2026年的房地產(chǎn)市場，寒意依舊未散，但平靜的水面下正在涌動新的暗流。

在克而瑞發(fā)布的1月房企全口徑銷售榜里，保利、中海、華潤穩(wěn)坐前三。

但第四的位置，卻殺出個“生面孔”——中旅投資，硬生生在頭部格局中鑿開一道缺口。

這幾年的地產(chǎn)行業(yè)，多數(shù)房企忙著收縮防線?？芍新猛顿Y偏不走尋常路，全口徑銷售額從2023年排名百名開外，到2024年躍至71名，再到2025年的48名。

2026年1月，它更是沖進(jìn)行業(yè)前四，短短三年完成三級跳。

不少人好奇：這家突然冒頭的央企，到底是什么來頭？

即便單月排名難免受供貨節(jié)奏影響，可它的上升速度，早已超出偶然的范疇。

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央企新勢力：從百強(qiáng)外到TOP4的進(jìn)階路

要說中旅投資，首先得看清它的底色。

它不是憑空冒出來的“新玩家”，而是帶著央企基因的“轉(zhuǎn)型強(qiáng)者”。

中旅投資的全稱是中旅（海南）投資發(fā)展有限公司，成立于2011年，是中國旅游集團(tuán)八大重點(diǎn)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)之一，也是國務(wù)院國資委確認(rèn)的以“房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營”為主業(yè)的16家中央企業(yè)之一的所屬企業(yè)，由國資委旗下中國旅游集團(tuán)有限公司100%持股。

2023年，是中旅投資的變革元年。

當(dāng)年8月，原龍湖副總裁胡若翔加盟任總經(jīng)理，這位在龍湖創(chuàng)下過“廈門銷冠”的老將，一上任就吸引了大批行業(yè)精英加入。

原中駿集團(tuán)助理總裁李輝，任中旅華東公司總經(jīng)理。原華發(fā)武漢公司總經(jīng)理史昱，先后擔(dān)任中旅武漢城市公司總經(jīng)理、中旅廣州區(qū)域總經(jīng)理。

這些在行業(yè)里摸爬滾打多年的職業(yè)經(jīng)理人，為中旅注入了市場化基因，使其從產(chǎn)品定位到營銷打法，都跳出了傳統(tǒng)央企的刻板框架。

剛剛過去的2025年，中旅投資多個項目成績斐然。

三亞馥棠公館累計成交金額約58.2億元，位列海南省TOP2。作為“馥棠系”的首發(fā)作品，它靠“360°全景環(huán)幕陽臺”“去戶型化設(shè)計”吸引高凈值客群，把“旅居+免稅”的優(yōu)勢玩到了極致。

廣州中旅·阿那亞·九龍湖開盤至今銷售金額達(dá)30億，4500畝水域+2萬畝山林的資源，疊加阿那亞的社群運(yùn)營，項目復(fù)購率達(dá)到50%，成為大灣區(qū)文旅項目的領(lǐng)軍之作。

憑借名門府、璞樾天序、中旅·阿那亞·九龍湖三大項目，中旅位列廣州花都區(qū)權(quán)益銷售額第一、市占率第一。

成都青羊馥棠2025年第一季度熱銷4.6億，以4萬+元/㎡的備案價，刷新了城西豪宅的定價天花板，1.8的低容積率在區(qū)域新盤里堪稱“稀缺品”。

在上海，中旅投資還跟中海、招商蛇口、徐匯城投一起，以439.53億拿下全國總價地王安瀾上海，站上全國頂級產(chǎn)品的牌桌。

安瀾上海首開狂攬90.77億，一舉刷新了內(nèi)環(huán)豪宅銷售紀(jì)錄。

從三亞到廣州，從成都到上海，這家曾經(jīng)默默無聞的央企，正在以驚人的速度站上行業(yè)中央舞臺。

2

破局密碼：行業(yè)風(fēng)口與自身實力的共振

中旅行業(yè)排名的快速提升，除了自己的努力，還借上了行業(yè)的“東風(fēng)”。

這幾年地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，其實悄悄給逆襲者留了窗口。

一方面，頭部房企的規(guī)模正在系統(tǒng)性收縮，行業(yè)“天花板”整體下移。

盤子變小了，頭部席位的競爭方式也隨之改變。以今年1月為例，行業(yè)第一的保利發(fā)展銷售額為156億元，放在幾年前，只能算中上游水平。

另一方面，2023-2025年間，超50家房企相繼出險，約20%的市場份額被迫出清。

這些空出來的空間，并沒有消失，而是被資金更穩(wěn)、信用更強(qiáng)的央企迅速承接。

中旅投資，恰恰是這輪出清周期中，動作最快、判斷最果斷、也最擅長補(bǔ)位的那一個。

首先，是“拿地邏輯”夠精準(zhǔn)

