（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

2011年，陳文靜想在北京買房，但受限于限購政策。

她找到多年相識的張建國——一位有購房資格的生意伙伴，提出：

“我出錢，你出名，房子歸我?！?/strong>

雙方簽署《借名買房協(xié)議》，約定由陳文靜全額出資，以張建國名義購買位于大興的一號房屋（總價(jià)288萬元）。

陳文靜支付了首付款近87萬元，并通過POS機(jī)刷卡留下憑證；剩余200余萬元房款，則由張建國直接支付給開發(fā)商。

此后，陳文靜一直居住在一號房屋內(nèi)，并繳納物業(yè)、稅費(fèi)等全部費(fèi)用。

然而，問題在于：

早在2003年起，陳文靜與張建國便以夫妻名義共同生活，并育有一子。

而張建國當(dāng)時(shí)并未離婚——其合法配偶李秀蘭對此毫不知情。

2016年，張建國與李秀蘭經(jīng)法院調(diào)解離婚。

2017年，張建國因重婚罪、偽造證件罪被判處有期徒刑一年。

2017年，陳文靜起訴，要求：

確認(rèn)借名買房協(xié)議有效；

判令一號房屋歸其所有。

張建國當(dāng)庭表示同意。

但李秀蘭堅(jiān)決反對：“這是我和他婚姻存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)買的房！”

裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回陳文靜全部訴訟請求；

? 借名買房協(xié)議因違背公序良俗而無效。

法院說理

法院指出，本案核心不在于“誰出錢”，而在于借名行為是否合法、正當(dāng)。

關(guān)鍵認(rèn)定包括：

第一，借名背景存在嚴(yán)重道德瑕疵。

生效刑事判決已確認(rèn)：陳文靜與張建國在后者婚姻存續(xù)期間長期以夫妻名義共同生活，構(gòu)成重婚。

所謂“借名買房”，實(shí)為二人在非法同居關(guān)系下對財(cái)產(chǎn)的安排，本質(zhì)是利用合法形式掩蓋不法目的。

第二，協(xié)議侵害第三人合法權(quán)益。

李秀蘭作為合法配偶，對購房毫不知情。若承認(rèn)借名有效，等于允許一方在婚姻中擅自處分潛在夫妻共同財(cái)產(chǎn)，損害婚姻制度與配偶財(cái)產(chǎn)權(quán)。

第三，出資性質(zhì)難以認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

即便陳文靜刷卡支付部分房款，但因二人長期同居、財(cái)產(chǎn)混同，無法證明資金系其獨(dú)立、合法的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

且大額房款由張建國支付，其所謂“用欠款抵房款”的說法缺乏合理證據(jù)支持。

第四，違背公序良俗，協(xié)議自始無效。

《民法典》（原《民法總則》）明確規(guī)定：違背公序良俗的民事法律行為無效。

律師提示

這個(gè)案例為“特殊關(guān)系下的借名買房”敲響警鐘：

借名買房不僅看“錢”，更看“人”和“關(guān)系”。

若借名人與出名人存在婚外同居、重婚等情形，法院極可能認(rèn)定協(xié)議無效。

配偶不知情 ≠ 房屋可被單方處置。

婚姻存續(xù)期間購房，無論登記在誰名下，都可能涉及夫妻共同財(cái)產(chǎn)，第三人權(quán)利受法律優(yōu)先保護(hù)。

“事實(shí)婚姻”不是擋箭牌，反而是風(fēng)險(xiǎn)源。

重婚、偽造證件等行為不僅導(dǎo)致民事協(xié)議無效，還可能承擔(dān)刑事責(zé)任。

保留出資憑證≠能確權(quán)。

在關(guān)系復(fù)雜、財(cái)產(chǎn)混同的情況下，僅憑轉(zhuǎn)賬記錄難以證明“個(gè)人出資”。

給客戶的建議：

若考慮借名購房，請務(wù)必：

? 確保雙方關(guān)系清白、無道德瑕疵；

? 避免在對方婚姻存續(xù)期間操作；

? 簽訂書面協(xié)議并保留完整資金流水；

? 盡快取得購房資格并完成過戶。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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