來(lái)源：浙江法治報(bào)

“我住這個(gè)小區(qū)八年了，以前從來(lái)沒(méi)有拖欠過(guò)物業(yè)費(fèi)，不是故意不交，是物業(yè)公司太不負(fù)責(zé)任了！”

法庭上，黃先生情緒激動(dòng)地說(shuō)道。

因拒交物業(yè)費(fèi)

他被物業(yè)公司告上法庭

讓他堅(jiān)決拒交近一年物業(yè)費(fèi)的原因，竟是一場(chǎng)持續(xù)多年的“白蟻之災(zāi)”。

近日，廣東省中山市第一人民法院審理了一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，這場(chǎng)糾紛不僅關(guān)乎物業(yè)費(fèi)的繳納，更觸及了物業(yè)服務(wù)的責(zé)任邊界。

案件回顧

這是一場(chǎng)持續(xù)多年的“白蟻之戰(zhàn)”。業(yè)主黃先生自2018年起，便發(fā)現(xiàn)小區(qū)公共樓梯的木門(mén)存在白蟻，并及時(shí)向物業(yè)公司報(bào)告。物業(yè)公司兩次派員處理，卻僅使用普通家用殺蟲(chóng)劑簡(jiǎn)單噴灑，草草了事。

2018年物業(yè)使用普通殺蟲(chóng)劑對(duì)白蟻進(jìn)行消殺

2023年，黃先生發(fā)現(xiàn)家中白蟻大規(guī)模繁殖，木制家具、裝修遭受?chē)?yán)重破壞，估算損失逾兩萬(wàn)元。黃先生認(rèn)為，正是物業(yè)對(duì)公共區(qū)域白蟻消殺的敷衍態(tài)度，導(dǎo)致白蟻入侵家中。

其間，黃先生多次通過(guò)微信等渠道催促物業(yè)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)治理，但物業(yè)或推諉，或僅再次使用農(nóng)藥噴灑。為阻止損失擴(kuò)大，黃先生只得自費(fèi)2600元請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司消殺。

黃先生與物業(yè)溝通記錄

因?qū)ξ飿I(yè)處理白蟻問(wèn)題的長(zhǎng)期不作為感到失望，黃先生自2023年11月起暫停繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司遂將黃先生訴至法院，要求支付欠費(fèi)7064.4元及違約金。

核心焦點(diǎn)

庭審中，雙方圍繞兩大核心問(wèn)題展開(kāi)激烈辯論：

焦點(diǎn)一：白蟻來(lái)源與責(zé)任歸屬

物業(yè)主張：黃先生家中的白蟻不屬于物業(yè)服務(wù)范圍。公共區(qū)域雖有白蟻，但無(wú)證據(jù)證明其“爬”入了業(yè)主家中。2018年的事件與2023年的結(jié)果間隔5年，因果關(guān)系無(wú)法認(rèn)定。

黃先生則提供了完整的證據(jù)鏈：2018年發(fā)現(xiàn)白蟻的通知記錄、物業(yè)人員用家用殺蟲(chóng)劑處理的視頻、處理后白蟻逃竄至家門(mén)口的視頻、2023年家中財(cái)物被蛀蝕的照片、多次催促物業(yè)專(zhuān)業(yè)處理的微信聊天記錄、自行消殺的費(fèi)用發(fā)票。證明白蟻問(wèn)題持續(xù)存在，且物業(yè)處理方式不當(dāng)。

黃先生家中遭白蟻入侵毀掉的家具

焦點(diǎn)二：物業(yè)費(fèi)該不該交？該交多少？

物業(yè)公司認(rèn)為，其提供了保潔、保安等基礎(chǔ)服務(wù)，業(yè)主享受了服務(wù)就應(yīng)足額繳費(fèi)。

黃先生則主張，物業(yè)在核心的公共區(qū)域維護(hù)（白蟻防治）上存在重大過(guò)錯(cuò)，并直接導(dǎo)致其財(cái)產(chǎn)損失，其拒交行為是行使合同履行中的正當(dāng)抗辯權(quán)。

法院審理

經(jīng)過(guò)審理，法院作出以下認(rèn)定：

家中的白蟻源自公共區(qū)域具有高度可能性

白蟻危害具有隱蔽性、持續(xù)性的特點(diǎn)，公共區(qū)域與黃先生家相鄰極近，具備遷移條件；黃先生家中此前多年無(wú)蟻患，非自身環(huán)境產(chǎn)生；破壞程度嚴(yán)重，說(shuō)明白蟻?zhàn)躺丫?。根?jù)日常經(jīng)驗(yàn)法則和高度蓋然性原則，法院認(rèn)定黃先生家中的白蟻與公共區(qū)域的白蟻存在直接關(guān)聯(lián)。

