每經(jīng)記者：王郁彪 每經(jīng)編輯：陳星

時隔近三年，京東產(chǎn)發(fā)重啟港股IPO（首次公開募股）。

1月26日，京東產(chǎn)發(fā)正式向香港聯(lián)交所遞交A1申請文件，對外披露了公司的資產(chǎn)規(guī)模、業(yè)務(wù)構(gòu)成及海外戰(zhàn)略。京東產(chǎn)發(fā)是京東集團(tuán)（京東）旗下現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)及管理平臺。2023年3月，京東產(chǎn)發(fā)與京東另一強(qiáng)B端（面向企業(yè)）屬性業(yè)務(wù)——京東工業(yè)曾一同提交招股書。

而去年底，京東工業(yè)成為繼京東集團(tuán)、達(dá)達(dá)集團(tuán)、京東健康、京東物流以及德邦股份后京東系第6家公開上市公司。如若京東產(chǎn)發(fā)此番上市成功，京東資本版圖將落下一塊具有“基石”性質(zhì)的重要拼圖。

供應(yīng)鏈能力成就了如今的京東，京東產(chǎn)發(fā)則是這個供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)的底座，戰(zhàn)略地位不言而喻。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，去年一場交流會上，京東集團(tuán)創(chuàng)始人、董事局主席劉強(qiáng)東強(qiáng)調(diào)，京東所有業(yè)務(wù)都圍繞供應(yīng)鏈展開。

做“供應(yīng)鏈的生意”，是京東產(chǎn)發(fā)的職能，更是京東的未來。

京東產(chǎn)發(fā)重啟港股IPO

京東產(chǎn)發(fā)于2018年獨立運營，其定位是現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)與管理平臺。具體而言，就是通過投資開發(fā)、資產(chǎn)管理等，提供現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)倉庫、一體化智能產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、光伏新能源等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運營綜合解決方案。

招股書顯示，截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)已在中國境內(nèi)29個省級行政區(qū)及境外10個國家和地區(qū)，開發(fā)、擁有或管理285個現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，總建筑面積約2710萬平方米，資產(chǎn)管理規(guī)?？傤~超1200億元（人民幣，下同）。其中，超過90%的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)位于一線城市及其衛(wèi)星城市和二線城市。

財務(wù)方面，2023年京東產(chǎn)發(fā)收入約為29億元，2024年收入約為34億元，增長19.1%，2025年前9個月收入達(dá)到30億元，同比增長21.2%。

京東產(chǎn)發(fā)收入來源主要是為客戶提供租賃、物業(yè)管理及其他增值服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施解決方案。2025年前9個月，基礎(chǔ)設(shè)施解決方案的收入為26億元，其中來自外部客戶的收入占比為62.5%。

利潤方面，京東產(chǎn)發(fā)2023年、2024年的經(jīng)調(diào)整凈利分別為2.61億元、5.3億元；2025年前9個月經(jīng)調(diào)整凈利為8.23億元，上年同期的經(jīng)調(diào)整凈利為4.65億元。

電商分析師、海豚智庫創(chuàng)始人李成東在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時表示，京東工業(yè)上市、京東產(chǎn)發(fā)重啟IPO都在強(qiáng)化京東作為一家供應(yīng)鏈公司的綜合價值。特別是當(dāng)下互聯(lián)網(wǎng)流量競爭的重壓之下，京東有意開辟第二戰(zhàn)線，也是向外界證明自己作為產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的價值。

基金管理規(guī)模占資產(chǎn)管理總規(guī)模33.7%

自2019年設(shè)立首只私募基金以來，作為向輕資產(chǎn)模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一部分，京東產(chǎn)發(fā)系統(tǒng)性地實施資本循環(huán)戰(zhàn)略。為此，其與資本合作方，將項目售予公司主導(dǎo)設(shè)立和管理的基金及投資工具以實現(xiàn)資本回收。

截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)主導(dǎo)設(shè)立了5只核心基金、1只開發(fā)基金、1只收購基金、1個合伙投資平臺，以及在上海證券交易所的1只基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。招股書顯示，截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)的基金管理規(guī)模占資產(chǎn)管理總規(guī)模的33.7%。

工信部信息通信經(jīng)濟(jì)專家委員會委員盤和林在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時表示，京東產(chǎn)發(fā)的意義在于通過“小股+基金+運營”模式實現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張，補(bǔ)充物流地產(chǎn)賽道資本運作能力。

