來源：1細(xì)雨中的呼喊

2025年，江蘇連云港贛榆區(qū)法院審理了一起典型爛尾樓糾紛案：購房者柏某、楊某娟因開發(fā)商逾期交房導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，無力繼續(xù)償還按揭貸款，最終被銀行起訴要求清償剩余貸款本息60余萬元及律師費(fèi)。

此案的核心矛盾照例是：開發(fā)商資金鏈斷裂導(dǎo)致樓盤停工，購房者面臨“錢房兩空”困境。按傳統(tǒng)裁判邏輯，銀行依據(jù)《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》中“無論房屋是否交付，借款人均需還貸”的格式條款，要求購房者獨(dú)自承擔(dān)還款責(zé)任。

購房者主張：開發(fā)商嚴(yán)重違約致使商品房買賣合同目的無法實(shí)現(xiàn)，購房者依法解除購房合同及貸款合同，并拒絕繼續(xù)還貸。

一件事先誰都沒有想到的事發(fā)生了——司法的天平這次向弱勢群體傾斜。

連云港贛榆法院作出一個(gè)石破天驚的判決：免除購房者還貸責(zé)任。剩余貸款本息由開發(fā)商承擔(dān)，購房者無需繼續(xù)還款；返還已支付款項(xiàng)，開發(fā)商需退還購房者已付首付及前期貸款本息；

否定銀行格式條款：認(rèn)定銀行合同中“單方轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)”的條款無效，因其不合理加重消費(fèi)者責(zé)任。

法理依據(jù)：《民法典》第563條：因開發(fā)商逾期交房（超3個(gè)月）構(gòu)成根本違約，購房者享有法定解除權(quán)；

最高法院司法解釋（2020年修訂）第20條：商品房買賣合同解除導(dǎo)致貸款合同目的無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，借款人可解除貸款合同；

參照最高法案例（2019）民再245號(hào)：開發(fā)商作為貸款資金實(shí)際使用人和受益人，應(yīng)承擔(dān)終極還款義務(wù)。

毫無疑問，這一判決顛覆了房地產(chǎn)金融糾紛的傳統(tǒng)邏輯，其劃時(shí)代意義體現(xiàn)于三方面：

1. 法理突破：穿透形式正義，直指實(shí)質(zhì)公平

推翻“合同相對性”桎梏：傳統(tǒng)裁判固守“誰貸款誰還款”原則，導(dǎo)致73.6%的爛尾樓糾紛中購房者敗訴。本案首次揭示“雙向擔(dān)保”關(guān)系本質(zhì)——開發(fā)商是資金實(shí)際受益人，銀行放貸時(shí)未盡開發(fā)商資質(zhì)審查義務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)由購房者承擔(dān)。

宣告“霸王條款”無效：明確金融機(jī)構(gòu)不得通過格式條款將自身風(fēng)控失職轉(zhuǎn)嫁消費(fèi)者，彰顯《民法典》公平原則。

2. 社會(huì)效應(yīng)：為160萬爛尾樓家庭提供破局樣本。

破解系統(tǒng)性不公：全國近十年積累約160萬套爛尾樓，此前購房者需同時(shí)背負(fù)房貸與房租，陷入“雙重剝奪”。本案確立“開發(fā)商擔(dān)責(zé)+退房退錢”規(guī)則，成為同類案件裁判的坐標(biāo)系。

倒逼行業(yè)改革：判決后，多家銀行提升開發(fā)商履約能力審查權(quán)重40%，住建部加速修訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，推動(dòng)監(jiān)管賬戶與工程進(jìn)度嚴(yán)格掛鉤。

3. 司法溫度：在制度冰面上鑿開人道缺口。

承認(rèn)購房者的“生存權(quán)優(yōu)先”：法官在判決書中強(qiáng)調(diào)：“當(dāng)貸款合同的締約基礎(chǔ)（房屋交付）崩塌時(shí)，要求購房者為一紙無法兌現(xiàn)的契約終生還貸，違背基本正義”。

并且法院還考慮到避免“沉沒成本”吞噬個(gè)體：支持返還首付和已付利息，最大限度減少購房者損失，而非僅“止損”。

說得多好??！經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，現(xiàn)實(shí)生活中多少個(gè)家庭屋漏偏逢連陰雨，失業(yè)又碰到爛尾樓。最后就因?yàn)闋€尾樓需要繼續(xù)還貸陷入家破人亡的痛苦深淵。

如果說這是一個(gè)有法治有良知有人性有溫度的判決，那么此前的同類案件就恰恰相反！為什么會(huì)這樣呢？無非是二百五的預(yù)售制與司法惰性雜交留下的孽種。

內(nèi)地預(yù)售制是借鑒了香港“樓花”模式，他們僅學(xué)了一半，其最核心的保障機(jī)制卻未被引入：

香港政府要求購房款存入律師行托管賬戶，按工程進(jìn)度支付；內(nèi)地則由開發(fā)商掌控預(yù)售資金，挪用風(fēng)險(xiǎn)極高。

內(nèi)地缺失“購房者優(yōu)先原則”：香港規(guī)定若延期交房，購房者可在約定交房日第28天至第6個(gè)月退房退款，貸款責(zé)任自動(dòng)終止；內(nèi)地購房者則被困于“繼續(xù)還貸或征信破產(chǎn)”的二元絕境。

在司法機(jī)構(gòu)的惰性操作下，形式主義壓倒實(shí)質(zhì)正義。過往判決機(jī)械割裂購房合同與貸款合同，忽視二者在預(yù)售模式下的依存關(guān)系。而銀行憑借所謂“國家金融安全”的優(yōu)勢地位將格式條款強(qiáng)加于購房者，而法院常常默認(rèn)其合理性。

更不用說爛尾樓項(xiàng)目多涉及地方政府的稅收、就業(yè)，部分法院顧慮“判倒開發(fā)商”引發(fā)連鎖反應(yīng)，故而習(xí)慣性犧牲購房者。

連云港的這個(gè)判決的價(jià)值遠(yuǎn)超個(gè)案——這個(gè)“有良知有人性有溫度的判決”并非是對法律的背離，而是對法治真諦——“良法善治”的回歸。而那些曾廣被詬病的判決，實(shí)則是制度惰性、利益枷鎖與機(jī)械思維共謀的產(chǎn)物。

當(dāng)司法者敢于在制度冰面上鑿開人道缺口 ，當(dāng)裁判文書愿為“人之常情”留一席之地，司法便升華為“社會(huì)良知的守護(hù)者”。當(dāng)購房者不必跪在爛尾樓前痛哭，當(dāng)格式條款不能再吞噬弱者生計(jì)，司法便完成了從“技術(shù)理性”到“人本良知”的躍遷。

正如判決書所昭示：當(dāng)開發(fā)商明白違約終將自食其果，當(dāng)銀行學(xué)會(huì)敬畏消費(fèi)者權(quán)利，我們才真正抵達(dá)了法治文明的彼岸。

這樣一個(gè)本該石破天驚的判決為什么卻幾乎無聲無息地湮沒在信息的海洋里？

它不該上熱搜嗎？

它不能上頭條嗎？

它不值得歡呼嗎？

我百思不得其姐。