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2012年，周建國(guó)、林秀英夫婦獲得一套限價(jià)商品房購(gòu)房指標(biāo)。因資金緊張，他們與外甥周浩口頭約定：由周浩全額出資購(gòu)房，房屋歸周浩所有，待政策允許時(shí)再過(guò)戶。

周浩依約支付全部購(gòu)房款67萬(wàn)余元，并承擔(dān)公共維修基金、面積補(bǔ)差等費(fèi)用。2014年房屋交付后，他裝修入住。

2016年，周建國(guó)夫婦反悔，要求收回房屋。周浩遂起訴，請(qǐng)求確認(rèn)借名關(guān)系并返還出資。

在A號(hào)判決中，法院認(rèn)定雙方存在借名買房關(guān)系，但因房屋系限價(jià)商品房，該行為違反政策、損害公共利益，合同無(wú)效。鑒于雙方均明知周浩無(wú)購(gòu)房資格，過(guò)錯(cuò)相當(dāng)，法院判令周建國(guó)夫婦返還周浩全部購(gòu)房款及裝修補(bǔ)償4萬(wàn)元，但暫未處理房屋增值損失，明確：“可待房屋具備上市條件后另行主張�！�

隨后，周建國(guó)夫婦提起騰房訴訟（B號(hào)判決），法院判令周浩搬離。

2021年，一號(hào)房屋已滿五年，具備上市交易條件。周浩再次起訴，主張房屋現(xiàn)值約380萬(wàn)元，扣除其原始投入后增值約300萬(wàn)元，按雙方同等過(guò)錯(cuò)，請(qǐng)求周建國(guó)夫婦賠償150萬(wàn)元。

周建國(guó)夫婦辯稱：合同無(wú)效，自始無(wú)法律效力，房屋增值與周浩無(wú)關(guān)，且雙方已“錢房?jī)汕濉薄?/strong>

裁判結(jié)果

法院判決：

? 周建國(guó)、林秀英向周浩支付房屋差價(jià)損失補(bǔ)償款50萬(wàn)元；

周浩成功就信賴?yán)鎿p失獲得部分補(bǔ)償。

法院說(shuō)理

法院指出，雖然借名買房合同因違反限價(jià)房政策被認(rèn)定無(wú)效，但合同無(wú)效不等于無(wú)需擔(dān)責(zé)。

關(guān)鍵在于：糾紛起因是周建國(guó)夫婦主動(dòng)毀約。

生效判決已明確認(rèn)定：“其違背原承諾，使周浩喪失在房屋可交易時(shí)合法取得產(chǎn)權(quán)的可能”，故應(yīng)就信賴?yán)鎿p失予以補(bǔ)償。

但法院同時(shí)強(qiáng)調(diào)：

“房屋增值利益本身屬于物權(quán)范疇，歸登記權(quán)利人所有。周浩作為無(wú)資格借名人，不能直接主張分割增值款�！�

因此，其損失應(yīng)理解為：因信賴對(duì)方承諾而錯(cuò)失購(gòu)房機(jī)會(huì)，導(dǎo)致如今購(gòu)房成本大幅上升的差價(jià)損失。

綜合考慮：

雙方對(duì)合同無(wú)效負(fù)有同等過(guò)錯(cuò)；

周浩實(shí)際出資并長(zhǎng)期居��；

當(dāng)前房?jī)r(jià)漲幅；

親屬關(guān)系及誠(chéng)信原則；

法院酌定50萬(wàn)元作為合理補(bǔ)償，既體現(xiàn)對(duì)違約行為的否定，也避免顯失公平。

律師提示

這個(gè)案子澄清了兩個(gè)重要問(wèn)題：

第一，合同無(wú)效≠損失自擔(dān)。

即使借名買房因政策原因無(wú)效，若一方惡意毀約，仍需就對(duì)方信賴?yán)鎿p失承擔(dān)責(zé)任。

第二，增值補(bǔ)償≠分割房?jī)r(jià)。

出資人不能直接按比例分房屋現(xiàn)值，而應(yīng)主張“因無(wú)法購(gòu)房導(dǎo)致的重置成本差價(jià)”，法院將根據(jù)過(guò)錯(cuò)、房?jī)r(jià)、居住情況等綜合裁量。

對(duì)實(shí)際出資人而言：

即使合同無(wú)效，也應(yīng)保留所有付款憑證；

在房屋具備交易條件后，及時(shí)主張損失；

訴求金額應(yīng)合理，避免被認(rèn)定為變相分割產(chǎn)權(quán)。

對(duì)出名人而言：

不要誤以為“合同無(wú)效就能白拿房”；

主動(dòng)毀約可能觸發(fā)賠償責(zé)任。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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