2月初，上海樓市傳出重磅消息。

官方牽頭收購(gòu)部分二手住房，用作保障性租賃住房，首批試點(diǎn)落在浦東、靜安、徐匯等核心區(qū)域。

消息迅速引發(fā)討論：有人認(rèn)為這是救市新動(dòng)作，也有人不解——相比直接收新房，逐套收購(gòu)二手房既復(fù)雜又費(fèi)時(shí)，為什么偏要選這條更難的路？

如果只把它理解為“救市”，顯然低估了背后的意義。

這更像是一個(gè)信號(hào)：房地產(chǎn)市場(chǎng)最艱難的階段，正在過去，市場(chǎng)開始從探底階段，慢慢走向穩(wěn)定。

但需要強(qiáng)調(diào)的是，企穩(wěn)并不等于反彈，更不意味著房?jī)r(jià)會(huì)重回快速上漲通道。

先看這次政策“反?！敝?。

此前各地收購(gòu)房源，多數(shù)是直接對(duì)接開發(fā)商批量回購(gòu)新房庫(kù)存。

流程簡(jiǎn)單、效率高，也有助于緩解開發(fā)商庫(kù)存壓力。

而二手房面對(duì)的是大量個(gè)人業(yè)主，每個(gè)人的出售節(jié)奏、心理價(jià)位都不同，幾乎不可能像開發(fā)商那樣統(tǒng)一議價(jià)。

更何況，同一個(gè)小區(qū)里，不同樓層、朝向、裝修狀況，價(jià)格都可能相差明顯。

想批量收購(gòu)，本身就是一件難度很高的事。

既然復(fù)雜，為何還要做？

關(guān)鍵原因在于，市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入可接受區(qū)間，官方判斷風(fēng)險(xiǎn)可控，甚至具備長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)價(jià)值。

支撐這一判斷的核心，是“租售比”。

目前上海不少中心城區(qū)二手房的租售比已接近2.5%，部分位置較好的老小區(qū)甚至接近3%。

這個(gè)數(shù)字過去并不突出，但放在當(dāng)前低利率環(huán)境中，吸引力已經(jīng)明顯提升。

簡(jiǎn)單對(duì)比一下：當(dāng)前國(guó)債收益率普遍在1%至2%區(qū)間徘徊，而將房源轉(zhuǎn)為保障性租賃住房后，長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)回報(bào)反而更具優(yōu)勢(shì)。

對(duì)地方政府來說，這類操作還有現(xiàn)實(shí)需求。

保障性租賃住房建設(shè)有明確指標(biāo)，新建住房周期長(zhǎng)、投入大，還可能增加市場(chǎng)庫(kù)存壓力。

而直接收購(gòu)存量住房，既能快速形成房源供應(yīng)，又不會(huì)新增市場(chǎng)供給，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)更為有利。

再加上，一線城市土地資源有限，成熟區(qū)域的新建空間本就不多，收購(gòu)存量住房反而更現(xiàn)實(shí)。

同時(shí)，老城區(qū)房源交通便利、配套成熟，更適合作為租賃住房投入使用。

從具體收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)也能看出政策指向。

例如浦東提出，優(yōu)先收購(gòu)70平方米以下、2000年前建成、總價(jià)控制在一定范圍內(nèi)的住房，同時(shí)鼓勵(lì)有置換需求的業(yè)主參與。

而這類房源，恰恰是上海二手房市場(chǎng)中占比最高的“老破小”。

對(duì)這類房源形成托底效應(yīng)，等于給不少業(yè)主提供了出售出口，從而帶動(dòng)置換需求釋放。

當(dāng)前上海樓市真正卡住的環(huán)節(jié)，并不是剛需，而是改善型需求。

許多家庭想換房，卻因?yàn)榕f房難賣而遲遲無法行動(dòng)。

如果舊房流動(dòng)性恢復(fù)，整個(gè)市場(chǎng)鏈條也會(huì)重新運(yùn)轉(zhuǎn)起來。

從近期數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)回暖跡象。

1月份，上海二手房成交量同比明顯增長(zhǎng)，連續(xù)數(shù)月維持高位水平，部分交易日單日成交突破千套。

與此同時(shí)，掛牌量持續(xù)回落，供需關(guān)系開始改善。

北京、深圳、廣州等城市近期成交量也出現(xiàn)不同程度回升，市場(chǎng)情緒逐漸趨穩(wěn)。

資本市場(chǎng)同樣有所反應(yīng)，房地產(chǎn)相關(guān)板塊出現(xiàn)階段性反彈，說明市場(chǎng)預(yù)期也在發(fā)生變化。

不過，這并不意味著市場(chǎng)已經(jīng)全面復(fù)蘇。

一方面，春節(jié)前后本就是傳統(tǒng)交易活躍期，存在一定季節(jié)性因素；另一方面，過去幾年市場(chǎng)也多次出現(xiàn)階段性反彈后再度回調(diào)的情況。

真正決定房地產(chǎn)走勢(shì)的，仍然是居民收入預(yù)期與長(zhǎng)期需求。

當(dāng)前收入增長(zhǎng)并未出現(xiàn)明顯改善，多數(shù)購(gòu)房者依然保持謹(jǐn)慎態(tài)度，投資性需求難以重回市場(chǎng)。

即便租售比有所修復(fù)，與國(guó)際成熟市場(chǎng)常見的3%至5%區(qū)間相比仍有差距，這也意味著房?jī)r(jià)缺乏持續(xù)快速上漲的基礎(chǔ)。

因此，更理性的判斷是：

樓市急跌階段正在結(jié)束，但大幅上漲的時(shí)代也已經(jīng)過去。

未來一段時(shí)間，市場(chǎng)大概率會(huì)進(jìn)入一個(gè)以“穩(wěn)定”為主的階段——下跌空間有限，上漲動(dòng)力也不足。

對(duì)于購(gòu)房者而言，真正需要關(guān)注的，或許不再是房?jī)r(jià)短期漲跌，而是住房本身是否符合自身長(zhǎng)期居住與生活需求。

畢竟，當(dāng)市場(chǎng)回歸理性，房子最終還是要回到“居住”這個(gè)最基本的屬性上來。