中旅投資沒有廣撒網(wǎng)式擴(kuò)張，而是嚴(yán)守“非核心不入”的原則，只進(jìn)GDP超萬億、人口凈流入的城市，聚焦海南自貿(mào)港、長三角一體化、成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈三大國家戰(zhàn)略區(qū)域。

2024年它的拿地總成交額達(dá)182.3億，2025年漲到258.6億，位置幾乎都集中在三亞、上海、成都、西安。

這些地塊在2026年集中供貨，直接撐起了它的銷售規(guī)模。

其次，是“合作模式”夠理性

中旅在一線城市的開發(fā)經(jīng)驗不足，所以它并不急于單兵作戰(zhàn)，而是選擇與頭部房企合作。

比如在上海，它和招商蛇口合作，從招商中旅·攬閱到商中旅·觀境，再到招商中旅·壹江臻邸、安瀾上海，每次都以參股的方式參與，既降低了拿地風(fēng)險，又借招商的品牌和經(jīng)驗打開市場。

這種“少而精、穩(wěn)而準(zhǔn)”的合作，讓它在一線城市快速站穩(wěn)腳跟。

最后，是“產(chǎn)品力”夠差異化

中旅的產(chǎn)品線非常清晰，高端線有“馥棠系”，瞄準(zhǔn)城央頂豪；改善線有“璞樾系”，主打城芯精工匠藝；文旅線則依托中國旅游集團(tuán)的資源，做城市微度假產(chǎn)品。

萬寧中旅逐浪度假區(qū)，引入美國頂級造浪設(shè)備，打造國內(nèi)首個沖浪主題度假地；寧波海泉灣PLUS·沐野之泉，靠1800米深海溫泉成為都市療愈圣地。

這種“地產(chǎn)+文旅”的組合拳，讓它在市場上很難被替代。

3

不止中旅：TOP100里的民營突圍者

中旅的崛起，并不是孤例。

2026年1月的TOP100榜單里，還藏著7張新面孔，分別是：中信城開、和達(dá)置業(yè)、香印城建、安鼎置地、國華置業(yè)、融興馨潤、合肥城建。

更值得關(guān)注的是，這7家企業(yè)里有4家是中小民營房企。

這表明，即使在市場筑底階段，部分房企依然能夠通過精準(zhǔn)的戰(zhàn)略布局和穩(wěn)健的經(jīng)營策略，保持平穩(wěn)發(fā)展甚至實現(xiàn)逆勢增長。

這些逆襲房企的共同點(diǎn)，就是“不貪大、只深耕”。

比如中信城開，信悅灣開盤兩小時內(nèi)勁銷100億元，一舉成為全國最快破百億的新盤。

更具象征意義的是，約38萬元/㎡的成交單價，直接刷新了全國住宅單價的天花板。

中信城開信悅灣

和達(dá)置業(yè)、融興馨潤多年來始終深耕青島市場，通過“本地化服務(wù)+高度適配的產(chǎn)品體系”，在改善型客戶中持續(xù)積累口碑，用穩(wěn)定去化換取長期生存空間。

合肥城建同樣持續(xù)深耕安徽市場，打造了星啟錦宸、星啟時代、星樾灣等項目，在區(qū)域市場形成了高度可識別的產(chǎn)品標(biāo)簽。

至于香印城建、安鼎置地、國華置業(yè)等房企，都選擇在各自熟悉的城市做“深水區(qū)”開發(fā)。

它們的突圍，給中小民營房企指了一條路：不用非跟央國企在核心城市正面競爭，也不用盲目追求全國化布局，只要在自己的“一畝三分地”里做透產(chǎn)品、做深服務(wù)，照樣能活下去。

這些“新面孔”的出現(xiàn)，其實是個好信號。

今年1月，“私募魔女”李蓓再次高喊地產(chǎn)“十年一遇大拐點(diǎn)”。當(dāng)許多人還在爭論底在何處時，一些敏銳的企業(yè)已經(jīng)開始布局未來。

地產(chǎn)榜單的變化，只是個開始。接下來，行業(yè)還會繼續(xù)洗牌。

能留下來的，一定是那些看懂周期、守住底線、做好產(chǎn)品的房企。

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