文 | 無銹缽

一家商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)下吉尼斯世界記錄是什么體驗？

時間撥回2025年5月的上海青浦吾悅廣場，全民健身教練劉畊宏和來自上海、南京等地的千名吾悅會員完成了一場健康操挑戰(zhàn)。這場六分鐘但卻跨越全國173座吾悅廣場的活動，成功創(chuàng)下了吉尼斯世界紀錄。

吾悅廣場創(chuàng)造吉尼斯紀錄是一面鏡子，既照出了中國全民健身潮的涌現(xiàn)，也照出了地產(chǎn)行業(yè)的深刻轉(zhuǎn)型。

和吾悅廣場的熱鬧非凡不同，過去的一年里，屬于房企的關(guān)鍵詞依舊是轉(zhuǎn)型，從被動卷入周期，到主動求變適應(yīng)周期，市場見證了眾多房企“八仙過?！?。

從擁抱大數(shù)據(jù)AI實現(xiàn)拿地研判、營銷推廣等各環(huán)節(jié)精準決策；到聚焦社群運營，打磨住居品質(zhì)；再到押注城市更新，布局老舊建筑改造……

很明顯，這一次破局的答案不再是規(guī)模神話，而是房企自身的精耕細作。

在地產(chǎn)“后調(diào)整時代”，“化債—轉(zhuǎn)型—增長”依舊是行業(yè)主線，面向2026，能否在化債中出清舊包袱，在轉(zhuǎn)型中探索新模式，在實踐中落地新增量，將直接決定著地產(chǎn)品牌未來的市場位次。

身處這一主題之下，“領(lǐng)先型”房企們?nèi)绾涡蟹€(wěn)致遠？吾悅廣場背后的關(guān)鍵推手，新城控股或許是一個值得參考的案例。

為何是新城？在房企們拼杠桿、拼規(guī)模的階段，以穩(wěn)健著稱的新城控股并不是流量的寵兒。

市場好奇的答案在不久前的年度經(jīng)營會議上，由新城人自己揭曉。在行業(yè)整體仍困于“化債”和“轉(zhuǎn)型”中時，新城已率先跑通“盈利”模式，以“穩(wěn)健經(jīng)營+輕重協(xié)同”的轉(zhuǎn)型實踐，在存量時代走出了高質(zhì)量發(fā)展之路，并為行業(yè)提供了存量時代房企本土化轉(zhuǎn)型的鮮活樣本。

“深耕厚植、守正創(chuàng)新”是這場大會的關(guān)鍵詞，也正是這個樸素的準則驅(qū)動新城在地產(chǎn)行業(yè)的馬拉松里，最終還是走到了臺前。

1、穿越周期風暴，新城的航向和動能

過去一年，在中國房地產(chǎn)持續(xù)面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整，房企經(jīng)營普遍承壓的大背景下，實現(xiàn)增長并不容易。

據(jù)機構(gòu)克而瑞研究院此前的數(shù)據(jù)，2025年房企整體業(yè)績延續(xù)筑底態(tài)勢，百強房企銷售規(guī)模繼續(xù)下降，僅有部分企業(yè)業(yè)績大幅回暖。

在這樣的市場水溫下，新城交出的逆勢成績單，呈現(xiàn)出業(yè)績和財務(wù)“雙向企穩(wěn)、持續(xù)修復(fù)”的特點。

首先是業(yè)績夠扎實，“航向”夠穩(wěn)健。

新城在核心業(yè)務(wù)、經(jīng)營風險管控、交付能力這三大硬指標上，均實現(xiàn)了韌性增長，用實力筑牢了抗周期的安全壁壘，各項數(shù)據(jù)也隨之穩(wěn)步提升。

其中，商業(yè)運營板塊無疑是新城控股穿越周期的“火車頭”與“壓艙石”。

回望過去一年，這一板塊的成長勢頭尤為亮眼，總收入穩(wěn)穩(wěn)站上140.9億元，較上年實現(xiàn)10.0%的增長，在行業(yè)普遍承壓的背景下，這份增長更顯難得，也成為支撐企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的核心力量。

