回遷房不是不能買(mǎi)，但大多數(shù)情況，真不值得買(mǎi)。

別被“價(jià)格便宜”“地段還行”迷了眼，真正買(mǎi)過(guò)的人現(xiàn)在都在想一件事，怎么脫手？

點(diǎn)在武漢硚口，房子面積77.36㎡，總價(jià)只要30萬(wàn)，租金還能收個(gè)1700元左右，聽(tīng)起來(lái)是不是很劃算？但冷靜下來(lái)后我看看賬本，一口氣潑醒自己，這房子，根本不賺！

一大部分人對(duì)回遷房的理解還停留在“便宜、安置戶(hù)、多套贈(zèng)送”這類(lèi)表面印象。其實(shí)它是城市改造區(qū)域中賠給被征收人居住的房子。

按道理來(lái)說(shuō)，一戶(hù)老宅換新樓，大眾常以為純賺，但問(wèn)題就出在這類(lèi)樓房的“背景”和“定位”完全不同于商品房。

便宜有因，坑也是真！

問(wèn)題一，產(chǎn)權(quán)隱憂(yōu)。

別以為產(chǎn)權(quán)清晰是理所當(dāng)然的。很多回遷房因?yàn)橥恋貙儆凇凹w性質(zhì)”或手續(xù)不完善，幾年、甚至十幾年都拿不到房產(chǎn)證。

沒(méi)有證，意味著你不能過(guò)戶(hù)，不能抵押，甚至連交易都只能“地下操作”。

更要命的是，連房管局的系統(tǒng)都查不全這些房。這類(lèi)房子，法律不認(rèn)可，就算你掏了錢(qián)，萬(wàn)一房東反悔？拜拜了您嘞，拿回律師函都難說(shuō)！

這點(diǎn)被很多人忽略。但是真實(shí)的居住體驗(yàn)，在決定一套房子的真實(shí)價(jià)值。

回遷小區(qū)往往是一個(gè)村的人整體搬遷，不僅出租率極高而且流動(dòng)性大，租客以短租、務(wù)工人員、灰色行業(yè)從業(yè)者為主。

去年有地產(chǎn)自媒體爆出，一些武漢、樂(lè)山的回遷小區(qū)頻繁出現(xiàn)“理發(fā)廳＋隔包廂＋灰產(chǎn)業(yè)”組合，這是現(xiàn)實(shí)不是段子。

再加上物業(yè)幾乎全是濫竽充數(shù)的小公司，斷水?dāng)嚯姟㈦娞莨收?、衛(wèi)生無(wú)人管、保安形同虛設(shè)，即便房新，住進(jìn)去也是不消停。

問(wèn)題三，升值乏力、貶值加速。

很多人幻想，回遷房便宜，買(mǎi)進(jìn)坐等漲價(jià)?？涩F(xiàn)實(shí)恰恰相反。

我們來(lái)看看武漢的那套案例房，2017年建，毛坯價(jià)30萬(wàn)，2026年預(yù)計(jì)能賣(mài)35萬(wàn)，這還是假設(shè)情緒樂(lè)觀、市場(chǎng)未疲軟的情況下。

考慮大概率空租、交易周期長(zhǎng)、交稅中介費(fèi)等，三年實(shí)際要是能凈賺兩三萬(wàn)，就謝天謝地。

而你要付出的卻是幾十萬(wàn)的本金和三年的心理期待。

更別說(shuō)后面如果人口流動(dòng)減少、租金回落、市場(chǎng)供大于求，這類(lèi)房產(chǎn)的售租比會(huì)迅速地“公寓化”，公寓化了就是你未來(lái)只能租給掙得少的臨時(shí)人群，他們壓根就不是潛在買(mǎi)家，房子要脫手，你只能賤賣(mài)。

問(wèn)題四，時(shí)間是敵人，不是朋友。

別以為房齡新是一種優(yōu)勢(shì)，對(duì)回遷房來(lái)說(shuō)，時(shí)間只會(huì)暴露更多問(wèn)題。

按照每年租金下降100元計(jì)算，30年后這套房月租剩500塊都得謝天謝地，維持個(gè)基礎(chǔ)生活都困難。而裝修、老化、翻新，你還得投個(gè)幾輪。

