（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

2015年底，陳明遠(yuǎn)通過甲公司看中一套位于海淀區(qū)的住宅。該房產(chǎn)特殊之處在于：一套實(shí)際打通的住房，卻被分割登記為兩本房產(chǎn)證——

一號(hào)房屋（A室） 登記在趙志剛名下；

二號(hào)房屋（B室） 登記在錢建國(guó)名下。

兩套房共用一個(gè)大門，內(nèi)部隔墻已拆除，A室甚至沒有獨(dú)立廚房和對(duì)外出口，完全依賴B室通行。這種“一房?jī)勺C”結(jié)構(gòu)，在業(yè)內(nèi)并不罕見。

當(dāng)時(shí)，孫麗華（趙志剛、錢建國(guó)的共同朋友）持兩套房產(chǎn)證原件及二人身份證，以業(yè)主身份與甲公司簽訂《獨(dú)家委托出售協(xié)議》，整體報(bào)價(jià)980萬元。

2016年1月6日，陳明遠(yuǎn)與趙志剛本人簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定以460萬元購(gòu)買一號(hào)房屋（A室）。同日，孫麗華代表錢建國(guó)與陳明遠(yuǎn)簽署二號(hào)房屋買賣合同。

陳明遠(yuǎn)依約支付定金86萬元，并配合將付款方式由全款變更為商業(yè)貸款。甲公司也于2016年1月29日完成網(wǎng)簽。

但春節(jié)后，北京房?jī)r(jià)暴漲。趙志剛突然停止履約：

未按約在1月30日前辦理解押；

拒絕配合辦理貸款面簽；

更令人意外的是，將已售出的一號(hào)房屋作為他人訴訟的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，導(dǎo)致房屋被法院查封！

陳明遠(yuǎn)無奈起訴，要求繼續(xù)履行合同、過戶交房，并索賠違約金。

趙志剛則辯稱：

陳明遠(yuǎn)變更付款方式構(gòu)成違約，他有權(quán)行使抗辯權(quán)；

一號(hào)、二號(hào)房屋實(shí)為“按份共有”，他無權(quán)單獨(dú)處分；

共有人錢建國(guó)未同意出售，且主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同應(yīng)無效。

一審法院曾駁回陳明遠(yuǎn)全部訴求（A號(hào)判決）。陳明遠(yuǎn)上訴后，二審法院以事實(shí)不清為由發(fā)回重審（B號(hào)裁定）。重審中，陳明遠(yuǎn)明確表示：愿一次性付清剩余房款374萬元。

裁判結(jié)果

法院最終判決：

? 陳明遠(yuǎn)于判決生效后30日內(nèi)支付剩余房款374萬元；

? 趙志剛在收款后3日內(nèi)交付一號(hào)房屋，7日內(nèi)協(xié)助辦理過戶。

守約買家成功“奪回”已簽約房產(chǎn)！

法院說理

本案核心爭(zhēng)議有三，法院逐一駁斥賣方抗辯：

一、合同是否有效？

法院指出：

一號(hào)房屋登記權(quán)利人為趙志剛，其本人簽署買賣合同，系真實(shí)意思表示；

雖然孫麗華參與交易，但無證據(jù)證明趙志剛僅為“代持”，不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示公信效力；

合同內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

二、“一房?jī)勺C”是否影響單獨(dú)處分？

趙志剛主張兩套房實(shí)為共有，需共有人同意。但法院查明：

兩套房屋各自持有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證；

趙志剛與錢建國(guó)未提供任何共有協(xié)議或權(quán)屬約定；

錢建國(guó)從未在房屋內(nèi)居住，亦未參與交易過程。

→ 趙志剛有權(quán)單獨(dú)處分其名下的一號(hào)房屋，無需錢建國(guó)同意，更不涉及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

三、買方變更付款方式是否構(gòu)成違約？

雙方兩次簽署《合同變更申請(qǐng)單》，將付款方式由全款改為商貸，并調(diào)整首付款金額及支付節(jié)點(diǎn)。

法院認(rèn)為：變更系雙方合意，對(duì)原合同條款具有替代效力。趙志剛在買方準(zhǔn)備付款時(shí)拒絕配合解押、面簽，才是根本違約行為。

此外，法院特別指出：趙志剛在糾紛期間將已售房屋用于他人訴訟擔(dān)保，明顯具有惡意，不應(yīng)因此阻礙合同履行。

鑒于房屋查封已解除，且買方具備全額付款能力，繼續(xù)履行合同既合法，也符合誠(chéng)信原則。

勝訴辦案心得

本案歷經(jīng)一審敗訴、二審發(fā)回、重審勝訴，關(guān)鍵在于三點(diǎn)策略：

第一，堅(jiān)持“登記主義”原則，破除“實(shí)際控制”干擾。

對(duì)方反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房屋實(shí)際由孫麗華控制”，試圖否定趙志剛的處分權(quán)。我們始終緊扣《民法典》物權(quán)編規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬以登記為準(zhǔn)。只要登記在趙志剛名下，其本人簽約即有效，無需探究背后資金來源或使用情況。這一立場(chǎng)得到法院完全支持。

第二，精準(zhǔn)應(yīng)對(duì)“一房?jī)勺C”陷阱，切割共有權(quán)抗辯。

“一房?jī)勺C”常被賣方利用，以“共有”“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”為由毀約。我們重點(diǎn)收集：

兩套房產(chǎn)證的獨(dú)立性；

共有人從未參與交易、未主張權(quán)利的證據(jù)；

房屋物理結(jié)構(gòu)雖打通，但法律權(quán)屬清晰。

最終使法院認(rèn)定：A室是趙志剛個(gè)人財(cái)產(chǎn)，可單獨(dú)處分。

第三，以“全額現(xiàn)金支付”破解履約僵局。

原合同約定貸款支付，但因賣方拒不配合，貸款無法推進(jìn)。我們?cè)谥貙徶兄鲃?dòng)提出：買方愿一次性付清余款374萬元，并提交銀行存款證明。此舉徹底消除“買方無履約能力”的質(zhì)疑，掃清繼續(xù)履行的最后障礙。

此案警示：房?jī)r(jià)上漲不是毀約理由。只要合同有效、買方守約，即使賣方惡意抵押、拖延解押，法院仍可強(qiáng)制過戶。而買方在維權(quán)中，及時(shí)調(diào)整策略、展現(xiàn)履約誠(chéng)意，往往是勝訴關(guān)鍵。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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