據(jù)媒體報道，2026年2月2日，上海收購二手住房用于保障性租賃住房項目工作實質性啟動，上海市浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)作為首批試點區(qū)。

政府倡導這么久“鼓勵國有資產盤活存量房”，“商品房+保障性住房的雙軌制”的大方向，上海這次“收購二手房作為保障性租賃房”其實就是把大方向具化為可執(zhí)行的政策。

一些地方國有資本確實開始下場收購滯銷的存量房，

比如，2024年的時候，深圳市安居集團有限公司所屬企業(yè)擬開展收購商品房用作保障性住房工作�，F(xiàn)向深圳市域征集商品房用作保障性住房項目，征集范圍為深圳市（不含深汕特別合作區(qū)）范圍內商品房性質的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目（房源）。原則上項目（房源）主力戶型面積應滿足我市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求。

同年，南京市計劃出臺收購已建成未出售商品房用作保障性住房工作方案。目前，已啟動已建成未出售商品房項目梳理摸排，征詢房地產開發(fā)企業(yè)出售意愿，如有合適項目將按要求由國企負責收購實施。下一步，南京市將加快構建房地產轉型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求。

此外還有，杭州、天津、成都、青島……等強二線城市，都開展類似的工作。

甚至，各高校也在開展收購存量商品房改造成學生宿舍。比如，在去年，中國礦業(yè)大學南湖校區(qū)擬用2.93億元，收購開發(fā)商490套存量房，解決學生宿舍不足的問題。

這次上海將二手房作為收購的對象，是將政策收購的對象范圍擴大，二手房算不算“存量房”這個概念還有待商榷，不管是滯銷的新房還是二手房，收購的目的都是為了提高市場的流動性。而目前，房地產市場最大的弊端就是，缺乏流動性，國有資本的注入，至少能夠緩解部分企業(yè)和購房者的資金壓力。

同時，我們也要看到收購二手房的一些限制性條件，比如，靜安主打置換本區(qū)新房商品房的客戶房源。也就是說，你是置換需求的二手房，才能夠納入到政策的范圍，這也是目前住房“以舊換新”政策的一個措施。如果，二手房業(yè)主僅僅是想出售房源，來換取現(xiàn)金，估計很難適配該政策，你得有購買新房的需求，才能享受到這個政策，通俗點講就是“花更多的錢，可以幫你打折”，某種程度上可以說是貨幣化棚改政策中的一環(huán)。

綜合來看，本次上海收購二手住房用作保障性租賃房給市場帶來的影響，可以分為以下維度：

• 對保障性租賃住房市場：能夠快速增加中心城區(qū)小戶型保租房供應。房源來自存量市場，能有效縮短建設周期，節(jié)約一定成本，加快供給速度。

• 對二手房市場：為部分老舊小戶型房源提供新的、穩(wěn)定的退出渠道，有助于消化庫存，穩(wěn)定市場價格預期。

• 對保障性住房需求者：較低的租金，地段更為靠近中心城區(qū)，租賃合同由政府背書
  

• 對賣方：出售二手房的業(yè)主，通常有置換改善的需求，該政策能夠讓他們更快賣掉舊房，從而有資金和資格購買新房交易流程更簡化、透明，降低了置換成本和時間。

前面提到，深圳、南京等城市開展收購商品房用作保障性住房工作是在一年多以前，但這套動作也并沒有給當?shù)氐臉鞘袔磔^大的變化。畢竟，這樣的收購的住房量是有限的，地方政府財政也不寬裕，國有資本也面臨著“國有資產流失”的壓力，對于收購項目的選擇和批準也是慎之又慎。所以，這部分量對于整個市場來說是杯水車薪，再加上天量掛牌的二手房，很難對市場價格帶來波動。

該政策的關鍵點還是在于資金來源的問題，如果收購二手房不是“試點”性質的小打小鬧，規(guī)�；氖召�，就得有融資方面的財政支持。單純依靠中央撥款和地方財力是很難滿足資金需求的，還需要銀行等金融機構的貸款，尤其是專項債的長期低利率的貸款。甚至，還需要市場化的融資渠道的支持，比如這幾年較為火爆的REITs等金融工具。