文/北京進(jìn)深 林振興

御林灣，終于“趕上了”春節(jié)檔

2月7日，項(xiàng)目一口氣獲批共15棟住宅樓的1563套房源，準(zhǔn)許銷售面積210411.55㎡，擬售均價(jià)在7.17萬-8.61萬元/㎡區(qū)間，整體擬售均價(jià)約7.65萬元/㎡，總貨值超161億元。

御林灣是一個(gè)“有故事”的樓盤。

從2017年拿地至今，它經(jīng)歷了動工-停工-又復(fù)工，報(bào)規(guī)-改規(guī)-再報(bào)規(guī)，以及外立面“減配”，現(xiàn)如今終于要面世了。

項(xiàng)目公司（東洲房地產(chǎn)）的股東關(guān)系復(fù)雜，背后股東除了首農(nóng)，還隱藏著三位神秘“金主”。

此前，置業(yè)顧問告訴進(jìn)深君，“項(xiàng)目南區(qū)高層單價(jià)6萬+/㎡，西區(qū)洋房價(jià)格略高一點(diǎn)，但不超過8萬元/㎡。”

在朝陽樓市，御林灣是名副其實(shí)的“價(jià)格屠夫”。

現(xiàn)在的朝陽奶西板塊是什么行情？御林灣由南向北依次是，望京云尚、望京樾、中建宸園和望京國譽(yù)府，目前在售新盤的是成交價(jià)在8-9萬/㎡。而御林灣，以近萬元價(jià)差，硬生生撕開一道口子。

在當(dāng)下北京“好房子”標(biāo)準(zhǔn)卷上天的市場里，御林灣顯得有些“過時(shí)”了：

得房率、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀……與近幾年亮相的新一代產(chǎn)品相比，差距不小。更要命的是，它不靠地鐵，通勤依賴自駕或公交。

在產(chǎn)品上“落后”其他新盤，御林灣能否憑借“低價(jià)換量”的戰(zhàn)術(shù)突圍成功？

01

御林灣是一個(gè)建面約21.04萬㎡的超級大盤，由南區(qū)324與西區(qū)323兩個(gè)地塊組成，還規(guī)劃了約2.3萬㎡商業(yè)，共計(jì)約1563套房源。

324地塊（南區(qū)）規(guī)劃12棟高層住宅樓，共1487戶，面積段約90-155㎡，預(yù)售均價(jià)在7.17萬-8.38萬元/㎡。所有一層都帶院子。

南區(qū)預(yù)售均價(jià)最低的兩棟樓是17#（71702.01元/㎡）和12#（73015.38元/㎡），因?yàn)榭恐粭l馬路，不可避免有噪音影響。

其中，17#有200套房源，也是房源數(shù)量最多的樓棟，面積段覆蓋90㎡、123㎡，得房率約79.4%。

90㎡的面積段，新房基本都能做到三居兩衛(wèi)。御林灣只做了兩居一衛(wèi)，暗衛(wèi)，干濕不分離；戶型缺角多，廚房是狹長型。

最奇葩的是北向次臥僅設(shè)置了1米多寬的南向窗子，采光不好。

125㎡戶型東南也缺了一個(gè)大角，餐廳對著廁所，進(jìn)門到客廳的過道面積被浪費(fèi)。

該戶型的客廳面寬僅4m，在海淀、朝陽類似面積段的房子，面寬都比這個(gè)大。

南區(qū)只有16#、18#的預(yù)售價(jià)高于8萬元/㎡。其中，16#樓王，共計(jì)70套房源，預(yù)售均價(jià)最高——83775.27元/㎡，包括140㎡、155㎡戶型，得房率約80.8%。

155㎡四居，南向三面寬。這個(gè)戶型問題最大，狹長的客廳+餐廳占了將近60㎡，北向窗墻比小。

四個(gè)臥室面積都不大，主臥超20㎡，但是飄窗和主衛(wèi)比較吃面積，沒有獨(dú)立衣帽間，只配了組大衣柜。

主衛(wèi)帶浴缸，單臺盆設(shè)計(jì)；公衛(wèi)沒窗戶；廚房只有7㎡，北邊餐廳做了西廚島臺，擴(kuò)容廚房空間；北邊臥室隱私性較差，只能做個(gè)書房。

南區(qū)的優(yōu)勢在于，近百米樓間距。但缺點(diǎn)也不少，容積率2.2，且戶型設(shè)計(jì)相較現(xiàn)在的“好房子”顯然過時(shí)。

同時(shí)，南區(qū)帶有下沉商業(yè)廣場，包含中直機(jī)關(guān)的家屬樓、人才房和商品房。但“混居”也會導(dǎo)致居住人群差異大，社區(qū)氛圍、管理標(biāo)準(zhǔn)不太好統(tǒng)一。

所以開發(fā)商想出來了奇招，據(jù)小道消息，“南區(qū)324地塊的人才房/中直家屬樓/商品房，在地上住宅有柵欄綠植等軟隔離，地下車庫也是隔離的，物業(yè)公司也不一樣，可以認(rèn)為是三個(gè)獨(dú)立的小區(qū)?！?/p>