與此同時，新城的經(jīng)營風險也在持續(xù)降低，財務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級。2025一整年，新城穩(wěn)步推進債務(wù)償還工作，累計償還境內(nèi)外債券58.55億元，融資成本也同步回落，平均降至5.55%。更難能可貴的是，它始終保持著行業(yè)內(nèi)少數(shù)“零違約”紀錄，這份信用底氣，在當下的房企中尤為稀缺。

截至去年年末，新城控股合聯(lián)營公司權(quán)益有息負債進一步壓縮，降至23.85億元，凈負債率處于絕對低位——即便與保利、招商等以穩(wěn)健著稱的央國企相比，這一指標也毫不遜色。

具體到“交付能力”這一房企經(jīng)營穩(wěn)定性的綜合指標上，新城控股的表現(xiàn)同樣值得關(guān)注。

2025年，新城控股累計交付超3.8萬套物業(yè)，近三年交付總量突破27.8萬套，這份沉甸甸的交付成績，不僅穩(wěn)穩(wěn)兌現(xiàn)了對每一位業(yè)主的承諾，更讓新城成為行業(yè)“保交付”的示范標桿。

其次是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)夠健康，發(fā)展動力夠充沛。

面臨行業(yè)下行的周期風暴，絕大多數(shù)航船都不得不小心翼翼，減速慢行，新城控股則是為數(shù)不多敢于以“全速姿態(tài)”沖出風暴的企業(yè)。

回過頭來看，正是業(yè)務(wù)側(cè)的健康結(jié)構(gòu)和充沛動能，賦予了新城控股“不降速”的底氣。

具體來看，2025年，新城全年新增5座吾悅廣場開業(yè)，在營數(shù)量增至178座，摩根士丹利預(yù)測其租金年化復(fù)合增長率可達8%。

另一邊，新城輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的異軍突起，也為進一步優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)提供了助力。

作為房企轉(zhuǎn)型的共同選擇，代建業(yè)務(wù)雖以風險低、回報穩(wěn)定著稱，但僧多粥少、難以拓新，而憑借“商住協(xié)同”優(yōu)勢，新城控股正逐漸在商業(yè)綜合體代建領(lǐng)域形成差異化競爭力。

數(shù)據(jù)顯示，2025年新城控股建管新增簽約面積1061萬平方米，同比增幅超過50%，躋身行業(yè)第八，累計管理項目155個、總建筑面積超2600萬平方米。

據(jù)克而瑞相關(guān)報告顯示，去年在代建業(yè)務(wù)上表現(xiàn)最為亮眼的頭部企業(yè)中，新城建管與金地管理、龍湖龍智造并列，三者同比增幅均超過50%，一同成為代建領(lǐng)域的“增長先鋒”。

這些競爭力，最終也轉(zhuǎn)化為了資本市場的信任加持，讓新城不斷收獲市場的信任票。

融資就是最好的體現(xiàn)，在房企融資環(huán)境仍面臨考驗的當下，新城在去年成功發(fā)行全國首單消費類持有型ABS，重啟境外美元債發(fā)行，中期票據(jù)獲超額認購且利率低至2.68%，反映出資本市場對其發(fā)展底色的認可。

當前階段，新城控股已成為民營房企信用修復(fù)的“領(lǐng)航者”。

2、領(lǐng)先型房企新城，做對了什么？

從埋頭前行的地產(chǎn)駱駝，到如今聚光燈下的領(lǐng)先企業(yè)，新城控股的經(jīng)營成果，并不是偶然。

著名管理學家彼得·德魯克曾總結(jié)過一句話：“企業(yè)管理就是做對的事情和把事情做對”。

看似輕描淡寫，實則是對企業(yè)戰(zhàn)略判斷和戰(zhàn)術(shù)落地提出了深度要求。

身處地產(chǎn)深度調(diào)整期，在“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的政策主線下，房地產(chǎn)也正在迎來一次徹底的洗牌和重組，行業(yè)告別“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式，加速向“產(chǎn)品—服務(wù)—運營”一體化轉(zhuǎn)型。

