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北京樓市調規(guī)之風，吹到了房山。

2月2日，北京規(guī)自委公示了頤知筑東區(qū)的調規(guī)設計圖。

這不是搞突然襲擊。

去年12月17日，北京城建集團就做了預告，計劃將頤知筑東區(qū)的相關條件，進行優(yōu)化調整。

核心內容是："在原建筑規(guī)模保持不變的前提下，將0028地塊相關條件，優(yōu)化調整為按需設置開敞陽臺、建筑高度24米局部上浮一檔。"

很明顯，頤知筑東區(qū)的戶型，從無陽臺變成開敞陽臺，建筑高度從24米變成局部36米。

一個是為了增加贈送面積，一個是將樓間距拉大。

這種調規(guī)實施后，好房子元素滿滿。

但，這樣一來，背刺了西邊一路之隔的頤知筑西區(qū)（0018地塊）老業(yè)主。之前，在昌平的國譽燕園朗潤，也干過這事。（詳見《北京城建背刺了自己》）

2024年1月4日，北京城建房地產開發(fā)有限公司以底價22.8億元，摘得房山區(qū)拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地塊，樓面價約1.7萬元/㎡，銷售指導價4.5萬元/㎡。

這宗地即頤知筑，西區(qū)率先出擊。

2025年3月25日，西區(qū)拿到預售許可證，推出19棟住宅樓634套房源，為92-143㎡的洋房產品。

截至2月2日，頤知筑西區(qū)網簽90套，去化率14.2%，成交均價3.04萬元/㎡，約為銷售指導價的68折，成交金額約2.82億元，地價覆蓋率僅為13%。

這個成績，可用“慘淡”二字來形容。

現在，東區(qū)調規(guī)，西區(qū)雪上加霜了，手握500多套庫存，怎么辦？

如果東區(qū)的房價和西區(qū)拉平，那西區(qū)的90位老業(yè)主，一定會很憂傷。當下的房山樓市，即便有了好房子元素，漲價也是蠻難的。

對北京城建而言，頤知筑東區(qū)調規(guī)，也算是賭一把，總比坐以待斃要好。

單套戶型面積：減少22%

頤知筑調規(guī)，有一個大原則：將戶型變小。

這一點，在北京過往的調規(guī)案例里，有條件改戶型的，基本都是朝這個方向干的。

來看一下頤知筑東區(qū)的戶型變化情況：

1、地上計容面積不變，還是6.38萬平米，新增500平米不計容面積，地下面積從3.44萬平米，增至3.81萬平米；

2、戶數從原規(guī)劃的572戶，增至730戶，平均戶型面積從原來的111平米，減至87平米，降幅22%，尺度非常大。

為什么要大比例做小戶型？西區(qū)的供求關系，給出了答案。

花姐查了一下它的網簽明細：90-100平米，供應130套，網簽51套；100-110平米，供應262套，網簽15套；110-120平米，供應122套，網簽17套；120-130平米，供應72套，網簽2套；140-150平米，供應42套，網簽5套。