物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，構(gòu)成違約

根據(jù)民法典第九百四十二條，物業(yè)服務(wù)人對(duì)共有部分負(fù)有維修養(yǎng)護(hù)、采取合理措施保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)。面對(duì)白蟻這種專(zhuān)業(yè)性蟲(chóng)害，物業(yè)僅用普通殺蟲(chóng)劑敷衍了事，未能根治公共區(qū)域隱患，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)蔓延至業(yè)主家中，屬于履行合同義務(wù)存在重大瑕疵，構(gòu)成違約。

支持“有限抗辯”，判決“酌情減免”

法院認(rèn)為，業(yè)主因物業(yè)違約拒交物業(yè)費(fèi)，是行使履行抗辯權(quán)的行為，具有合理性。但抗辯權(quán)的行使范圍應(yīng)與違約程度相適應(yīng)。物業(yè)雖在白蟻防治上存在重大過(guò)錯(cuò)，但并非完全未提供任何服務(wù)。

最終，法院基于物業(yè)違約的嚴(yán)重程度，判決在總物業(yè)費(fèi)中酌情減免3000元。同時(shí)，因業(yè)主“事出有因，并非惡意拖欠”，駁回了物業(yè)公司關(guān)于違約金的訴訟請(qǐng)求。

法官說(shuō)法

案件承辦法官石慧指出，物業(yè)費(fèi)減免的前提是物業(yè)公司服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵，“質(zhì)價(jià)相符”是核心標(biāo)尺。

1.權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則

物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)與物業(yè)公司提供符合約定的服務(wù)構(gòu)成對(duì)等關(guān)系。物業(yè)公司不能只收錢(qián)不辦事，或敷衍了事。

2.抗辯權(quán)的行使邊界

物業(yè)費(fèi)的減免建立在物業(yè)公司未履行核心服務(wù)義務(wù)的基礎(chǔ)上。若僅存在輕微瑕疵，業(yè)主不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)，否則可能承擔(dān)違約金。

3.減免幅度的綜合考量

減免幅度并非由業(yè)主單方?jīng)Q定，而是由法院結(jié)合服務(wù)瑕疵的嚴(yán)重程度、持續(xù)時(shí)間、對(duì)業(yè)主生活影響、物業(yè)公司過(guò)錯(cuò)程度、補(bǔ)救措施及業(yè)主實(shí)際損失等多重因素綜合判定。

既不會(huì)讓業(yè)主為不合格的服務(wù)“買(mǎi)單”，也不會(huì)過(guò)度加重物業(yè)公司的責(zé)任，保障行業(yè)的健康發(fā)展。

法官提醒

給業(yè)主的理性維權(quán)建議

業(yè)主應(yīng)該強(qiáng)化法律意識(shí)和證據(jù)意識(shí)，理性維權(quán)。單純拒交物業(yè)費(fèi)并非法律上的最優(yōu)解，可能面臨被訴、支付違約金（若無(wú)合理理由）的風(fēng)險(xiǎn)。

保存好證據(jù)是維權(quán)基石，包括發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、物業(yè)不當(dāng)作為、損害結(jié)果、自行止損和持續(xù)溝通的證據(jù)。

先友好協(xié)商，協(xié)商不成可以要求相關(guān)政府部門(mén)協(xié)調(diào)，也可以理性地進(jìn)行訴訟。

對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的提示建議

敷衍的服務(wù)將直接導(dǎo)致收費(fèi)權(quán)利的“打折”，甚至引發(fā)更大的信譽(yù)危機(jī)。

專(zhuān)業(yè)問(wèn)題應(yīng)交由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)：對(duì)于白蟻防治、電梯維護(hù)、消防設(shè)施等專(zhuān)業(yè)技術(shù)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)處理，避免因不當(dāng)處置導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。

溝通渠道必須暢通有效：與業(yè)主建立有效的溝通響應(yīng)機(jī)制，是化解矛盾、避免訴訟的前提。

物業(yè)服務(wù)合同是雙向的契約，權(quán)利與義務(wù)對(duì)等，物業(yè)公司不能只收錢(qián)不辦事或敷衍了事，業(yè)主也需理性維權(quán)，用證據(jù)說(shuō)話。

唯有雙方都回歸契約精神，在法律的框架內(nèi)明晰權(quán)責(zé)，才能真正構(gòu)建和諧美好的社區(qū)環(huán)境。

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