（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

林浩與蘇晴原系夫妻關(guān)系，于2017年10月23日協(xié)議離婚。一號房屋系二人夫妻關(guān)系存續(xù)期間，以林浩、蘇晴名義購買的房產(chǎn)，但雙方在《離婚協(xié)議書》中，就財(cái)產(chǎn)分割部分標(biāo)注“無”，未明確約定一號房屋的分割方式。后蘇晴向法院提起訴訟，主張分割該房屋。

林浩辯稱，不同意蘇晴的訴訟請求，主張離婚協(xié)議中已載明無共同財(cái)產(chǎn)，且一號房屋實(shí)際由其父母林建國、劉梅全款購買，一直由二位老人居住，林建國、劉梅從未表示將房屋贈與林浩或蘇晴，應(yīng)駁回蘇晴的全部訴訟請求，同時(shí)稱蘇晴曾參加家庭會議，同意一號房屋歸其父母所有。

第三人林建國、劉梅（林浩父母）述稱，一號房屋系二人于2013年8月9日借用兒子林浩的名義全款購買，有相關(guān)支付憑證，二人已在該房屋長期居住9年，有居委會出具的長期居住證明。二人曾組織家庭會議，簽訂相關(guān)居住使用及分配協(xié)議，明確一號房屋歸二人所有，用于養(yǎng)老居住，相關(guān)物業(yè)、暖氣費(fèi)用均由二人承擔(dān)。林浩與蘇晴因蘇晴婚內(nèi)出軌離婚，離婚時(shí)蘇晴已拿走婚后車輛及存款，時(shí)隔8年再主張分割房屋，請求法院駁回蘇晴的訴訟請求，并判令一號房屋歸二人所有，辦理過戶登記，訴訟費(fèi)由林浩、蘇晴承擔(dān)。

經(jīng)查，2013年8月9日，林浩、蘇晴作為買受人，與甲公司簽訂商品房預(yù)售合同（限價(jià)商品住房），約定購買一號房屋，房屋總價(jià)款484330元，合同明確限價(jià)房不滿5年不得轉(zhuǎn)讓，滿5年轉(zhuǎn)讓需交納相應(yīng)土地收益等價(jià)款。2016年8月21日，一號房屋取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書，權(quán)利人為林浩、蘇晴，系共同共有，權(quán)利性質(zhì)為限價(jià)商品住房，房屋一直由林建國、劉梅實(shí)際居住使用。雙方均認(rèn)可一號房屋購房款由林建國、劉梅全款出資。

林建國、劉梅提交了2014年簽訂的“父母購置樓房居住使用方案”，載明一號房屋由二人全款出資，借用林浩名義購買，房屋所有權(quán)、居住權(quán)等歸二人所有，林浩及案外人（林浩兄長）簽字確認(rèn)，但蘇晴未簽字，且蘇晴對該方案不予認(rèn)可，主張?jiān)摷s定違反限價(jià)房政策，應(yīng)屬無效。林建國、劉梅申請證人出庭作證，欲證明蘇晴對該方案知情且同意，蘇晴以證人與第三人存在利害關(guān)系、證言陳述不一致為由，不認(rèn)可證人證言。

經(jīng)蘇晴申請，乙公司出具評估報(bào)告，認(rèn)定一號房屋市場價(jià)值2040000元（注：該房屋已滿5年，需補(bǔ)繳土地收益金約15萬元，未在評估結(jié)果中扣除）。林建國、劉梅提交了購房資質(zhì)核驗(yàn)結(jié)果，顯示初步核驗(yàn)通過；林浩提交微信聊天記錄，欲證明蘇晴離婚時(shí)凈身出戶，蘇晴對此不予認(rèn)可，主張離婚協(xié)議未約定房屋分割系因當(dāng)時(shí)房屋不滿5年無法分割，系暫時(shí)擱置。

裁判結(jié)果

一、一號房屋歸林浩所有，蘇晴于本判決生效之日起七日內(nèi)協(xié)助林浩辦理該房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；

二、林浩于本判決生效之日起七日內(nèi)支付蘇晴房屋折價(jià)款1020000元；

三、駁回林建國、劉梅的全部訴訟請求。

法院說理

法院生效裁判認(rèn)為，離婚時(shí)，夫妻的共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成的，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權(quán)益的原則判決。本案的核心爭議焦點(diǎn)為：一是林建國、劉梅與林浩之間的借名買房關(guān)系是否成立且有效；二是一號房屋是否屬于林浩與蘇晴的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)否予以分割。