“過去自建物流設(shè)施成本高、推進(jìn)慢，京東產(chǎn)發(fā)通過融資，疊加平臺輕資產(chǎn)效應(yīng)等，一定程度上能夠?qū)崿F(xiàn)快速擴(kuò)張，進(jìn)而增強(qiáng)京東在供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施等的支撐力，維持整個公司業(yè)務(wù)的運轉(zhuǎn)?！北P和林補(bǔ)充說。

李成東則認(rèn)為，京東產(chǎn)發(fā)融資渠道的多元，以及資管規(guī)模的擴(kuò)張，最終會反哺京東的主業(yè)電商零售。“做電商，前端是流量，后端也是核心還是供應(yīng)鏈，需要物流基礎(chǔ)設(shè)施等的支撐?；貧w到用戶端，體感是一家平臺的交付能力，包括效率、體驗和服務(wù)?！崩畛蓶|告訴記者。

瞄準(zhǔn)海外擴(kuò)張

2022年，隨著對中國物流資產(chǎn)（CNLP）的收購及私有化完成，京東產(chǎn)發(fā)全國化網(wǎng)絡(luò)布局的密度得到進(jìn)一步提升。國內(nèi)布局逐漸完善，全力出海就成了京東產(chǎn)發(fā)下一階段的目標(biāo)。

2024年，京東產(chǎn)發(fā)全面啟動出海戰(zhàn)略。招股書顯示，京東產(chǎn)發(fā)業(yè)務(wù)拓展至亞太、歐洲及中東等海外市場，覆蓋新加坡、荷蘭、迪拜等核心物流節(jié)點。截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)在海外10個國家和地區(qū)擁有53個基礎(chǔ)設(shè)施項目，海外資產(chǎn)管理規(guī)?？傤~占比已增長至12.8%。

記者注意到，2025年7月，京東產(chǎn)發(fā)與阿布扎比機(jī)場完成簽約，共建中東智慧物流樞紐。

之后，高瓴資本旗下的EZA Hill宣布，與京東產(chǎn)發(fā)及一家全球房地產(chǎn)私募基金完成新加坡物流倉儲資產(chǎn)組合收購，交易作價3億新元（約17億元），標(biāo)的為位于核心物流樞紐的4座高標(biāo)倉，合計17.5萬平方米。這也是京東與EZA Hill的第三次聯(lián)手。

盤和林表示，當(dāng)前京東的增長之一來自于海外，京東產(chǎn)發(fā)在物流倉儲基礎(chǔ)設(shè)施等的海外擴(kuò)張，是京東海外業(yè)務(wù)擴(kuò)張的前提?！熬〇|的海外布局思路，與亞馬遜在模式上類似，因此京東產(chǎn)發(fā)需要找到一條快速完善物流倉儲的捷徑，讓京東能夠彎道超車。”盤和林稱。

李成東也告訴記者，一方面，京東本身自己要做全球化業(yè)務(wù)，包括電商、零售，因此在歐洲等海外市場進(jìn)行一些收購動作，其需要強(qiáng)大的物流供應(yīng)鏈的支持；另一方面，中國的制造業(yè)、電商零售業(yè)企業(yè)的全球化，也需要供應(yīng)鏈物流服務(wù)支撐。

“因此不難看到，包括京東產(chǎn)發(fā)、京東工業(yè)都在往海外走，在東南亞、非洲和拉美等區(qū)域，著重為出海的國內(nèi)制造業(yè)、快消企業(yè)做配套供應(yīng)鏈服務(wù)?！崩畛蓶|補(bǔ)充說。

持股比例上，京東集團(tuán)通過其全資子公司持有京東產(chǎn)發(fā)已發(fā)行股本總額的約74.96%。WP Entity（華平）、Hillhouse（高瓴）分別持股為6.47%。

此外，京東產(chǎn)發(fā)本次IPO募資金額擬在未來12至36個月用于進(jìn)一步擴(kuò)展公司在海外具戰(zhàn)略重要性的關(guān)鍵物流節(jié)點的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，并建立全球人才團(tuán)隊以支持海外業(yè)務(wù)擴(kuò)張；在未來12至36個月將用于進(jìn)一步提升公司在中國的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的密度與質(zhì)量并強(qiáng)化在核心地理位置及戰(zhàn)略物流節(jié)點的布局。