結(jié)果就是房齡大了，租金低了，買(mǎi)家跑了，房成了燙手山芋。

問(wèn)題五，供求失衡，越等越慘。

這點(diǎn)才是最關(guān)鍵的核心邏輯。房子值錢(qián)的根基從來(lái)不是裝修，而是“有沒(méi)有人愿意接盤(pán)？”

當(dāng)你買(mǎi)入的時(shí)候，它已被周邊同類(lèi)產(chǎn)品包圍?；剡w房往往至少三倍于商品房的供應(yīng)量，而買(mǎi)得起這種房的人群卻越來(lái)越少。

房東大量持有多套，不著急賣(mài)，反而價(jià)格戰(zhàn)迅速打響。而持幣的剛需，是不是更愿意加10萬(wàn)去買(mǎi)個(gè)有產(chǎn)權(quán)、有品質(zhì)的正規(guī)商品房？

那這房有無(wú)“翻本”的可能？

有，而且很狹窄，就是交房拿證后“立刻賣(mài)掉”，你才有那么一點(diǎn)概率賺個(gè)三五萬(wàn)，還是得經(jīng)濟(jì)情緒好、無(wú)暗雷突然爆、估價(jià)不出錯(cuò)、購(gòu)房者接盤(pán)穩(wěn)的前提下。

但一旦等證下不來(lái)、租金沒(méi)人要、租客質(zhì)量下滑，你整個(gè)期待曲線(xiàn)會(huì)迅速往下蹦。

房產(chǎn)一旦失去流動(dòng)性，就失去了價(jià)值的根本。

就是雷雨那句話(huà)，“這是一筆收益有限、風(fēng)險(xiǎn)不小、流通性極低的投資。如果你拿的是全款，且這是你家唯一的存款，那這不叫投資，這是賭博。”

很多人還算錯(cuò)了一件事，以為回遷房可以“升級(jí)盤(pán)活資產(chǎn)”，殊不知它的核心問(wèn)題是流動(dòng)性難、持有成本高，口碑、規(guī)劃雙崩壞。

真到要換房時(shí)，你愿意接這種房子的買(mǎi)家，十個(gè)里找不出一個(gè)。

那回遷房真沒(méi)戲了嗎？要看情況。

如果是中心城區(qū)、城市更新重點(diǎn)項(xiàng)目、明確已拿產(chǎn)證的小區(qū)，還能做個(gè)低頻自住選擇。如果是中心城區(qū)、城市更新重點(diǎn)項(xiàng)目、明確已拿產(chǎn)證的小區(qū)，還能做個(gè)低頻自住選擇。

如果你本就居住在該區(qū)域，短期內(nèi)租住為主、住宅功能需求少，可短持過(guò)渡性配置；如果你本就居住在該區(qū)域，短期內(nèi)租住為主、住宅功能需求少，可短持過(guò)渡性配置。

不是剛需，不是有證，確認(rèn)不能落戶(hù)、不能貸款，這種回遷房堅(jiān)決別碰。

未來(lái)三年，伴隨著供需結(jié)構(gòu)的深度轉(zhuǎn)型，“鬼城式回遷板塊”將進(jìn)入快速貶值通道。

租金每年穩(wěn)降50~100元是常態(tài)，同時(shí)大批房證未辦者將被迫加入流通市場(chǎng)，價(jià)格戰(zhàn)打到底。

而“年輕人不買(mǎi)房”的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，核心受眾反而變得少而集中。

核心邏輯：居住≠投資，更不等于保值。

對(duì)我們來(lái)說(shuō)，認(rèn)清“資產(chǎn)屬性”和“流通性?xún)?yōu)先級(jí)”是目前面對(duì)不確定房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵。

國(guó)家早已強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。對(duì)普通人而言，放棄濃眉大眼的投資幻想，回歸居住本質(zhì)，或許才是眼下階段最理性的選擇。

行情不好時(shí)，別賭地段搶回遷，賭不起的，千萬(wàn)別下桌。

跌得最快、最不值錢(qián)的，一定是回遷房。