“老破小”的春天來(lái)了？

昨日，上海樓市迎來(lái)一個(gè)標(biāo)志性事件：中國(guó)建設(shè)銀行支持上海市第一批收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房項(xiàng)目，正式在上海建行市分行完成簽約。

不同于以往各地清一色收一手現(xiàn)樓的操作，上海此次直接瞄準(zhǔn)二手房市場(chǎng)，首批敲定浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)三個(gè)核心區(qū)試點(diǎn)。

浦東新區(qū)明確優(yōu)先收購(gòu)內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、70㎡以下、總價(jià)不超400萬(wàn)、產(chǎn)權(quán)清晰的個(gè)人二手房，重點(diǎn)聚焦老舊剛需小戶型，既貼合新市民、年輕人的居住需求，也能有效盤活老舊存量房源。

靜安區(qū)組建了由區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭的工作專班，明確由區(qū)屬保障性住房公司實(shí)施，采取“片區(qū)式收儲(chǔ)為主、零散收購(gòu)為輔”的策略，采用“貨幣化配建資金+企業(yè)自有資金+銀行貸款”的多元資金模式，減輕財(cái)政壓力的同時(shí)高效整合房源。

徐匯區(qū)則靠財(cái)政托底，將區(qū)級(jí)財(cái)政資金注入保障房公司作為資本金，專項(xiàng)用于二手房收購(gòu)，搭建穩(wěn)定投入機(jī)制，規(guī)避資金缺口風(fēng)險(xiǎn)。

很多人疑惑，上海為何偏偏選中這三個(gè)區(qū)率先試點(diǎn)？

核心原因有三：

其一，三者均為上海核心城區(qū)，房?jī)r(jià)偏高、二手房存量充足，且剛需租賃需求旺盛，尤其是新市民、年輕人和各類人才對(duì)“職住平衡”的需求突出，與保租房核心定位高度契合；

其二，三區(qū)財(cái)政實(shí)力雄厚，無(wú)論是徐匯的財(cái)政直投，還是靜安的多元資金組合，都能為試點(diǎn)工作提供堅(jiān)實(shí)支撐，有效規(guī)避資金鏈斷裂等潛在風(fēng)險(xiǎn)；

其三，作為上海標(biāo)桿區(qū)域，三區(qū)的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)更具復(fù)制推廣價(jià)值，能快速摸索出二手房收儲(chǔ)用于保租房的可行路徑，為全市推廣奠定基礎(chǔ)。

事實(shí)上，廣州在收購(gòu)存量房作保障房方面早已先行一步。

去年11月，廣州安居集團(tuán)宣布將在全市范圍內(nèi)收購(gòu)90㎡以下的存量商品房，但與上海不同，廣州此前主要收購(gòu)一手現(xiàn)樓，核心原因在于廣州商品房庫(kù)存壓力山大。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年11月底，廣州全市狹義庫(kù)存達(dá)1450萬(wàn)㎡，消化周期從2024年末的18.7個(gè)月升至24.5個(gè)月，創(chuàng)下近五年新高（數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州中原研究發(fā)展部），收購(gòu)一手現(xiàn)樓能直接幫助開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存、緩解資金壓力。

不止是一手，廣州的二手房庫(kù)存壓力也非常大。

雖然目前廣州二手房庫(kù)存已經(jīng)從14.5萬(wàn)套降至14.3萬(wàn)套（數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼找房），但仍處于高位。

而廣州核心區(qū)（天河、越秀、海珠）的老舊剛需小戶型，與上海浦東的收購(gòu)方向高度契合，完全可借助上海模式盤活存量。

這對(duì)于二手房庫(kù)存壓力較大的廣州而言，跟進(jìn)這一模式有著明確的現(xiàn)實(shí)意義：

第一，緩解二手房庫(kù)存壓力，破解老破小去化難題。

廣州二手房長(zhǎng)期處于高庫(kù)存狀態(tài)，即便近期成交回暖、部分房東出現(xiàn)惜售情緒，整體庫(kù)存壓力還是很大。

收購(gòu)二手房作保租房，能有效消化老舊剛需小戶型庫(kù)存，尤其是老破小，避免庫(kù)存積壓加劇，同時(shí)穩(wěn)定這類房源的價(jià)格，防止因庫(kù)存過(guò)多出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

對(duì)于持有這些房源的房東而言，無(wú)需長(zhǎng)期掛售等待，也多了一條變現(xiàn)的方式。

第二，穩(wěn)定租金市場(chǎng)，保障剛需群體居住權(quán)益。

廣州核心區(qū)剛需租賃需求旺盛，但近年來(lái)租金波動(dòng)頻繁，部分熱門片區(qū)小戶型租金漲幅明顯，給新市民、年輕人帶來(lái)不小的居住壓力。

而被收購(gòu)的二手房如果能轉(zhuǎn)化為保租房，將按市場(chǎng)化原則合理定價(jià)，且租金漲幅受嚴(yán)格管控，既能補(bǔ)充核心區(qū)保租房供給，也能讓租金更加穩(wěn)定合理。

第三，間接利好新房市場(chǎng)，助力樓市區(qū)庫(kù)存。

二手房庫(kù)存得到有效消化后，將逐步緩解市場(chǎng)觀望情緒，部分原本糾結(jié)于二手房的剛需買家可能轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，間接帶動(dòng)新房成交回暖。

同時(shí)，房企也能更好地聚焦剛需產(chǎn)品，打造貼合年輕人需求的戶型，在減少自身庫(kù)存的同時(shí)，推動(dòng)樓市去庫(kù)存。

不過(guò)，廣州如果跟進(jìn)二手房收儲(chǔ)，可能也會(huì)面臨不小的挑戰(zhàn)。

就像廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉曾曾指出的，收購(gòu)中的定價(jià)問(wèn)題是關(guān)鍵障礙。

“收購(gòu)回來(lái)做保障性住房，無(wú)論租還是售，如果要堅(jiān)持資金平衡的原則，就必須按照‘白菜價(jià)’收購(gòu)，這導(dǎo)致雙方可能在價(jià)格上達(dá)不成一致”。

需要強(qiáng)調(diào)的是，廣州即便跟進(jìn)收購(gòu)二手房，也會(huì)循序漸進(jìn)試點(diǎn)，不會(huì)盲目擴(kuò)張。

從試點(diǎn)路徑來(lái)看，廣州大概率會(huì)優(yōu)先選擇天河、越秀、海珠等核心區(qū)，結(jié)合本地二手房市場(chǎng)情況，制定貼合實(shí)際的收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，確保試點(diǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)。

總而言之，上海此次試點(diǎn)為一線城市探索出“盤活二手房存量、補(bǔ)充保租房供給、穩(wěn)定樓市”的新路徑。

廣州作為剛需旺盛、庫(kù)存壓力山大的一線城市，有很大概率會(huì)跟進(jìn)，但是要怎么收購(gòu)、如何收購(gòu)才是關(guān)鍵問(wèn)題。

那么，你期待廣州收購(gòu)二手房嗎？歡迎評(píng)論區(qū)留言。