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2026年春節(jié)后杭州土地市場(chǎng)的第一槍?zhuān)磳⒃诔菛|新城打響。

上城區(qū)城東新城單元SC080201-27地塊將于3月6日正式出讓?zhuān)鹋臉敲鎯r(jià)29776元/㎡，總起拍價(jià)21.34億元。

這宗地是由商業(yè)用地“商改住”而來(lái)，2025年4月，杭州市規(guī)劃和自然資源局正式將其調(diào)整為二類(lèi)城鎮(zhèn)住宅用地，容積率從3.0降至2.2，綠地率則從25%提升至35%。

這意味著，開(kāi)發(fā)商將有機(jī)會(huì)在這片核心地段，打造一個(gè)低密、高品質(zhì)的純住宅項(xiàng)目。

地段強(qiáng)者：雙地鐵+一線(xiàn)運(yùn)河+名校環(huán)伺

論地段，SC080201-27地塊堪稱(chēng)“六邊形戰(zhàn)士”。地塊南面直面京杭大運(yùn)河，坐擁一線(xiàn)河景資源；西面緊鄰麥廟港，雙重水系環(huán)繞，居住環(huán)境稀缺。

交通更是無(wú)可挑剔。北距地鐵4號(hào)線(xiàn)新風(fēng)站僅約500米，步行即達(dá)。周邊3公里范圍內(nèi)覆蓋杭州東站這一全國(guó)重要交通樞紐，形成“地鐵+高鐵”的立體交通網(wǎng)絡(luò)，極大提升了區(qū)域通達(dá)性。

在杭州主城區(qū)，能同時(shí)擁有雙水系和地鐵口的宅地，屈指可數(shù)。

地塊附近還有邵逸夫醫(yī)院、浙大二院城東院區(qū)、匯和城購(gòu)物中心等，生活配套成熟完善。

教育配套同樣亮眼。地塊與杭州采荷中學(xué)教育集團(tuán)（濮家校區(qū)）僅一路之隔，對(duì)于改善型家庭而言，吸引力巨大。

產(chǎn)品潛力：全市品質(zhì)提升試點(diǎn)，注定是高端盤(pán)

該地塊已被列為“全市住宅品質(zhì)提升試點(diǎn)項(xiàng)目”，必須嚴(yán)格遵循《杭州市住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》。這意味著未來(lái)的住宅產(chǎn)品，在用材、設(shè)計(jì)、公共空間等方面都將有更高標(biāo)準(zhǔn)。

結(jié)合2.2的低容積率，開(kāi)發(fā)商極有可能采用“高低配”模式：沿運(yùn)河一側(cè)打造疊墅或大平層，內(nèi)部則布局高品質(zhì)高層，最大化景觀價(jià)值與產(chǎn)品溢價(jià)。

節(jié)后開(kāi)拍，地價(jià)會(huì)創(chuàng)新高嗎？

SC080201-27地塊，起拍樓面價(jià)29776元/㎡，與周邊地王價(jià)格和新房售價(jià)存在巨大價(jià)差，為競(jìng)拍者預(yù)留了充足的空間。

地塊北側(cè)，綠城·翠隱江粼項(xiàng)目于2025年3月以40247元/㎡的樓面價(jià)拿下，溢價(jià)率高達(dá)43.4%。而隔河相望的安琪兒板塊，華潤(rùn)更是創(chuàng)下了50683元/㎡的板塊地價(jià)新高。

當(dāng)前杭州主城核心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)稀缺，而改善型需求持續(xù)旺盛。城東新城板塊，綠城·翠隱江粼即將清盤(pán)，均價(jià)61307元/㎡，地塊南面的安琪兒板塊，也只有少量疊排在售，均價(jià)8-9萬(wàn)/㎡。地塊所建新項(xiàng)目即使定價(jià)在6.5-7萬(wàn)/㎡，依然具備較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

作為2026年春節(jié)后杭州的首拍宅地，其出讓結(jié)果將成為觀察全年土地市場(chǎng)冷暖的重要風(fēng)向標(biāo)。3月6日的土地拍賣(mài)場(chǎng)上，究竟誰(shuí)能摘得這顆“明珠”？讓我們拭目以待。

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