這場轉(zhuǎn)型不是簡單的業(yè)務(wù)調(diào)整，而是全鏈條的價值重構(gòu)，能在浪潮中站穩(wěn)腳跟的企業(yè)，無一不是兼具戰(zhàn)略視野、又能腳踏實地的長期主義者。

新城控股同樣也是如此，復(fù)盤這一企業(yè)的經(jīng)營側(cè)表現(xiàn)，有兩點細節(jié)頗值得關(guān)注：

一方面是戰(zhàn)略側(cè)的長期眼光。

行業(yè)總量見頂，需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，決定房企現(xiàn)在和未來的已不再是發(fā)展規(guī)模，而是發(fā)展質(zhì)量。

這一清醒的認知和新城的戰(zhàn)略布局不謀而合。新城控股集團董事長王曉松此前在2026年度經(jīng)營會議中重點指出，要“構(gòu)建企業(yè)信用價值，提升資產(chǎn)經(jīng)營質(zhì)量”。

「財經(jīng)無忌」了解到，針對地產(chǎn)板塊，王曉松強調(diào)了要踐行“守根基、穩(wěn)運營、創(chuàng)價值、謀發(fā)展”等經(jīng)營方針；在商業(yè)管理板塊，則重點強調(diào)了要深入洞察用戶需求，提升商業(yè)內(nèi)容質(zhì)量，夯實運營基本功，同步強化經(jīng)營思維與資產(chǎn)管理視角，推動資產(chǎn)提質(zhì)。

這釋放出的關(guān)鍵信號是，包括新城在內(nèi)的房企都在加碼內(nèi)功的修煉，“重質(zhì)量、守信用”將成為未來行業(yè)長期調(diào)整期最稀缺的品質(zhì)。

這種“向內(nèi)修煉”的能力也體現(xiàn)在企業(yè)組織精神的構(gòu)建上，「財經(jīng)無忌」觀察到，隨著新仗、硬仗的增多，越來越多房企也在重新對內(nèi)重申企業(yè)價值，如新城堅守的“駱駝精神”，在推行業(yè)務(wù)過程中，強調(diào)長期主義和企業(yè)責任，深耕交付品質(zhì)與信用建設(shè)，把“安全優(yōu)勢”轉(zhuǎn)化為“發(fā)展優(yōu)勢”。

另一方面則是戰(zhàn)術(shù)側(cè)的守正出奇。

靜水流深的地產(chǎn)行業(yè)，布局多元化，投注商管、代建板塊，已成為房企對沖經(jīng)營風險的共同選擇。

但從落地成效來看，多元化的協(xié)同之路，并非人人都能跑通。

拿新城和萬科相比，兩者雖同為商管模式探索者，但落地成效差異顯著。

其中，萬科商管更多依托住宅項目配套布局，聚焦社區(qū)商業(yè)與輕資產(chǎn)輸出，核心是為住宅業(yè)務(wù)賦能，形成“住宅+配套商業(yè)”的附屬式生態(tài)，但這也帶來了隱患。

在資本市場看來，一方面，其商管業(yè)務(wù)資產(chǎn)較為分散，即便是收購印力多年后，其商業(yè)資產(chǎn)仍然難以形成合力；另一方面，直到一兩年前才邁入“商業(yè)地產(chǎn)元年”的萬科，在大型商管產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，也缺乏獨立的IP化運營能力，難以對沖市場的波動。

相比之下，新城的“開發(fā)+商業(yè)+建管”的多元協(xié)同之路，卻走的相對較為順暢。

原因在于，新城控股從一開始就將商業(yè)運營提升至更高的戰(zhàn)略核心位置，以“吾悅廣場”為獨立IP深耕區(qū)域市場，通過“經(jīng)營五步法”夯實精細化運營能力，以“悅鏈計劃”聯(lián)動商戶構(gòu)建共贏生態(tài)，讓商業(yè)板塊不滿足于成為依附開發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流“穩(wěn)定器”，而是集團業(yè)務(wù)層面撬動增長的“放大鏡”。

