當(dāng)萬科這樣的行業(yè)標(biāo)桿開始尋求債務(wù)展期，當(dāng)曾經(jīng)"閉眼買就賺"的房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行周期，一個問題變得無法回避：普通人還能不能買房？

我先把觀點說清楚：買房這件事從來不是簡單的"能"或"不能"，而是需要根據(jù)城市、時機(jī)和個人情況做出理性判斷。

那個全民炒房、普漲時代的邏輯已經(jīng)失效，但這不意味著房地產(chǎn)市場徹底失去了價值。

其實，許多猶豫最終可以歸結(jié)為一句話："我不是不想買房，而是怕現(xiàn)在買了就成接盤俠。"

這句話聽起來很有道理，但真正需要回答的問題是：購房者是否真的應(yīng)該把房子當(dāng)成投資品來看待？

過去二十年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了史無前例的高速增長，城市化率從2000年的36%提升至2023年的66%，購房主力人群規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，加上貨幣政策寬松和土地供應(yīng)管控，共同推動了房價的持續(xù)上漲。

在那個時代，買房確實是一種相對安全且收益可觀的投資方式。但支撐這一邏輯的基礎(chǔ)條件正在發(fā)生根本性變化。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國人口從2022年開始進(jìn)入負(fù)增長，育齡人口和購房主力25至45歲群體的規(guī)模正在縮減。

與此同時，城市化進(jìn)程雖未停止，但增速已明顯放緩。

更重要的是，銀行對房產(chǎn)抵押的態(tài)度變得更加謹(jǐn)慎，即便是核心區(qū)域的房產(chǎn)也不再輕易放貸。

這意味著，房地產(chǎn)作為投資品的流動性和增值預(yù)期都在下降。

從經(jīng)營結(jié)果看，房企的困境也印證了這一點，萬科預(yù)計2025年凈虧損約820億元，這不是個別企業(yè)的經(jīng)營失誤，而是整個行業(yè)從高杠桿擴(kuò)張模式向穩(wěn)健經(jīng)營轉(zhuǎn)型的陣痛。

從行業(yè)角度看，房地產(chǎn)已經(jīng)從增量市場進(jìn)入存量市場。過去那種"只要買了就能漲"的普漲邏輯不再成立，取而代之的是城市分化、區(qū)域分化和產(chǎn)品分化。

一線城市和新一線特大城市由于人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實，房產(chǎn)仍具有相對穩(wěn)定的需求支撐。

而三四線城市和縣城則面臨人口流失、庫存高企的困境，房產(chǎn)的流動性和保值能力都大打折扣。

相比之下，過去那種"閉眼買就賺"的時代之所以存在，是因為整個社會處于快速城市化和人口紅利釋放的階段。

但這種階段性紅利并非常態(tài)，更不可能永續(xù)，就像我們不能指望股市永遠(yuǎn)牛市一樣，房地產(chǎn)市場也不可能永遠(yuǎn)上漲。

如果將視角從投資回報移開，就會發(fā)現(xiàn)購房的本質(zhì)其實是居住需求的滿足。

根據(jù)多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，在一線城市和新一線城市，剛需購房者的比例已經(jīng)超過60%，改善型需求占比約30%，純投資性購房的比例已降至10%以下。

這意味著，大多數(shù)人買房的首要目的是自住，而不是炒作，這并非購房者集體"回歸理性"，而是市場環(huán)境變化后的自然結(jié)果。

當(dāng)房價漲幅有限甚至下跌，當(dāng)貸款利率雖有所下調(diào)，但購房成本依然不低，當(dāng)租售比長期倒掛導(dǎo)致投資回報率低于其他理財產(chǎn)品時，房產(chǎn)作為投資品的吸引力自然下降。

而對于真正有居住需求的人來說，房價的短期波動反而不是最重要的考量因素。

因此，當(dāng)人們感嘆"現(xiàn)在不敢買房"，往往忽略了一個前提：如果你本身就有長期居住需求，那么房價的短期漲跌對你的實際影響其實有限。

換句話說，不是"買了就會虧"，而是你需要明確自己買房的真實目的是什么。

如果是為了投機(jī)炒作，那確實需要謹(jǐn)慎，但如果是為了解決居住問題，那么在合適的城市、合適的區(qū)域、以合理的價格購買，依然是可行的選擇。

當(dāng)然，如果現(xiàn)在有人想像過去那樣，通過高杠桿炒房實現(xiàn)財富快速增值，那基本上是不現(xiàn)實的，市場環(huán)境已經(jīng)變了，游戲規(guī)則也變了。

你有沒有疑問，如果房地產(chǎn)市場如此不確定，為什么還有那么多人在買房？

其實，消費者的價值表達(dá)與真實選擇之間，往往存在明顯差異。

許多人在態(tài)度上表示"不敢買房"，但在實際行為中，當(dāng)遇到合適的房源、合理的價格和明確的居住需求時，依然會果斷出手。

在大量真實案例中，那些因為擔(dān)心房價下跌而一直觀望的人，最終往往因為租金上漲、居住條件惡化或家庭需求變化，不得不在更高的心理壓力下做出購房決策。

當(dāng)市場趨勢不明朗時，價格、地段和自身需求自然會成為決定性因素，這并非單方面推動，而是購房者在反復(fù)權(quán)衡中，用真金白銀做出來的選擇。

理解市場周期，并不等于盲目樂觀或悲觀，相反，是否適合買房、在哪里買房、什么時候買房，本就應(yīng)當(dāng)根據(jù)個人情況清楚判斷。

如果有人刻意渲染"房價必漲"或"房價必跌"，那已經(jīng)構(gòu)成誤導(dǎo)，我非常支持對此保持警惕。

但從已有經(jīng)驗判斷，市場調(diào)整并不必然導(dǎo)致購房需求消失，相反，當(dāng)價格、供應(yīng)和政策環(huán)境更加清晰后，許多購房者反而會基于自身需求做出更理性的選擇。

而這種理性，反而有助于人們意識到：買不買房，不是被市場情緒裹挾的結(jié)果，而是我們自己根據(jù)實際情況做出的決定。

事實上，居住需求與投資回報，不應(yīng)被混為一談。

國家統(tǒng)計局及住建部的歷年數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)居民的人均住房面積已從2000年的20平方米提升至2023年的超過40平方米，住房短缺問題已基本解決。

從國際經(jīng)驗看，當(dāng)一個國家的城市化率超過60%、人均住房面積達(dá)到一定水平后，房地產(chǎn)市場通常會從高速增長轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展。

美國、日本和歐洲的房地產(chǎn)市場，幾乎無一例外經(jīng)歷了這樣的轉(zhuǎn)型過程。

每到這里，就總有人說："中國房地產(chǎn)市場有特殊性，不能簡單類比。"篇幅有限，我只回應(yīng)一句，如果某個市場無法遵循基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，那么這更可能是認(rèn)知的局限，而不是市場的特殊。

演化的結(jié)果多半是，那些堅持舊邏輯的人會在新周期中付出代價。

很多時候，房子并非必須立刻購買的剛需，而是在居住需求、財務(wù)能力與市場環(huán)境的權(quán)衡中，需要謹(jǐn)慎做出的重大決策。