回遷房不是不能買，但大多數(shù)情況，真不值得買。

別被“價(jià)格便宜”“地段還行”迷了眼，真正買過的人現(xiàn)在都在想一件事，怎么脫手？

點(diǎn)在武漢硚口，房子面積77.36㎡，總價(jià)只要30萬，租金還能收個(gè)1700元左右，聽起來是不是很劃算？但冷靜下來后我看看賬本，一口氣潑醒自己，這房子，根本不賺！

一大部分人對回遷房的理解還停留在“便宜、安置戶、多套贈(zèng)送”這類表面印象。其實(shí)它是城市改造區(qū)域中賠給被征收人居住的房子。

按道理來說，一戶老宅換新樓，大眾常以為純賺，但問題就出在這類樓房的“背景”和“定位”完全不同于商品房。

便宜有因，坑也是真！

問題一，產(chǎn)權(quán)隱憂。

別以為產(chǎn)權(quán)清晰是理所當(dāng)然的。很多回遷房因?yàn)橥恋貙儆凇凹w性質(zhì)”或手續(xù)不完善，幾年、甚至十幾年都拿不到房產(chǎn)證。

沒有證，意味著你不能過戶，不能抵押，甚至連交易都只能“地下操作”。

更要命的是，連房管局的系統(tǒng)都查不全這些房。這類房子，法律不認(rèn)可，就算你掏了錢，萬一房東反悔？拜拜了您嘞，拿回律師函都難說！

這點(diǎn)被很多人忽略。但是真實(shí)的居住體驗(yàn)，在決定一套房子的真實(shí)價(jià)值。

回遷小區(qū)往往是一個(gè)村的人整體搬遷，不僅出租率極高而且流動(dòng)性大，租客以短租、務(wù)工人員、灰色行業(yè)從業(yè)者為主。

去年有地產(chǎn)自媒體爆出，一些武漢、樂山的回遷小區(qū)頻繁出現(xiàn)“理發(fā)廳＋隔包廂＋灰產(chǎn)業(yè)”組合，這是現(xiàn)實(shí)不是段子。

再加上物業(yè)幾乎全是濫竽充數(shù)的小公司，斷水?dāng)嚯姟㈦娞莨收?、衛(wèi)生無人管、保安形同虛設(shè)，即便房新，住進(jìn)去也是不消停。

問題三，升值乏力、貶值加速。

很多人幻想，回遷房便宜，買進(jìn)坐等漲價(jià)。可現(xiàn)實(shí)恰恰相反。

我們來看看武漢的那套案例房，2017年建，毛坯價(jià)30萬，2026年預(yù)計(jì)能賣35萬，這還是假設(shè)情緒樂觀、市場未疲軟的情況下。

考慮大概率空租、交易周期長、交稅中介費(fèi)等，三年實(shí)際要是能凈賺兩三萬，就謝天謝地。

而你要付出的卻是幾十萬的本金和三年的心理期待。

更別說后面如果人口流動(dòng)減少、租金回落、市場供大于求，這類房產(chǎn)的售租比會(huì)迅速地“公寓化”，公寓化了就是你未來只能租給掙得少的臨時(shí)人群，他們壓根就不是潛在買家，房子要脫手，你只能賤賣。

問題四，時(shí)間是敵人，不是朋友。

別以為房齡新是一種優(yōu)勢，對回遷房來說，時(shí)間只會(huì)暴露更多問題。

按照每年租金下降100元計(jì)算，30年后這套房月租剩500塊都得謝天謝地，維持個(gè)基礎(chǔ)生活都困難。而裝修、老化、翻新，你還得投個(gè)幾輪。

結(jié)果就是房齡大了，租金低了，買家跑了，房成了燙手山芋。

問題五，供求失衡，越等越慘。

這點(diǎn)才是最關(guān)鍵的核心邏輯。房子值錢的根基從來不是裝修，而是“有沒有人愿意接盤？”

當(dāng)你買入的時(shí)候，它已被周邊同類產(chǎn)品包圍?；剡w房往往至少三倍于商品房的供應(yīng)量，而買得起這種房的人群卻越來越少。

房東大量持有多套，不著急賣，反而價(jià)格戰(zhàn)迅速打響。而持幣的剛需，是不是更愿意加10萬去買個(gè)有產(chǎn)權(quán)、有品質(zhì)的正規(guī)商品房？

那這房有無“翻本”的可能？

有，而且很狹窄，就是交房拿證后“立刻賣掉”，你才有那么一點(diǎn)概率賺個(gè)三五萬，還是得經(jīng)濟(jì)情緒好、無暗雷突然爆、估價(jià)不出錯(cuò)、購房者接盤穩(wěn)的前提下。

但一旦等證下不來、租金沒人要、租客質(zhì)量下滑，你整個(gè)期待曲線會(huì)迅速往下蹦。

房產(chǎn)一旦失去流動(dòng)性，就失去了價(jià)值的根本。

就是雷雨那句話，“這是一筆收益有限、風(fēng)險(xiǎn)不小、流通性極低的投資。如果你拿的是全款，且這是你家唯一的存款，那這不叫投資，這是賭博?！?/p>

很多人還算錯(cuò)了一件事，以為回遷房可以“升級(jí)盤活資產(chǎn)”，殊不知它的核心問題是流動(dòng)性難、持有成本高，口碑、規(guī)劃雙崩壞。

真到要換房時(shí)，你愿意接這種房子的買家，十個(gè)里找不出一個(gè)。

那回遷房真沒戲了嗎？要看情況。

如果是中心城區(qū)、城市更新重點(diǎn)項(xiàng)目、明確已拿產(chǎn)證的小區(qū)，還能做個(gè)低頻自住選擇。如果是中心城區(qū)、城市更新重點(diǎn)項(xiàng)目、明確已拿產(chǎn)證的小區(qū)，還能做個(gè)低頻自住選擇。

如果你本就居住在該區(qū)域，短期內(nèi)租住為主、住宅功能需求少，可短持過渡性配置；如果你本就居住在該區(qū)域，短期內(nèi)租住為主、住宅功能需求少，可短持過渡性配置。

不是剛需，不是有證，確認(rèn)不能落戶、不能貸款，這種回遷房堅(jiān)決別碰。

未來三年，伴隨著供需結(jié)構(gòu)的深度轉(zhuǎn)型，“鬼城式回遷板塊”將進(jìn)入快速貶值通道。

租金每年穩(wěn)降50~100元是常態(tài)，同時(shí)大批房證未辦者將被迫加入流通市場，價(jià)格戰(zhàn)打到底。

而“年輕人不買房”的趨勢越來越明顯，核心受眾反而變得少而集中。

核心邏輯：居住≠投資，更不等于保值。

對我們來說，認(rèn)清“資產(chǎn)屬性”和“流通性優(yōu)先級(jí)”是目前面對不確定房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵。

國家早已強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”。對普通人而言，放棄濃眉大眼的投資幻想，回歸居住本質(zhì)，或許才是眼下階段最理性的選擇。

行情不好時(shí)，別賭地段搶回遷，賭不起的，千萬別下桌。

跌得最快、最不值錢的，一定是回遷房。