（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

2000年，北京回龍觀一套190余平米的經(jīng)濟適用房即將交付。

購房人登記為周明。

但事實上，這套一號房屋是由周明的父母、姐姐、姐夫五人共同出資、共同決策購買的。

因只有周明具備北京戶口和購房資格，全家簽署了一份《家庭內部住房產(chǎn)權分配契約》，明確約定：

父母出資4萬元，占8%；

周明象征性出資5萬元，占20%；

姐姐姐夫出資1.6萬元+承擔全部30年房貸，占72%；

五年后，周明將20%份額轉讓給姐姐姐夫，換取5萬元退款及3萬元購房補助。

此后，姐姐姐夫如約償還全部貸款，全家共同居住多年。

2011年，周明病重，又與妻子簽署《房屋贈予協(xié)議》，稱將房屋“贈與”姐姐。

2012年，周明去世。

2013年，周父在不知情的情況下，被排除在一場繼承調解之外——法院依據(jù)一份“口頭遺囑”將房屋判歸周母一人，并完成過戶。

直到2019年，該調解書被再審撤銷，真相浮出水面。

周父隨后起訴，主張房屋系周明遺產(chǎn)，要求按法定繼承分割。

但姐姐、姐夫及周母堅決反對：

“房子從來就不是周明一個人的！全家簽了協(xié)議，他只是名義人。”

裁判結果

法院判決：

? 一號房屋由周母繼承（因已登記其名下，便于執(zhí)行）；

? 周母在繼承范圍內，向周父支付24萬元，向姐姐姐夫支付563萬元；

? 駁回周父要求按法定繼承分割房屋的請求。

法院說理

法院指出，本案核心在于：房屋是否屬于周明個人遺產(chǎn)？

關鍵認定包括：

第一，《家庭內部住房產(chǎn)權分配契約》實質是借名買房協(xié)議。

雖然未使用“借名”字眼，但內容明確約定了出資比例、還貸責任、產(chǎn)權歸屬及未來過戶安排，符合借名買房法律特征。

第二，該協(xié)議合法有效。

房屋系2008年4月11日前簽約的“老經(jīng)適房”，現(xiàn)已滿五年，具備上市條件，不違反當時強制性規(guī)定。

第三，周明無權單獨處分房屋。

其后來簽署的《贈予協(xié)議》未經(jīng)其他共有人同意，且受贈人明知房屋非周明個人財產(chǎn)，構成“惡意串通”，協(xié)議無效。

第四，因限購政策，協(xié)議客觀上無法繼續(xù)履行。

各共有人均無北京購房資格，無法完成過戶，故法院判令解除協(xié)議，房屋作為遺產(chǎn)處理，但增值收益歸實際出資人。

最終，法院認定：

“房屋雖登記在周明名下，但真實權利屬于全體出資家庭成員。周明去世后，其繼承人應在繼承范圍內，向實際出資人返還本金及全部增值利益?！?/strong>

律師提示

這個案例揭示了家庭內部合作購房的關鍵點：

“家庭協(xié)議”可構成有效借名關系。

即使未寫“借名”二字，只要明確出資、份額、義務，法院可認定為借名買房。

名義人不得擅自處分共有財產(chǎn)。

即便登記在其名下，若房屋實為家庭共有，單方贈與或遺囑處分可能無效。

政策變化導致無法過戶，不影響出資人權益。

法院可通過“解除合同+返還增值”方式，保障實際權利人利益。

給客戶的建議：

若曾以家庭成員名義購房，請務必：

? 保留原始出資憑證；

? 簽署書面份額協(xié)議（即使叫“家庭契約”也可）；

? 避免名義人單獨簽署贈與或遺囑文件。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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