(fù)債壓力，到 2021 年時負(fù)債規(guī)模已十分龐大。

企業(yè)長期依賴區(qū)域市場深耕，既是優(yōu)勢也是風(fēng)險。建業(yè)多年大多數(shù)項(xiàng)目集中在河南省及周邊區(qū)域。

在河南城鎮(zhèn)化和人口增長帶來需求紅利階段，這種戰(zhàn)略支撐了企業(yè)銷售快速增長，但隨著行業(yè)進(jìn)入調(diào)速期和銷售回款放緩，單一地域集中過度依賴這一市場導(dǎo)致風(fēng)險集中。

另外，與全國其他大型房企相比，建業(yè)對一線城市及多元化布局較少，其抗風(fēng)險能力相對不足。

2021 年夏天的那場極端降雨暴露了更深層的問題。2021 年 7 月 20 日，鄭州遭遇歷史性強(qiáng)降雨，造成城市基礎(chǔ)設(shè)施大量受損，交通中斷，房地產(chǎn)工地、已建項(xiàng)目和在建項(xiàng)目受災(zāi)嚴(yán)重

雖然暴雨本身是自然災(zāi)害，但對于資金鏈已經(jīng)偏緊的建業(yè)而言，這無疑是一個觸發(fā)點(diǎn)而非根本原因。

暴雨造成大面積項(xiàng)目延期交付、施工中斷和銷售放緩，直接沖擊了公司已經(jīng)十分脆弱的現(xiàn)金流。

在當(dāng)時的報道和媒體關(guān)注中可以看到，這場自然災(zāi)害對建業(yè)集團(tuán)的影響不僅僅是局部項(xiàng)目的施工停擺。

銷售回款下降、回款周期延長，這直接減少了企業(yè)用于償債與再投入的現(xiàn)金。對于已承擔(dān)大量短期債務(wù)和大量預(yù)售資金回款依賴的企業(yè)，這些影響迅速累積成更大的資金壓力。

彼時建業(yè)總負(fù)債已接近行業(yè)警戒線附近，多輪融資渠道均開始趨緊。面對資金壓力、銷售增速下滑和債務(wù)到期壓力并存的局面，公司不得不采取一系列應(yīng)對措施。

這包括向相關(guān)政府部門發(fā)出求助信、與國有資本合作引入河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)等機(jī)構(gòu)為戰(zhàn)略投資者、出售資產(chǎn)與執(zhí)行降本裁員等。

2022 年 7 月建業(yè)地產(chǎn)引入河南省國資股東，作為流動性補(bǔ)充手段，這是企業(yè)試圖緩解資金短缺的一個重要舉措。

自救過程中，建業(yè)不得不對旗下部分資產(chǎn)進(jìn)行處置或與其他資本合作，這些動作在一定程度上給企業(yè)帶來了短暫緩沖，但無法從根本上解決資金緊張問題。

尤其是在 2023 年 6 月，建業(yè)地產(chǎn)在境外債務(wù)上出現(xiàn)違約，宣布暫停向境外債權(quán)人支付利息，這是企業(yè)信用風(fēng)險在市場上首次以官方方式體現(xiàn)出來。

對此，建業(yè)解釋是優(yōu)先保交付、保經(jīng)營，但債務(wù)違約無疑進(jìn)一步加劇了市場對其財(cái)務(wù)狀況的擔(dān)憂。

回顧建業(yè)過去幾年財(cái)報可以看到，企業(yè)銷售額從高峰時期迅速下滑，凈利潤出現(xiàn)大幅度減少甚至持續(xù)虧損。

2022 年至 2024 年期間，建業(yè)地產(chǎn)銷售規(guī)模和營業(yè)收入連續(xù)大幅下滑，而毛利率持續(xù)走低，現(xiàn)金流狀況緊張、短債到期壓力高企。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)反映出企業(yè)已無法通過日常業(yè)務(wù)產(chǎn)生足夠現(xiàn)金來支撐償債需求，這也是公司不得不靠資產(chǎn)變現(xiàn)、引入外部資本等方式自救的重要原因。

企業(yè)長期依賴高杠桿模式進(jìn)行擴(kuò)張也被認(rèn)為是建業(yè)爆雷的核心內(nèi)部原因之一。

盡管進(jìn)入 2020 年左右建業(yè)總資產(chǎn)和銷售規(guī)模曾突破千億，但負(fù)債規(guī)模增長迅速，使得在市場環(huán)境惡化時企業(yè)無法及時調(diào)整。

加上房地產(chǎn)整體下行周期拉長，行業(yè)資金鏈緊繃，房企銷售回款減少，建業(yè)的資金壓力被放大。相比那些全國性布局、持有多元資產(chǎn)的房企，建業(yè)的回旋空間顯得更為狹窄。

此外，建業(yè)在非住宅類業(yè)務(wù)上的投入，如文化旅游項(xiàng)目、大規(guī)模商業(yè)運(yùn)營等，也在資金緊張時期成為消耗現(xiàn)金流的因素。

這些長期回款周期長的項(xiàng)目，在市場回落階段不能快速產(chǎn)生現(xiàn)金，進(jìn)一步加劇了資金鏈壓力

雖然企業(yè)高層曾試圖強(qiáng)調(diào)文化與地產(chǎn)相結(jié)合的長期價值，但在短期流動性危機(jī)面前，這類資產(chǎn)反而成為債務(wù)負(fù)擔(dān)的重要組成。

隨著債務(wù)違約事件發(fā)生和銷售下滑趨勢延續(xù)，建業(yè)在后續(xù)兩年持續(xù)進(jìn)行自救并嘗試重組。

引入國資、組織架構(gòu)調(diào)整、裁員降本、出售資產(chǎn)等措施頻繁出現(xiàn)；同時公司在對外溝通中強(qiáng)調(diào)“保交付”為首要任務(wù)，希望通過逐步完成已售項(xiàng)目來修復(fù)業(yè)主與市場信心。

對于債務(wù)重組，企業(yè)也在積極推進(jìn)境外債務(wù)重組計(jì)劃，希望能夠通過延長期限、降息或資產(chǎn)置換方式緩解壓力。

建業(yè)的處境并非單一現(xiàn)象。中國房地產(chǎn)市場長期依賴杠桿擴(kuò)張和高負(fù)債，高庫存和銷售回款減緩在近幾年已影響眾多企業(yè)。

這種行業(yè)性調(diào)整疊加個別企業(yè)內(nèi)部負(fù)債結(jié)構(gòu)問題，使得像建業(yè)這樣的區(qū)域性標(biāo)桿企業(yè)也難以置身事外。

但建業(yè)爆雷的直接導(dǎo)火索仍然是其自身債務(wù)高企、市場下行導(dǎo)致資金鏈承壓后遇到突發(fā)事件造成的現(xiàn)金流斷裂。

如今建業(yè)仍在尋求復(fù)蘇之路，通過推進(jìn)項(xiàng)目交付和債務(wù)結(jié)構(gòu)重塑來恢復(fù)運(yùn)營，但整體融資環(huán)境仍然嚴(yán)峻，債務(wù)問題仍未根本解決。

建業(yè)的困境提醒行業(yè)，規(guī)模增長并不等于抗風(fēng)險能力提升，更不是企業(yè)長期發(fā)展的充分條件；資金鏈穩(wěn)固與風(fēng)險管理才是企業(yè)在周期性調(diào)整中生存的關(guān)鍵。