關(guān)于借名買房關(guān)系的效力，首先，林建國、劉梅主張與林浩存在借名買房關(guān)系，但提交的居住使用方案無蘇晴簽字，證人與第三人存在利害關(guān)系，證言存在矛盾，在蘇晴明確否認(rèn)的情況下，未能提交充分證據(jù)證明蘇晴對借名買房事宜知情且同意，故該借名約定對蘇晴不具有約束力。其次，一號房屋系限價(jià)商品住房，屬于國家保障性住房，供應(yīng)對象具有特殊性，需經(jīng)資格審核后方可購買。即便借名買房關(guān)系成立，該約定也剝奪了其他符合限價(jià)房購買條件家庭的購房機(jī)會，違背了國家建立限價(jià)房制度的初衷，損害了社會公共利益，依照法律規(guī)定，該借名買房約定應(yīng)屬無效。因此，法院對林建國、劉梅要求確認(rèn)一號房屋歸其所有并辦理過戶的請求不予支持，雙方就購房出資的爭議可另行解決。

關(guān)于一號房屋的分割問題，離婚協(xié)議中僅標(biāo)注財(cái)產(chǎn)“無”，未對一號房屋的歸屬作出明確約定，該約定并不當(dāng)然排除蘇晴作為房屋共有人的合法權(quán)利。結(jié)合房屋登記情況及購買時(shí)間，一號房屋系林浩與蘇晴婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買，登記為雙方共同共有，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，蘇晴主張分割該房屋的請求符合法律規(guī)定，法院予以支持。關(guān)于房屋折價(jià)款，結(jié)合評估報(bào)告確定的房屋市場價(jià)值，酌定林浩支付蘇晴折價(jià)款1020000元，房屋歸林浩所有。關(guān)于土地收益金，因分割時(shí)房屋未實(shí)際交易，具體數(shù)額無法確定，雙方可待該費(fèi)用實(shí)際發(fā)生后另行解決。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案“離婚后財(cái)產(chǎn)分割、借名買房、限價(jià)房糾紛”三大核心沖突點(diǎn)，總結(jié)以下辦案心得及維權(quán)指引，供同類糾紛當(dāng)事人參考：

1. 離婚協(xié)議財(cái)產(chǎn)約定需明確，避免后續(xù)爭議。本案中，雙方離婚時(shí)未明確一號房屋的分割方式，僅標(biāo)注財(cái)產(chǎn)“無”，導(dǎo)致離婚多年后再起糾紛。提醒當(dāng)事人，離婚時(shí)無論財(cái)產(chǎn)是否明確，均應(yīng)在協(xié)議中清晰載明財(cái)產(chǎn)歸屬及分割方案，避免以“無財(cái)產(chǎn)”簡單概括，防止后續(xù)權(quán)益受損。

2. 借名購買保障性住房風(fēng)險(xiǎn)極高，約定多屬無效。限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，系國家為解決特定群體住房困難設(shè)立的政策福利，購買資格具有專屬性。借名購買此類房屋，即便簽訂相關(guān)協(xié)議，也因損害社會公共利益而被認(rèn)定為無效，借名人無法依據(jù)協(xié)議取得房屋所有權(quán)，出資爭議需另行解決。

3. 借名買房需經(jīng)全體相關(guān)權(quán)利人同意，留存完整證據(jù)。本案中，第三人主張借名買房，但未提供證據(jù)證明原告知情且同意，該約定對原告無約束力。提醒當(dāng)事人，若確需借名買房，需經(jīng)房屋登記名義人及其配偶（如有）共同簽字確認(rèn)，同時(shí)留存出資憑證、溝通記錄等完整證據(jù)，防范后續(xù)糾紛。

4. 離婚后發(fā)現(xiàn)未分割共同財(cái)產(chǎn)，可依法主張權(quán)利。本案中，原告離婚8年后仍可主張分割一號房屋，因離婚協(xié)議未明確排除其財(cái)產(chǎn)權(quán)利，且房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。提醒當(dāng)事人，離婚后發(fā)現(xiàn)有未分割的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，可在法定時(shí)效內(nèi)提起訴訟，依法維護(hù)自身財(cái)產(chǎn)權(quán)益，切勿因時(shí)間久遠(yuǎn)而放棄維權(quán)。

實(shí)踐中，借名買房、離婚后財(cái)產(chǎn)分割、保障性住房糾紛頻發(fā)，當(dāng)事人往往因不懂法律規(guī)定、證據(jù)留存不足、協(xié)議約定不明確導(dǎo)致權(quán)益受損。若你正遭遇此類房產(chǎn)糾紛，可聯(lián)系我們，我們將為你提供專業(yè)的法律分析、維權(quán)指引，精準(zhǔn)梳理辦案思路、深挖關(guān)鍵證據(jù)，全程護(hù)航你的合法房產(chǎn)權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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