以常州武進吾悅廣場為例，通過135家品牌升級創(chuàng)下了區(qū)域商業(yè)改造規(guī)模紀錄。新城還通過“我愛你?五月”等體系化營銷活動及頂流IP合作，主動造節(jié)，將商業(yè)空間轉(zhuǎn)變?yōu)殒溄酉M者體驗、拓寬商家經(jīng)營的情感空間。

數(shù)據(jù)顯示，吾悅廣場全年總客流突破20億，會員規(guī)模超5000萬。

雙方的差異，離不開新城控股對行業(yè)趨勢的深刻研判——存量時代的運營不是“附加項”，而是核心競爭力，匹配打法不是單點破局，而是生態(tài)協(xié)同。

從這個角度來說，新城的表現(xiàn)正印證了德魯克的這句判斷，這家企業(yè)不僅找到了對的事，同樣也在把“對的事情”做到極致。

3、重估新城，中國房企的本土化新樣本

跳出短期周期的漲跌起伏，中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來走向，始終與城鎮(zhèn)化進程的長期脈絡(luò)深度綁定。關(guān)于中國城鎮(zhèn)化的終局，業(yè)內(nèi)曾一度熱議“對標海外”。

從美國的重資產(chǎn)開發(fā)模式、到日本的輕資產(chǎn)運營模式、新加坡的金融化模式，何者才是中國房企參照的樣本？

答案或許都不是。究其根源，全球發(fā)達國家現(xiàn)有房企模式，都是基于成熟、固化市場而轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化、細分化。相比之下，中國的城鎮(zhèn)化雖然在“降速”，但卻遠未停滯、固化，反而在轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任高國力曾指出，當前我國城鎮(zhèn)化率已達67%，城鎮(zhèn)化正從“快速增長期”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定發(fā)展期”。未來核心驅(qū)動力將從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“內(nèi)涵提升”，城市更新、消費升級、產(chǎn)城融合成為三大核心主線，這也為房地產(chǎn)行業(yè)提供了全新的價值坐標系。

面對這一時代背景，中國房企的未來，不能生搬硬套現(xiàn)有模式，而是仍需要扎根國內(nèi)市場，打造適配政策導向、貼合民生需求的本土化特色發(fā)展模式。

這也是為什么，憑借“地產(chǎn)+商管”雙輪驅(qū)動的新城，值得一場價值重估。

一方面，從模式層面來看，雙輪驅(qū)動的新城，具備獨立IP與閉環(huán)運營能力，各項業(yè)務(wù)既能單獨盈利，又能彼此協(xié)同賦能，既規(guī)避了單一開發(fā)業(yè)務(wù)的周期波動，又構(gòu)建了相互促進的閉環(huán)生態(tài)，完美適配行業(yè)“低負債、低杠桿、合理回報”的新要求，實現(xiàn)“質(zhì)量與效益雙升”。

另一方面，從價值層面來看，新城“地產(chǎn)+商管”雙輪驅(qū)動模式，精準踩中了中國城鎮(zhèn)化從快速增長到穩(wěn)定發(fā)展的轉(zhuǎn)型節(jié)奏，交出了中國房企本土化轉(zhuǎn)型的特色答卷。

對新城的價值重估，本質(zhì)是對其身份定位的重構(gòu)——它早已超越傳統(tǒng)“開發(fā)商”的范疇，成為兼具開發(fā)建設(shè)、商業(yè)運營、資產(chǎn)管理、代建服務(wù)能力的“城市全鏈價值運營商”。

這種轉(zhuǎn)型不僅在短期保障了企業(yè)更強的抗風險能力，也在讓企業(yè)得以在更長的時間維度下，充分分享中國城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展紅利，和城市價值共贏共生。

摩根士丹利上調(diào)新城控股評級至“超配”、預(yù)測2027年核心利潤復(fù)合增長率達45%，正是對這種價值重構(gòu)的認可。

在這基礎(chǔ)上，面對“十五五”規(guī)劃開局之年，新城還將繼續(xù)以“深耕厚植、守正創(chuàng)新”為基調(diào)，持續(xù)推進“大資管”戰(zhàn)略落地，讓“駱駝精神”在新周期持續(xù)賦能，并最終走出一條兼顧責任、效益、價值的長期主義道路。