02

323地塊（西區(qū)）規(guī)劃3棟洋房，6-7層76套，建面約213㎡和220㎡，一層下躍，頂層上躍，南北均有平臺觀景空間。

2#、3#、4#，從北向南，預(yù)售均價(jià)逐個(gè)走高，分別為8.25萬元/㎡、8.50萬元/㎡、8.61萬元/㎡，得房率約85.3%。其中，4#有房源甚至預(yù)售均價(jià)94993 元/平方米。

頂配220㎡戶型，客廳面寬給到6.5米。中西雙廚，中廚內(nèi)接家政間+保姆房。

南向雙套房設(shè)計(jì)。其中，南次臥獨(dú)立于其它臥房，可以做長輩房使用，贈送挑空平臺，衛(wèi)生間是個(gè)暗衛(wèi)。

西區(qū)的優(yōu)勢在于，約1.3的容積率。北部建設(shè)有一棟綜合商業(yè)樓，其中南樓業(yè)態(tài)為酒店。

但它仍有三大bug：1、緊鄰來廣營北路，噪音和光污染影響大；2、離東洲家園近，有采光遮擋；3、沒有成片的園林景觀。

在奶西，做200多平的大平層，東洲房地產(chǎn)的勇氣可嘉，它勢必會與北邊的望京國譽(yù)府進(jìn)行正面較量。

在當(dāng)前市場環(huán)境下，奶西賣大平層也并非容易。

國譽(yù)府于2024年1月20日取證，推出8棟期房234套，主力戶型為180㎡/200㎡四居。截至目前，網(wǎng)簽130套，去化率55.6%，成交均價(jià)8.97萬/㎡。

更何況，奶西很大，“奶”還很多，周邊多塊住宅地塊待拍。

一年多來，北京樓盤調(diào)規(guī)，主要是為了注入好房子元素，增設(shè)陽臺。但御林灣卻反其道而行之，進(jìn)行了“減配”。

外立面從石材換成了“玻璃+鋁板”。畢竟石材造價(jià)高，工時(shí)慢。

03

時(shí)間回溯至2017年，東洲房地產(chǎn)以24.958億元拿下朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)來廣營北路R2二類居住用地、F1住宅混合公建用地。

彼時(shí)，合同約定開工時(shí)間為2017年12月23日，竣工時(shí)間為2020年12月23日。

2019年，324地塊項(xiàng)目有了動工跡象。該工程發(fā)包單位為北京東洲房地產(chǎn)，總承包單位為江蘇省建工集團(tuán)。

當(dāng)年2月底，該項(xiàng)目上還發(fā)生一起機(jī)械傷害事故，造成1人死亡，直接經(jīng)濟(jì)損失約230萬元(含賠付死者家屬160萬元)。

2021年，29-324等地塊公示了項(xiàng)目方案。彼時(shí)，它收到了127條反饋意見。但后來，卻沒了下文。

從2024年以來，324地塊陸續(xù)傳來了動工動靜。2025年1月3日，29-324等地塊項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行了變更。

緊接著1月9日，東洲房地產(chǎn)發(fā)了一張大紅喜報(bào)，慶祝29-324等地塊項(xiàng)目(西區(qū))喜封金頂。

至于為何停工又復(fù)工，只有開發(fā)商心里最為清楚。

東洲房地產(chǎn)成立于2012年，注冊資本3000萬元，由北京首農(nóng)食品集團(tuán)全資子公司北京市東郊農(nóng)場和北京伯仲聯(lián)投資，分別持股51%和49%。

伯仲聯(lián)投資成立于2011年，注冊資本1000萬元，由張瑾、楊于武、趙錦明，分別持股75%、15%、10%。

大股東張瑾還投資了北京百子灣體育休閑俱樂部和北京華唐正融礦業(yè)投資。其中，華唐正融礦業(yè)還投資了懷化華唐投資、湖南華唐大成投、廣西蒙山都坡礦業(yè)。

二股東楊于武名下投資了北京鑫銀隆科技開發(fā)、北京潤土投資管理；三股東趙錦明則投資了北京恒達(dá)緯地建筑工程。

更戲劇性的是，東洲房地產(chǎn)內(nèi)部還上演過一場股東內(nèi)訌。

大股東北京市東郊農(nóng)場將二股東伯仲聯(lián)投資和東洲房地產(chǎn)一同告上了法庭。

法院認(rèn)為，該案涉及東郊農(nóng)場公司、東洲公司、北京銀行簽訂《委托貸款協(xié)議》，系因委托貸款引發(fā)的糾紛，屬于金融民商事糾紛。

但伯仲聯(lián)投資卻辯稱，是東郊農(nóng)場公司運(yùn)用自有資金進(jìn)行民間借貸的行為，不應(yīng)屬于金融業(yè)務(wù)。

2024年10月，東洲房地產(chǎn)還發(fā)生人事地震，法人兼董事長韋素玲退出，范學(xué)靈接過交接棒，他也是東郊農(nóng)場黨委副書記、總經(jīng)理、董事。