這組數據表明，頤知筑的戶型，在超過100平米之后，就鮮有人問津了。意思是，單套總價最好控制在300萬元以下。

吸取這個經驗教訓，東區(qū)調規(guī)勢在必行。

根據最新的報規(guī)圖，花姐對頤知筑東區(qū)戶型做了一版推測。

它大致分六款戶型，面積段為82平米、84平米、88平米、95平米、100平米和128平米。

其中，128平米戶型也是為了調節(jié)容積率，僅設32套。

頤知筑的剛需路線，走得很徹底。

疑似再現內嵌陽臺

頤知筑東區(qū)戶型變小，但實際使用面積增大了。

這就是拜好房子政策所賜，允許設置開敞陽臺。

從報規(guī)圖公布順序看，頤知筑東區(qū)算是房山第二個好房子，第一個好房子是它的兄弟，北廣陽城地鐵口的0015、0016、0019地塊。

它們兄弟倆，在贈送面積的手法和尺度上，都差不多。

頤知筑東區(qū)的贈送手法有三種：開敞陽臺+飄窗+設備陽臺。

1、開敞陽臺

南向開敞陽臺，有兩款，都是贈送一半面積。

一款南向為通面陽臺，但進深就窄了些，約1.2米。這款戶型很稀缺，只出現在樓王8#的128平米戶型，共計32套。

另一款的南向陽臺，只是局部設置，很普遍。但也根據陽臺的長短，分成進深1.2和1.5米兩款。

2、飄窗

頤知筑東區(qū)的南向和側面，只要沒有陽臺，那就設置了飄窗，全贈送。

3、設備陽臺

每個戶型的北面，皆有設備陽臺，而且都有兩個，封閉成室內，全贈送。

有關頤知筑東區(qū)和北廣陽城項目的開敞陽臺，花姐大膽推測，可能是內嵌陽臺，交房后會封閉進室內。（詳見《北京城建，乾坤大挪移》）

在北京，沒有內嵌陽臺的區(qū)域，只剩下大興區(qū)和海淀區(qū)了。

建筑拉高的小心思

對比頤知筑東區(qū)調規(guī)前后，它的公區(qū)規(guī)劃似乎變化不大。

這種觀感，主要來自樓棟數和布局。

它的樓棟數為15棟不變；樓棟排布基本未變；消防通道變了。

但，細看之后，它的建筑高度變了，從24米變局部36米，主要升高的樓棟是：1#11F、3#10F，7#12#13#局部為10F。

沒調規(guī)之前，為清一色的8F洋房。

為什么東區(qū)要增加建筑高度？

花姐的判斷有以下三點：

1、在地上建面不變的情況下，新規(guī)劃單套面積縮小、單元數不變，套數增多，必然樓棟變高；

2、新規(guī)劃贈送了戶型面積，面積增加了，實際樓間距縮小了，也只好將樓棟拔高；

3、原規(guī)劃都是8F洋房，新規(guī)劃變成了5-11層洋房，樓棟錯落有致，必然向上要空間。

即便如此排列，頤知筑東區(qū)的樓棟還是蠻密的。

從規(guī)劃圖上看，15棟樓呈梅花樁式布局，樓與樓斜方向的間距，最低只有6.05米，堪稱握手樓。

為了讓大家一目了然，花姐在圖紙上標出了9個角煞的標記。

此外，它的2#、5#、6#和15#，通過板連塔設計，雖然符合間距日照比，但終歸有點膈應。

北京城建重倉房山樓市

過去四年來，北京城建集團重倉房山樓市。除了頤知筑和廣陽城地塊，還布局了3個商品房項目。（詳見《北京城建，再向虎山行》）

這三個項目的進展如下：

1、長溝地塊：一年前被核準延期。

2021年10月，北京城建以9.83億底價，競得房山長溝鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化FS12-0100-6017地塊，住宅建筑控制規(guī)模為79475平方米，樓面價1.2萬/平米，銷售指導價2.7萬/平米。

它在2023年10月公示了報規(guī)圖之后，很長一段時間沒有動靜。直至2024年8月底，開始陸續(xù)進行監(jiān)理、土護降工程招投標，總投資預算8.9億元。

在2024年10月底，房山區(qū)發(fā)改委發(fā)布了長溝6017地塊，核準延期的批復。

2、和知筑：地價覆蓋率149%。

2023年12月20日，北京城建以底價12億元，競得房山區(qū)長陽鎮(zhèn)北廣陽城棚改項目FS00-0105-0011、0023地塊，規(guī)劃建面64113.761㎡，成交樓面價約1.87萬元/㎡，銷售指導價4.5萬/㎡。

2024年10月1日，和知筑取得預售許可證，共推出576套房源。

截至目前，網簽451套，成交均價3.71萬元/平米，網簽金額18.65億元，地價覆蓋率150%。

3、長陽地塊：已獲許可核準，進展緩慢。

2024年4月30日，北京城建以16.03億元底價，摘得房山長陽FS00-0101-0002、0003地塊，地上建筑規(guī)模84979平方米，銷售指導價為4.8萬元/平方米。

這塊地，曾經歷過三次流拍。

2022年10月首次上架，起拍價17.8億元，最終因無人問津而下架；2023年5月18日、12月29日，兩次進入當年預申請環(huán)節(jié)，起始價降為16.03億元，仍然沒有買家。

它最新的動態(tài)，停留在2025年6月，房山區(qū)發(fā)改委通過了項目許可核準。

綜合來看，北京城建集團在房山拿下的五宗地，規(guī)劃建面超過45萬平米，待售建面約40萬平米。

簡而言之，北京城建集團在房山，約89%的房子沒有開發(fā)和賣出。