人類的悲歡并不相通，樓市的兩極分化，更是如此。

5年前的2021年，廣州樓市正處于千萬級豪宅的爆發(fā)期。

10萬/平只是豪宅的入門門檻，彼時全市單價穩(wěn)站10萬+的小區(qū)多達56個，其中包括大家耳熟能詳?shù)臉藯U：

珠江別墅25萬＋、僑鑫匯悅臺30萬＋、尚東柏悅府27萬＋、凱旋新世界20萬＋、頤德公館23萬＋、天鑾16萬＋....

當年，千萬級豪宅成交量突破2500套，全市96個小區(qū)榮登指導(dǎo)價名單，多個名場面歷歷在目。

而如今，廣州能穩(wěn)占10萬+的小區(qū)僅剩23個，5年間減少了30個。

10萬/平，從曾經(jīng)的豪宅起步線，變成如今廣州樓市的分水嶺。

有人堅守高位，有人黯然失守，背后卻是市場邏輯的徹底重構(gòu)。

01.

5年縮水一半

10萬+小區(qū)僅?！傲泐^”

要讀懂廣州10萬+小區(qū)的變遷，核心數(shù)據(jù)最具說服力。

梳理2021年與2026年對比，兩組對比尤為扎心：

從數(shù)量上看，2021年廣州單價10萬+的二手小區(qū)共50多個，覆蓋天河、越秀、海珠、荔灣、白云等核心區(qū)域。

天河以37個穩(wěn)占全市第一，與其它區(qū)形成斷檔式差距。

其中，珠江新城就占了23個，占比達61%，同時也占了全市10萬+小區(qū)的46%，絕對的宇宙中心。

緊隨其后，越秀有5個小區(qū)上榜，海珠有4個，白云2個，荔灣則僅有一個。

到了2026年，全市10萬+小區(qū)驟降至25個。

珠江新城板塊僅剩12個小區(qū)堅守，但法拉利老了還是法拉利，其全市占比依然有48%。

其它區(qū)域和板塊就更不好受了：

天河北，由7個→1個；天河公園5個→1個；華景新城2個→0個。

越秀和白云僅剩一個入圍，荔灣直接被剔除出局。

海珠卻是例外，10萬+小區(qū)數(shù)量從4個變成6個，是唯一一個能做到逆流而上的。

從成交規(guī)模看，2021年廣州單價10萬+住宅年成交289套，而2025年，10萬+房源全年成交僅98套，較2021年降幅達66%，流動性顯著萎縮。

更值得關(guān)注的還有價格韌性差異。

2021年，多數(shù)10萬+小區(qū)的市場均價集中在10-15萬/平，價差相對有限。

2025年，堅守10萬+的小區(qū)分化嚴重，頂豪如僑鑫匯悅臺仍能維持20萬/平以上的成交價，而部分剛過線的小區(qū)均價僅10-12萬/平，隨時面臨失守風(fēng)險。

02.

誰守住了10萬大關(guān)

誰在黯然掉隊

如今，廣州仍能保持均價10萬+的小區(qū)，主要集中在核心地段+稀缺資源+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的優(yōu)勢，缺一不可。

要不就第一梯隊的頂豪標桿，匯悅臺、凱旋新世界、尚東柏悅府這些。

其中匯悅臺作為廣州豪宅天花板，2025年大部分房源成交價格還是能超20萬/平。

即便在市場低迷期，高樓層江景房源仍能賣出25萬/平以上的價格。

要么就是具有不可替代的絕對稀缺資源代表。

珠江新城城央別墅，珠江別墅最近就掛出一套建面約353㎡雙拼別墅，掛牌價9800萬，單價約27.76萬/平。

要知道，珠江別墅在2024年成交過一套建面約367平雙拼，折合單價25.29萬/平，創(chuàng)下當年全市二手房成交單價TOP3，相比2021年高峰幾乎沒太大波動。

還有珠江新城的標桿改善型小區(qū)，也有守住10萬大關(guān)的代表。

比如中?；ǔ菫?，雖然近兩年價格偶有出現(xiàn)波動，但當前成交均價還是能站穩(wěn)10萬/平的及格線。

天河公園、天河北這些上一次輪動的熱門板塊，價格堅挺著在10萬+/平的只有一個次新盤，有學(xué)位+公園資源加持的新世界天逸。

其它區(qū)能站穩(wěn)10萬+/平的代表就少之又少了。

海珠是新軍突起的尖子生，中海映瀾臺、琶洲樾、琶洲南TOD都是近兩年交付的項目，已經(jīng)出現(xiàn)12萬+/平的整體均價。

不過都是新掛牌較多，普遍的成交價還有待市場檢驗。

而5年間，有約30個小區(qū)從10萬+陣營跌落，其中不乏曾經(jīng)的頂流，最具代表性的有三類：

1、老牌頂豪跳水選手。

曾被譽為“海珠一哥”的保利天悅，2021巔峰時期單價達17萬/平，2025同款戶型跌至9.5萬/平，5年直接縮水了1600多萬。

而平臺上大量200平以下戶型，掛牌單價在10萬左右，成交價再講講跌穿10萬不是夢......

還有粵海麗江花園，也是沒啥大毛病，卻被強行跳水的典型代表。

該樓盤高位時單價曾到過14萬+，目前7萬左右的單價，相當于從高位跌去50%，在珠江新城東屬于“腰斬價”，相比周邊譽峰、觀園等豪宅，現(xiàn)在上車門檻更低。

2、紅利炒作退潮代表。

這些小區(qū)，一開始依托板塊的紅利，被炒房客利用高杠桿涌入，推動房價快速上漲形成泡沫。

典型如保利心語，本來只是珠江新城剛需盤，21年被炒上14萬+/平的天價。

后來市場收緊，投資客難以通過杠桿撬動交易，流動性大幅下降，自然被市場打回原形，如今市場均價在7萬/平上下徘徊。

3、產(chǎn)品老化的淘汰代表。

例如越秀，曾經(jīng)憑借學(xué)位和地段優(yōu)勢，多個老牌豪宅小區(qū)單價可以維持在10-12萬/平，但因戶型老舊、配套滯后等問題，在市場沖擊下現(xiàn)成交價已跌至7-8萬/平。

雖有部分優(yōu)質(zhì)房源仍能賣出10萬+，但整體均價已降至分水嶺。

廣州10萬+小區(qū)的數(shù)量變遷，本質(zhì)是市場慢慢回歸理性，好房子被重新看見的過程。

前有新規(guī)落地，對老豪宅形成降緯打擊，后有供給激增，富人選擇面廣了，直接導(dǎo)致市場分化。

琶洲南TOD、保利玥璽灣、保利天奕、保利天曜等等新項目，形成群雄逐鹿的格局。

曾經(jīng)，10萬/平是身份的象征。

現(xiàn)在，10萬/平成為對小區(qū)地段、資源、產(chǎn)品力的綜合考驗，只有真正具備核心價值，具備“唯一性”的小區(qū)，才能在分化市場中站穩(wěn)腳跟。

那些僅靠地段紅利、無獨特優(yōu)勢的小區(qū)，在當前市場沖擊下，失守只是時間問題。